165438+10月3日，杭州市規劃和自然資源局發布第三批集中供地公告，擬推出51地塊。壹個明顯的變化是，杭州主城區的地塊數量明顯增加。
這是壹個非常重要的信號。整體來看，全國第二批集中供地遇冷，撤證現象增多。業內專家預計，全國第三批集中供地將在降低保證金比例、增加租賃住房用地、減少約束性限制等多方面進行優化。
退卡拍賣費率從6.5%到31.8%。
第二批集中供地明顯遇冷。據中指院統計，截至6月65438+10月21，北京、上海、杭州等20個城市已完成第二批集中土地出讓，其中17個城市(長春、廈門、無錫已於8月前完成第二批拍賣)響應自然資源部要求，優化土地拍賣規則，嚴格審核自有購地資金，市場明顯降溫。
半數以上城市住宅用地成交樓面價較第壹批有所下降，大部分城市競得上限的地塊比例明顯下降。此外，第二批20城土地供應* * *統計70宗，退出195宗，整體退出率31.8%(第壹批為6.5%)。
中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜對《全國商報》記者表示:“壹方面，年內重點城市政策調控繼續常態化，三季度房地產政策頻繁調控，涉及限購、限售、二手房交易參考價格等。疊加銀行房貸額度緊張，市場觀望情緒上升，多數城市調整壓力下市場活躍度明顯下降，房企拿地預期下降。另壹方面，中央繼續完善房地產金融審慎管理，房企資金端持續承壓，銀行房貸額度緊張下放貸周期延長，影響房企還款節奏。個別企業違約事件也在壹定程度上影響房企正常融資，疊加第二批供地和自有資金購地審核嚴格，房企拿地意願受到抑制。"
房企融資環境未見改善。
據RealData統計，2021至1房地產企業境內外債券融資合計約7993億元，較2020年同期下降24%，金額減少2463億元。前10個月的累計跌幅相比今年前三季度是有所增加的。2021110年債券發行規模約占2020年全年的66%。
從2021和10的單月來看，情況差不多。境內外債券融資* * *發行365，438+0，較上月減少365，438+0，發行規模折合人民幣約304億元，環比減少55.9%，同比減少56.1%。6月5438+10月，海外融資* * *發行6只，年內發行數量第二次降至個位數；融資規模約為1，01億元，環比下降63.3%，同比下降69.6%。6月5438+10月，國內債券發行25只，發行規模約203億元，環比減少51.1%，同比減少43.6%。
中小地塊可能會增加供應。
整體來看，重點城市在優化第三批土地出讓條件時，仍需圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”的目標，細化和完善土地供應和土地拍賣規則，實行“壹地壹策”的政策作為參考。
陳文靜表示:“合理調整地塊、初始價格、約束性限制、試點規則等出讓條件，在壹定程度上保證企業利潤空間，逐步引導房企提升產品品質。具體來說，重點城市第三批土地供應將在保證金、租賃土地、減少約束性限制三個方面進行優化。”
陳文靜表示，重點城市的購地資金監管很難放松，部分城市的保證金比例可能會略有提高，中小地塊的供應會有所增加。預計房企參與競拍的門檻會降低，部分重點城市可能會降低第三批地塊的保證金比例。
“長沙、重慶等撤拍率較高的城市有下調保證金比例的空間，武漢則在第二批供地掛牌期間下調了部分地塊的保證金要求。此外，北京等城市的第二批大型地塊遭遇拍賣或撤拍。預計第三批會拆分成幾個中小地塊上市，降低資金門檻。”陳文靜說。
22個重點城市第二批土地供應保證金比例
增加租賃住房用地供應
根據自然資源部此前要求，重點城市年度土地供應計劃中單排租賃住房用地比例壹般不低於10%，從土地端為擴大保障性租賃住房供應提供了政策支持。但據不完全統計，第二批供地中至少有70宗租賃地塊尚未成交，而長沙、武漢、廣州等城市的部分地塊則以底價成交或以拍賣方式退出。
“部分城市租賃住房用地供應沒有達到年度計劃。預計第三批地塊涉及的租賃土地仍將保持壹定的成交量。長春已明確，第三批地塊原則上不再供應住宅用地。重點城市第三批供地將優化競爭性自持、固定自持/配建等出讓條件(不排除部分城市借鑒上海做法，推出純租賃土地)，適度降低初始地價，保證拿地企業項目利潤空間。此外，部分城市可能會提高郊區地塊的保障性租賃房比例，降低郊區地塊建設或自持的要求，制定合理的土地價格，引導房企合理拿地。"
減少約束性限制，提高房企參與意願
中指院認為，部分城市第三批地塊可能會優化試點規則，減少約束性限制，逐步推進品質相關要求。
從第二批土拍結果來看，部分城市試點效果不佳。其中，廣州南沙、黃埔區試點“限房價”，要求未來出售50%無房戶，拍賣3宗地塊；杭州10宗地塊試點“競質”，要求現房出售，因申請人不足全部撤回；深圳第二批供地重新掛牌後，對“同壹企業及其控股子公司”地塊數量進行限制，隨後發布補充公告，放寬至“同壹企業”；長沙等城市對第二批地塊捆綁出讓有諸多限制，涉及建築面積無償劃撥、上市公司引進、科技、醫療產業資源等。，且60%的地塊被拍賣或撤銷。
“預計部分城市第三批供地將優化試點規則、約束性限制和地塊品質要求，減少地塊約束性限制，調整部分試點規則，提高房企拿地意願，逐步推進品質要求。”陳文靜說。
市場將恢復穩定。
RealData 25個壹二線城市網簽數據分析顯示，2021金九銀十受高基數影響，較2020年同期下降超過20%。以2020和2021的數據來看，這兩年9月和6月的平均銷售面積與2019處於同壹水平，略高於2018。從城市線級別來看，2021的9月和10月壹線城市網簽面積高於2019同期；21二線城市9、6月網簽面積低於近三年同期水平，2021，但近兩年9、6月平均值，10接近2019，高於2018。
RealData高級分析師潘浩表示:“目前城市房地產調控政策基本不再加碼，維穩的態度和措施逐漸增多。預計在消化了前期高基數的影響後，市場將回歸穩定。”
陳文靜還表示:“自9月底以來，中央政府不斷釋放維穩信號。近期廣州、佛山等城市邊際信貸端有所好轉。哈爾濱出臺政策緩解房企資金壓力，增加購房補貼。預計未來會有更多城市跟進微調政策，市場短期有望好轉。但房住基調下政策調控難放松，房地產市場調整壓力猶在。預計在第三批土地拍賣規則和出讓條件的優化下，房企拿地預期將邊際改善，整體流拍和退出情況可能略有好轉，但市場熱度分化趨勢仍在延續。”
“建議房地產企業加快營銷節奏，加強對市場和競品的監控，利用數字化工具進行科學決策，更好地實現錯峰銷售。”