中國每年有800萬畝土地從農田轉為建設用地。再加上無計劃征地，國家每十年用掉1億畝土地。所以80年代有23億農地，改革後30年還有20億農地。壹年壹萬億糧食需要八到十億畝地，五六億畝地給了蔬菜水果。按年均消費40公斤肉計算，5000萬噸肉，飼料比為1比4，需要四五億畝地。所以中國糧食不足，需要進口。為了確保糧食安全，18億畝農業用地是紅線。所以目前還沒有達到每年800萬畝。2005年65438+770萬，2006年65438+700萬，2007年65438+600萬，未來城市用地將越來越不足。
每年35%的建設用地是農村建設用地、水利交通等。真正的城市只有三分之二可以用，其中公共基礎設施占50%以上，工業用地占30%以上，今年600萬畝的22%給了工業。住房占600萬畝的10%，不平衡。紐約的歐洲住房用地占25%。
2.地價的不平衡
房價的問題是錢還是地？貨幣就是通貨膨脹，所有商品都要漲，所以房地產的價格還是地價的問題。房子損壞了，會貶值，但土地會升值。土地升值有三個原因:
壹個是香港的土地拍賣制度。黃在浦東新區組織了壹次考察，隨後開始了中國第壹輪土地拍賣。拍賣是陽光操作，可以避免腐敗，但是沒有封頂制度，也推高了地價；
第二，土地供應本身就供不應求。每年新增城鎮人口13萬(去年)和13萬。如果每人40平米，按照壹比二的容積率，需要的土地大致等於現在的供應量，但這是全國的情況，對於人口流入的大城市來說，顯然是不夠的。
第三，舊城改造推高了地價。新城區的面積每年都有指標，市長重建老城區不需要指標，所以改了很多。
但舊樓拆遷成本很高，相當於原地價的兩倍。比如壹開始7000元拆遷重建，土地15000元，拆遷土地價格15000元加上土地成本。所以房價被推高了，高地價是制度性的，與人無關。
3.房地產對社會資源的占用是不平衡的
投資、財政、地方收入比重過大，導致不平衡。壹般來說，壹個城市的房地產投資不應超過投資額的25%。六分之壹理論:租房錢占收入不到六分之壹，買房占人生收入六分之壹。壹個城市的房地產投資不應該超過GDP的六分之壹，15%。
4.金融綁架
100多萬億的貸款余額中，超過27%與房地產有關，但房地產占GDP的比重只有7%。新增貸款46%是房地產，各大銀行給房地產提供的貸款占70%到80%。
5.征稅
國家稅收的35%來自房地產，但中央沒有房地產收入，全在地方。地方稅收有10萬億，其中4萬億和房地產有關，還有3.7萬億的土地出讓金和土地基金，所以7.7萬億的地方稅收都是房地產，沒有房地產地方政府就要寅吃卯糧。
6.不平衡的銷售和租賃
美國的房產是半獨立半租賃，新加坡77%是政府提供的公租房。在中國，每年新增房地產租金不到65，438+00%。醫學教育是和產權掛鉤的，和誰活沒關系。租客沒有得到很好的保護，隨時可能被趕走。
7.銷售價格和收入比率之間的不平衡
現在在中國壹線城市買房需要40年的收入，在倫敦買房只需要10年的收入。因此，我們應該建造更多供應不足的城市住房，減少供應過剩的城市住房。從世界範圍來看，城市人均住房40平方米是比較合理的。
8.不平衡的商業用地
作為壹個城市的中央商務區，寫字樓的需求壹般是中等城市2萬元/平方米，大城市4.1萬平方米，上海2.5萬億元，寫字樓最多只有6000萬平方米。商鋪總數按每兩萬元GDP壹平米計算，上海商業零售額壹萬億，對應五千萬平米。還有壹個算法是每個人有兩平米的商鋪，上海有2400萬人，所以基本上是5000萬平米的商鋪。
9.導演在操作過程中的不平衡。
政府土地儲備少，地產商土地多，又賣又租回來，又剁了賣，等等，靠違規操作騙老百姓的錢，要加強管理。
10.不平衡的政府管理
經濟下行，就要刺激，向東調整；經濟上去了，就要穩住，轉移到西部去。缺乏符合經濟邏輯的措施。