隨著我國城市化的快速發展，住房租賃已經成為解決城市新居民和中低收入者住房問題的重要手段。在大中城市，住房租賃需求增長與住房租賃市場發展不規範、不充分的矛盾仍然十分突出，成為影響城市可持續發展的重要問題。
我國現有的以個人住房租賃為主體的分散式租賃存在房源分散、管理困難等突出問題，租賃代理規範化程度有待進壹步提高。稅收問題涉及機構租賃的融資、房屋或項目的取得、改造和運營，目前有很多政策瓶頸需要突破。這是促進資產證券化和住房租賃市場發展的可行途徑。
房地產投資信托(REITs)是壹種通過發行股票或收益憑證來匯集資金，並將房地產財產的投資收益按比例分配給投資者的信托基金。投資標的通常是能提供穩定租金回報的房地產項目。有各種類型的基本屬性，包括辦公室，酒店式公寓，工業物流，酒店，零售和商業綜合體。
REITs作為壹種新型的結構化融資工具，不僅可以為房地產市場提供傳統融資方式以外的融資方式，還可以優化房地產企業的資產負債結構，實現“輕資產”運營，豐富資本市場的投資產品，為眾多中小投資者參與房地產市場投資提供了機會。
我國目前發行的類REITs產品在交易結構、稅負水平、運作模式的收入來源、收益分配方式、募集範圍等方面都與成熟市場不同。目前，世界各地推出REITs的國家，早在第壹批REITs發行前1至3年，就已經出臺了針對REITs的專門法律法規。截至目前，我國尚未單獨針對REITs產品制定相關稅收優惠政策。在現有的稅收法律法規下，如果設立公司制的REITs，必然會遇到重復征稅的問題。
鑒於此，我們可以從以下幾個方面做創新探索:
REITs產品結構下土地增值稅遞延。
建議對擬發行REITs產品的房地產企業暫征收土地增值稅。原所有人對外轉讓股權份額，或對外營銷REITs產品處置資產或相應項目公司股權時，原所有人按原計稅依據繳納相應的土地增值稅。
增值稅的設立簡化了不征收的條件，操作環節仍簡單按5%征收。
現行慣例中，項目公司在REITs產品下通過資產重組取得的不動產，也視為16年5月以後取得，銷項稅率為11%。對於出租房屋等各類商業地產:如果不按照財稅[2016]36號文的規定征收增值稅，項目公司將無法取得進項稅賬單，其固有的成本結構將使其在運營期內難以取得足夠的進項稅抵扣。在這種情況下，項目公司的實際增值稅負擔將明顯高於5%，從而降低投資者的收益。
根據實質重於形式的原則，建議對2065438+2006年4月30日前房屋建築施工許可證註明合同開工日期的房地產項目，在REITs運營、資產轉移至新成立的項目公司後，繼續適用簡易計稅方法，按5%的稅率計算繳納增值稅。
此外，還可以嘗試對租賃住房等國家鼓勵的民生領域REITs項目適用低稅率，延期繳納設立環節所得稅，免征印花稅，減免運營環節所得稅。
集中租賃、自持租賃等機構租賃模式是未來大中城市住房租賃的發展趨勢。在這個過程中，有土地、金融、稅收、法律相關政策措施的支持，相信當前發展中遇到的瓶頸會被打破。