為紮實推進《意見》的貫徹落實，住建部住房保障司相關負責人對《意見》進行了解讀。
問:《意見》的目的是什麽？
答:經過多年發展，特別是黨的十八大以來，我國住房保障能力不斷增強。建成各類保障性住房和棚改安置房8000多萬套，幫助2億多困難群眾改善了住房條件，人民群眾的獲得感、幸福感、安全感不斷增強。與此同時，隨著城市化進程的加快和流動人口的擴大，農民工、新就業大學生等新市民和年輕人的住房困難日益突出。要加快完善以公共租賃住房、保障性租賃住房和* * *產權住房為主體的住房保障體系。《意見》旨在明確加快發展保障性租賃房的支持政策，推動人口凈流入的大城市主要利用現有土地和住房建設小戶型、低租金的保障性租賃房，盡最大努力幫助新市民和年輕人緩解住房困難。
問:發展保障性租賃房有什麽積極意義？
答:壹是有利於推進以人為核心的新型城鎮化。保障性租賃房堅持小戶型、低租金，既能滿足新市民和年輕人的承受能力，又能滿足他們的基本租房需求。同時，主要利用存量土地和住房建設，建成城區、工業園區及周邊地區、交通便利地區等。，可以促進職業和住房的平衡。因此，發展保障性租賃房可以幫助新市民、年輕人等階段性緩解住房困難，為他們在城市生活工作提供基本的住房保障，促進“十四五”期間新型城鎮化更高質量發展。
二是有利於加快建立“多主體供應、多渠道保障、租購並舉”的住房制度。政府對保障性租賃房給予政策支持，充分發揮市場機制作用，引導多主體投資、多渠道供應，堅持“誰投資誰擁有”的原則。農村集體經濟組織、企事業單位、園區企業、住房租賃企業、房地產開發企業等主體均可參與開發，集體經營性建設用地、企事業單位閑置土地、工業園區配套用地、存量閑置房屋、新增供應的國有建設用地均可利用，改變了政府為住宅用地唯壹供應主體、房地產開發商為住房唯壹供應主體的局面，促進了多主體供應、多渠道保障、租購並舉的實現。
三是有利於緩解住房租賃市場的結構性供應短缺。目前住房租賃市場整體結構性供給不足，大戶型供大於求，小戶型供大於求。缺乏位於中心城區或交通便利區域、能夠適應新市民承受能力的小戶型、低租金租賃房。加快發展保障性租賃房，可以有效增加小戶型、廉租房供應，優化租賃住房供應結構，也有利於穩定市場租金，促進住房租賃市場健康發展。今年，壹些人口凈流入的大城市計劃籌集93萬套保障性租賃房，這是擴大保障性租賃房供應、優化租賃住房供應結構的良好開端。
四是有利於培育和發展住房租賃企業。發展保障性租賃房，充分發揮市場機制作用，引導多主體投資、多渠道供應，支持專業化大型住房租賃企業建設運營保障性租賃房。政府在土地、金融、稅收等方面的政策支持，可以降低保障性租賃房的建設和運營成本，幫助租賃企業形成資金平衡、微利的可持續經營模式。同時，審批制度改革措施和壹系列管理制度的出臺，也有利於幫助住房租賃企業解決審批中的問題。
五是有利於促進房地產市場平穩健康發展。地方政府制定並公布保障性租賃房建設計劃，擴大保障性租賃房供給，可以不斷優化城市住房供應結構，為新市民、年輕人等群體提供通過租賃解決住房困難的渠道；可以穩定市場預期，合理釋放購房需求，緩解房價上漲壓力，為房地產市場平穩健康發展提供有力支撐。同時，政府為保障性租賃房提供土地、財政、稅收、金融等政策支持，可以調動房地產開發企業轉型升級發展保障性租賃房的積極性，也可以引導金融機構利用資金支持保障性租賃房發展。
問:《意見》明確了哪些保障性租賃房的基本制度？
答:《意見》從五個方面明確了保障性租賃房的基本制度。
首先是明確對象標準。保障性租賃房主要解決符合條件的新市民、年輕人等群體的住房困難。主要是建築面積不超過70平米的小戶型，租金低於同地段、同品質市場的租賃房源租金。小戶型的具體進出條件和具體面積由城市人民政府按照基本保護的原則合理確定。
二是引導多方參與。保障性租賃房以政府土地、財稅等政策支持，充分發揮市場機制作用，引導多主體投資、多渠道供應，堅持“誰投資誰擁有”的原則，主要利用集體經營性建設用地、企事業單位閑置土地、產業園區配套用地和存量閑置住房，適度利用新增供應國有建設用地，合理配套商業服務設施。支持專業化大型住房租賃企業建設運營保障性租賃房。
三是堅持供需匹配。城市人民政府要摸清保障性租賃房需求和存量土地住房資源情況，結合現有租賃住房供需和質量情況，從實際出發，采取新建、改建、翻建、租賃補貼和利用政府閑置住房作為保障性租賃房等多種方式，切實增加供給，科學確定“十四五”期間保障性租賃房建設目標和政策措施，制定年度建設計劃，並向社會公布。
四是嚴格監督管理。城市人民政府應當建立和完善住房租賃管理服務平臺，加強對保障性租賃住房建設、租賃和運營管理的全過程監管，強化工程質量和安全監管。不得在市場上銷售或變相銷售保障性租賃房，嚴禁以保障性租賃房名義違規經營或騙取優惠政策。
五是落實地方責任。城市人民政府主要負責本區域保障性租賃房的發展和促進解決新市民、青年等群體的住房困難。省級人民政府對本地區保障性租賃房發展負總責，加強組織領導和監督檢查，對各城市保障性租賃房發展情況進行監測和評估。
問:《意見》提出了哪些保障性租賃房支持政策？
答:《意見》明確了保障性租賃房的土地、財稅、金融支持政策和相應的審批制度改革措施。
壹是進壹步完善土地支持政策。人口凈流入的大城市和省人民政府確定的城市，經城市人民政府同意，可以探索利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房；允許企事業單位利用自有土地建設保障性租賃房，改變土地用途，不繳納土地價款；工業園區配套用地面積上限可由7%提高至15%，增加部分主要用於建設宿舍型保障性租賃房；保障性租賃住房用地可以通過出讓、租賃或者劃撥方式供應。經城市人民政府同意，允許將非住宅存量房改造為保障性租賃房，不改變土地使用性質，不補交土地價款。
二是簡化審批程序。利用非住宅存量土地和非住宅存量房屋建設保障性租賃房，市、縣人民政府可以組織相關部門共同審查建設方案，出具保障性租賃房項目確認書後，相關部門方可辦理立項、用地、規劃、建設、消防等手續。
三是給予中央補助資金支持。中央財政補貼建設符合條件的保障性租賃房。
四是降低稅負。利用非住宅存量土地和非住宅存量房屋建設保障性租賃住房，在取得保障性租賃住房項目確認後，比照適用住房租賃增值稅、房產稅等稅收優惠政策，即住房租賃企業向個人出租住房時，可選擇適用簡易計稅方法，減按5%的稅率繳納的增值稅，按1.5%計算；對企事業單位、社會團體及其他組織向個人和專業化大型住房租賃企業出租住房的，減按4%的稅率征收房產稅。對保障性租賃房項目免收城市基礎設施配套費。
第五，執行民用水電氣價格。利用非住宅存量土地和非住宅存量房屋建設保障性租賃房，取得保障性租賃房項目確認書後，水、電、氣價格按居民標準執行。
第六，進壹步加強金融支持。支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃房自持主體提供長期貸款，對翻建改造現有住房形成非自有產權保障性租賃房的住房租賃企業提供貸款，在實施房地產信貸管理時區別對待。
這些扶持政策的出臺和實施，可以有效解決當前租賃住房發展中的壹些“瓶頸”，有效降低保障性租賃住房建設和運營成本，充分調動各類主體參與保障性租賃住房發展的積極性，為加快發展保障性租賃住房、增加住房供應提供有力支撐，營造良好的政策環境。
(原標題:破解政策機制“瓶頸”緩解新市民住房困難——解讀《關於加快發展保障性租賃房的意見》)
來源:中國建設報。