艾毅公司提起反訴，要求以勒村支付40萬元未裝修房屋及維修便道費用，並承擔訴訟費。
[裁判要點]
杭州中院在審理過程中追加大牌公司、聞喜分公司、新時代市場、榮達公司為本案第三人。杭州中院經審理認為，樂毅村與艾毅公司於1996年9月簽訂的補充協議及租賃合同明確約定租賃合同於1994年6月終止。收回四棟樓房後，樂毅村應委托有關部門對艾毅公司的裝修改造投資進行審計，以沖抵艾毅公司的租金。但樂毅村未能按約定履約，後又將四棟樓出租給他人重建，導致現在無法審計。由此造成的損失應由樂毅村承擔。但艾毅公司未按約定支付租金，構成違約。樂毅村請求據此解除租賃關系，艾毅公司以正當理由支付了拖欠的租金，予以支持。鑒於雙方在合同履行過程中均有違約行為，應承擔相應責任。樂毅村與艾毅公司的租賃關系終止後，艾毅公司應返還該房屋，以及聞喜分公司、大排公司、榮達公司、新時代市場。根據《中華人民共和國民法通則》第壹百壹十壹條、第壹百壹十三條之規定，法院於2000年2月2日作出如下判決:
1.樂毅村與艾毅公司於1996年9月簽訂的租賃合同終止。
二、艾毅公司、新時代市場、榮達公司、大排公司、聞喜分公司於判決生效後壹個月內將杭州市文三路以北屬於樂毅村的3號、6號建築物返還給樂毅村。
3.易愛公司應於判決生效後10日內支付樂毅村房屋租金6394276元(2000年1995 1日至1日，扣除已付租金)。
4.樂毅村應於本判決生效後10日內支付艾毅公司1、2、4、5號樓裝修、改造及道路投資款3464276.20元。
五、新紀元市場在10日判決生效後，支付551000元(從1997年7月1至2000年6月65438+31)。
(二)轉租合同的效力和合同主體的變更
對於租賃合同，壹審、二審均支持樂毅村的訴訟請求，同意終止履行。但是租賃合同終止後，轉租合同的效力如何，是否應該繼續履行？壹審法院和二審法院的意見不同。杭州中院依據“拖欠兩個月租金解除合同，收回房屋”的規定，判令解除樂毅村與艾毅公司的租賃合同。除承租人艾毅公司外，轉租人聞喜分公司、大排公司、榮達公司、新時代市場占用的房屋也應返還。也就是說，租賃合同的效力延伸至轉租合同。租賃合同終止時，轉租合同也隨之終止。單從租賃合同的角度來看，這種處理沒有錯，但是轉租人的權利受到不合理的損害，值得推敲。二審浙江省高級人民法院經審理，否定了壹審轉租的判決，決定繼續履行轉租合同，由樂毅村代替艾毅公司承繼合同的權利義務。應該說，二審的判決是相當具有開創性的。
第壹，租賃合同終止的，轉租合同的效力不自動終止。上述情況，法律對轉租合同的效力沒有明文規定。雖然樂毅村曾以書面形式將該房屋的“租賃權”授予艾毅公司，艾毅公司轉租該房屋、第三方承租該房屋並無不當，但樂毅村與艾毅公司後來簽訂的新租賃合同約定“拖欠兩個月收回該房屋”。從合同條款中可以看出，樂毅村授權艾毅公司無條件轉租房屋，壹審法院據此判令其收回房屋。但問題是，轉租合同是依法成立並正在履行的，轉租人的合同權利也應同樣受到法律保護。從權利來源來看，無論是租賃還是轉租合同，其最終權利都來源於出租人對租賃物的合法使用權和收益權。本案中，樂毅村將房屋出租給艾毅公司，是對出租人房屋使用權的處分。在易愛公司“拖欠租金”的情況下，法院根據雙方的約定依法終止租賃合同的效力，是對出租人對租賃物使用權的壹種保護。轉租合同中的轉租人也是租賃合同中的承租人。根據合同法相關規定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人；承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。可見，轉租合同之所以成立，是基於出租人對承租人的授權。未經出租人許可，轉租行為無效。從這個意義上說，按照轉租合同出租房屋是出租人意誌的延伸，符合出租人的利益。即使因承租人違約導致租賃合同終止，轉租人仍將按照轉租合同的約定繼續使用租賃物並履行相關義務，不會侵害出租人的權益。從股權的角度看，壹方面，轉租人在約定的時間和空間緯度內占有和使用了租賃物，並已完全履行了轉租合同約定的應盡義務；另壹方面，出租人明確同意轉租；再者，轉租人繼續租賃也不會損害出租人此前預期的利益，因此維持轉租合同對轉租人的效力符合民法公平原則。如果轉租合同隨著租賃合同的終止而終止，那麽轉租人對房屋的使用權就壹直處於變動之中，交易的安全性就被破壞了。如果跟隨，會影響市場秩序的穩定，也不符合當今世界租賃權“物權化”的司法趨勢。二審法院綜合考慮了兩份租賃合同的約定、當事人訂立合同時的真實意思表示，依據民法的誠實信用原則，從穩定市場經濟秩序、保障交易安全的角度出發，判令未履行的轉租合同不受租賃合同解除的影響。這壹判決既依法處理了出租人與承租人之間法律關系，又妥善保護了轉租關系中轉租人的利益，維護了市場秩序，是對法律的“變通”適用，值得肯定。
二是“舉重若輕”的法律解釋方法的適用。作為壹種法律解釋方法，它也是法律邏輯中的壹個基本論點。推理的方式是:“還是……當然”；所謂“重”與“輕”，是指其法律要求的寬大或其法律效果的寬與窄。雖然現行法律對本案所涉案件如何適用法律沒有明文規定，但最高法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉的意見(試行)》第壹百壹十九條和《合同法》第二百二十九條明確規定“買賣不得毀約”。當然，本案不屬於“買賣不破租賃”的情形，而是根據“舉重若輕”的法律即“買賣不破租賃，租賃合同當然終止……”，而在這種情況下，出租人同意轉租，相對於“買賣”來說是“輕”的。二審法院的判決雖然沒有指出“舉重若輕”，但其法律思維顯示了對“舉重若輕”法律解釋方法的大膽運用。
第三，由原出租人直接判決接受轉租合同。在租賃合同依法終止，轉租人喪失轉租權的情況下，轉租合同的繼續履行必然涉及合同主體的變更。由於本案起因主要是艾毅公司拖欠租金所致，樂毅村租房的初衷並未改變，其將收回的1、2、4、5號樓立即出租給他人，也可以解釋。而且轉租取得了出租人的同意，出租人代替轉租接受合同並無不利。據此，為防止轉租人的租賃權因出租人與承租人之間法律關系的變更而受到危害，二審法院從穩定社會經濟秩序的角度出發，判令出租人與轉租人繼續履行轉租合同是合理的。