82號文件是65438年2月6日發的，今天才在財政部官網上公布，但沒有寫具體的執行日期，所以應該是從公布之日起執行。82號文規定“金融租賃公司開展售後回租業務，承擔承租人房屋、土地所有權的，應當照章納稅。回租合同期滿，承租人回購原房屋和土地所有權的，免征契稅。”
在說具體文件之前，先了解壹下契稅。了解了契稅的征收原理後，在談到具體文件時可能會更好理解。
契稅是對擁有土地使用權和房屋所有權的壹方征收的財產稅。契稅主要征稅對象的外在表現是土地使用權和房屋所有權證，也就是說只要辦理了相關的產權證，原則上就要征收契稅，這是契稅征收的核心標準。壹個很好的例子是《關於購房有關契稅問題的通知》(財稅[2011]32號)，規定“對已繳納契稅的單位和個人，在房屋權屬變更登記前退房的，退還已繳納的契稅；辦理房屋所有權變更登記後退房的，不退還契稅。不辦產權證交的契稅就退。如果辦了產權證，就構成了征稅的基本要素，所以不能退稅。現在小產權房很多，因為辦不了產權證，當然就不用交契稅了。”“契”在歷史上分為“紅契”和“白契”“紅契”是指政府和法律認可的產權證書，當事人納稅後加蓋政府印章；白契”是指當事人自行訂立的無需納稅和加蓋政府印章的民事合同。所以，契稅本質上是對政府認可的產權證征收的稅，而不是對合同約定征收的稅。
82號文主要解決和明確了回租業務中以不動產為標的物的“出售”和回購過程中涉及的產權變動中的契稅問題。
首先，值得明確的是，82號文件中可以適用免征契稅的融資租賃公司必須是金融租賃公司。根據《金融租賃公司管理辦法》的規定，“金融租賃公司是指經中國銀行業監督管理委員會批準，主要經營融資租賃業務的非銀行金融機構。金融租賃公司的名稱應當標明“金融租賃”字樣。未經中國銀行業監督管理委員會批準，任何單位和個人不得從事融資租賃業務或者在其名稱中使用“融資租賃”字樣，法律法規另有規定的除外。也就是說，國內試點融資租賃公司和經中華人民共和國商務部、國家稅務總局批準的外資融資租賃公司不得適用該政策，換句話說，作為出租方的融資租賃公司必須在其名稱中有“融資租賃”字樣才能適用該政策。
在回租業務中，承租人將標的物“出售”給承租人。根據《金融租賃公司管理辦法》第三十四條，“金融租賃公司從事售後租回業務，應當真正取得相應標的物的所有權。標的物屬於國家法律法規規定必須向登記部門辦理產權轉移登記的財產類別的，金融租賃公司應當辦理相關登記。”為了取得標的物的所有權，而不動產壹般是通過登記確認的，因此，融資租賃公司需要到房地產管理部門辦理過戶手續，取得房產證。既然取得了房產證，就構成了契稅的基本條件。根據82號文件規定，出租人承擔承租人房屋、土地所有權的，照章納稅。
租賃期結束，承租人如果要回購標的物，也需要辦理過戶手續，辦理新的產權證，這就構成了契稅的基本征稅條件，本來就應該征稅。但國家為促進回租業務發展，降低承租人融資成本，給予了稅收優惠，即82號文件規定，承租人在合同期滿回購原房屋和土地所有權的，免征契稅。
在82號文件公布之前，在沒有具體的免稅政策之前，稅務機關在辦理承租人回購標的物的產權證時，可能要征收契稅。在沒有特殊的免稅政策之前，地稅部門按照基本征收原則征稅是沒有問題的，就像財稅[2011]82號文件出臺之前，媒體報道的南京地稅對房產加名行為征收契稅壹樣。但是，82號文的規定也存在壹些問題。我們以兩家上市公司的回租業務為例。
安徽水利回租案
2011 1 10月9日，安徽水利發展股份有限公司(股票代碼“600502”，股票簡稱“安徽水利”)發布公告稱，安徽水利、安徽省水利股份有限公司控股子公司安徽白蓮崖水庫開發有限公司、安徽金寨柳波水力發電有限公司分別出售推土機、電站、水輪發電機及其附屬設備。向華融融資租賃有限公司融資17萬元，6000萬元，3500萬元，融資總額112萬元。自租賃合同完成之日起，安徽省水利及控股公司在支付象征性價格後，將租賃設備的所有權返還給公司。
瀘天化回租案
2012年7月26日，四川瀘天化股份有限公司(股票代碼“000912”，股票簡稱“瀘天化”)發布公告稱，四川瀘天化股份有限公司控股子公司四川天化股份有限公司(以下簡稱“本公司”)擬使用機器設備及配套設備，租賃期間，租賃房屋的所有權屬於華遠租賃有限公司；租賃期滿後，所有租賃財產的所有權將以壹元的象征性價格轉讓給天華公司。
以安徽水利為例，出租人為華融金融租賃公司，所以在整個交易中，華融金融租賃公司辦理產權證時，華融金融租賃繳納契稅，安徽水利回購產權證時，安徽水利根據82號文規定暫免征收契稅；瀘天化案例中，出租方是華遠租賃，是商務部和稅務總局批準的第三批融資租賃試點企業，不是銀監會批準的融資租賃公司。因此，在整個交易中，華遠租賃辦理產權證時繳納契稅，回購瀘天化時辦理產權證時應繳納契稅，不能享受82號文規定的免稅待遇，我們列表分析如下:
通過對比分析可以看出，承租人在與融資租賃公司交易時可以享受免稅待遇，而在與其他融資租賃公司交易時則按規定納稅。業務的本質是壹樣的，只是因為出租人的身份不同，而承租人承擔了不同的稅務待遇，應該說是不公平的。似乎稅收鼓勵承租人去融資租賃公司融資，反過來又抑制承租人去其他融資租賃公司融資。融資租賃公司和非融資租賃公司都是市場主體，但稅務處理不同，值得思考和回味。
另外，從交易的本質來看，售後回租業務中的“出售”並不是真正的出售，所以承租人的“回購”不應該是真正的購買，只是壹種融資行為，雖然辦理了產權證，但從實質稅收的角度來看，這種交易行為辦理的產權證，無論是對出租人還是承租人，都應該暫免契稅。在這個交易環節征收契稅，肯定會增加交易成本，不利於回租業務的發展，也會增加企業的融資成本。82號文出臺之前，為了鼓勵融資租賃業務的發展，出臺了壹些地方文件，也是值得借鑒的。如《關於促進我市租賃業發展的意見》(天津市人民政府文件[2065 438+00]39號)規定，“。
最後，希望主管財稅機關能夠統壹不同派別融資租賃公司客戶的稅務處理，本著稅負公平、實質征稅的原則，進壹步完善回租業務的契稅政策。