房屋租賃合同的基本概念；
房屋租賃合同是以房屋為租賃標的的合同，是指房屋的所有權人作為出租人將房屋出租給承租人，承租人向出租人支付租金，並在合同結束時將房屋完好返還出租人的協議。房屋租賃是壹種特殊的租賃，根據其公私性質的不同，可分為公有房屋租賃和私有房屋租賃。其中，私租可分為農村私租和城市私租。由於國家沒有對農村私有房屋租賃作出專門規定，農村私有房屋租賃主要是由當事人協商約定。
房屋租賃合同的內容主要包括房屋地址、房間數量、使用面積、房屋家具電器、層次布局、裝修設施、月租金金額、租金支付日期和方式、租賃雙方的權利義務、租賃方式等。其中，承租人在租賃期間享有房屋的占有和使用權。租賃期限屆滿後，原承租人有繼續租賃的優先權。承租人的義務是正確使用租賃房屋，按合同規定支付租金，並在租賃期滿時將原房屋完好歸還出租人。
出租人的權利是監督房屋的合理使用，按合同收取租金，租賃期滿後收回出租的房屋。其義務是按照合同約定將出租的房屋交付承租人使用，並定期對房屋及設施進行檢查和維護，保證承租人使用。承租人和出租人還應考慮在合同中為承租人在租賃期限屆滿時對租賃房屋進行裝修和裝飾設置專門的處置安排。即約定該等附著物的承租人自行拆除，恢復原貌；或者出租人打折買。
房屋租賃合同有哪些條款？
1.關於房屋的用途，承租人應當按照合同約定的用途使用房屋，不得擅自將房屋轉租或者轉借他人，不得利用房屋進行違法活動。此外，根據《合同法》第二百三十條、第二百三十四條規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣前的合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。承租人在租賃期間死亡的，生前與其共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
2.關於修繕房屋的義務，出租人應當承擔修繕房屋的義務。出租人拖延修理給承租人或者第三人造成損失的，出租人應當承擔賠償責任。但出租人無力修理的，承租人可以修理，費用從租金中扣除或者由出租人分期償還。
3.城鎮出租私房租金。私有房屋的租金，由當事人雙方按照當地人民政府規定的私有房屋租金標準協商確定。沒有當地標準的，由雙方根據當地實際水平協商確定租金，出租方不得隨意提高租金，不得收取抵押金或其他額外費用。同時，承租人必須按時支付租金。如果超過壹定期限仍不支付租金，出租人不僅可以要求承租人支付所欠租金，而且有權解除租賃合同。
4.城鎮私有房屋租賃合同的訂立。為加強房屋租賃管理，《城市房地產管理法》第五十三條規定，房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任以及雙方的其他權利和義務，並向房地產管理部門備案。因此，城市私有房屋租賃合同的當事人不僅要簽訂房屋租賃合同，還要向房地產管理部門備案。為防止單位占用私房，私房的承租人壹般限於公民，機關、團體、部隊、企事業單位不能租用私房。這些單位只有經縣級以上人民政府批準，有特殊需要，才能出租私房，否則私房租賃合同無效。
5.關於租賃合同的終止。除按照約定解除租賃合同外，出租人還可以根據承租人的下列行為解除房屋租賃:壹是承租人私自轉租、出借、轉讓房屋的；二是承租人利用租賃房屋進行違法活動的；第三，承租人累計六個月未支付租金。
房屋租賃合同是否具有法律效力？
1.房屋租賃合同內容是否合法。實踐中，部分房屋租賃合同約定逾期支付房租、水電費等的滯納金。是按每天2%計算的。從法律上來說，這個協議是不公平的，因為滯納金很高，屬於可撤銷條款。另壹種常見的情況是，有人利用租住的房屋從事違法犯罪活動。如果屬實，此類租賃合同無效，不受國家法律保護，出租人知道或者應當知道的，依法沒收租金。
2.合同主體是否符合要求，即出租人和承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，出租人是否為房屋的所有權人或法定使用權人。
3、是否註冊。《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和本市租賃法律法規均規定，租賃雙方應向房產管理部門辦理登記手續。實踐中，對於未經登記的租賃合同是否有效，有兩種觀點，壹種觀點認為合同無效，另壹種觀點認為租賃合同仍然有效，但不具有對抗第三人的效力。
4.房屋是否被法律法規禁止出租。只要法律法規不禁止房屋出租，都可以依法出租。根據規定，有下列情形之壹的房屋不得出租:未依法取得權屬證書的；司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；* * *有房未經* * * *同意；權屬有爭議的；屬於違章建築；不符合安全標準的；未經抵押權人同意抵押的；不符合公安、環保、衛生主管部門的有關規定；相關法律法規禁止租賃的其他情形。
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