這是繼2021年6月29日國家發改委發文將租賃住房納入基礎設施公募REITs壹年以上後，交易所正式批準的首只公募租賃住房REITs。會給租賃行業帶來哪些影響？有哪些問題需要澄清？
7月11日，市場首只保障性租賃房REITs正式獲得交易所批準。圖/IC圖
首單擔保租賃房REITs獲深交所批準。
深交所信息顯示，紅土創新基金項目於7月11日獲得深交所批準。這也是首個獲得市場認可的REITs項目。
資料顯示，紅土創新基金的主要原始權益人為深圳市人才住房集團有限公司，專項計劃名稱為“深圳創業投資-深圳市人才住房保障租賃住房資產支持專項計劃”。據悉，深圳人才安珠集團提交的公募租賃住房REITs，分布在深圳市福田區、羅湖區、大鵬新區、坪山區，總建築面積13.43萬平方米，保障性租賃房* * 1830套。
對此，ICCRA住房租賃行業研究院院長趙冉分析，強勁的市場需求是支撐保障房公募REITs成功發行的基礎。首批獲批的REITs選擇了4個位於深圳核心區域或板塊的項目，既體現了基礎資產的布局、類型和規模，也體現了市場需求的強勁和長期持續。
在租賃和續租方面，數據顯示，上述四個項目運營時間不足三年，但具備產生持續穩定現金流的能力。從出租率來看，這四個項目都達到了很高的出租率。截至2022年3月31，保障租賃房出租率分別為99%、99%、100%、98%。從現有租賃的租賃期限來看，4個項目的租賃期限較長，三年租賃的比例高達98%。
"租賃住房項目基本上可以在短時間內實現穩定運行."趙冉指出，本次單保障房公募REITs的成功發行，有效打消了對保障房穩定性和增長潛力的疑慮。事實上，根據住房租賃行業的特點，70%以上的房源可以在項目實際開盤後3-6個月內租出(即出租率可以達到70%以上)，運營1年後出租率基本可以達到穩定狀態。
除了項目租賃的穩定性，趙冉還表示，保障出租房屋運營管理的能力也是保證REITs回報率的關鍵。壹般來說，基金管理人會聘請外部或內部的運營管理機構為底層項目提供運營管理服務；運營管理能力主要指創造和提高收益率的能力，包括市場定位能力、收入管理能力、運營成本控制能力等指標。
政策暖風頻吹，租REITs破冰。
發展保障性租賃房是我國住房制度建設的重中之重。住建部數據顯示，截至今年6月中旬65438+10月，全國已有近30個省區市出臺了加快發展保障性住房的實施意見；“十四五”期間，40個重點城市計劃新增650萬套(間)保障租賃住房。
保障性住房的發展離不開金融部門的支持。在明確了租賃住房的發展規劃目標後，政策層面已經表現出了對租賃住房市場的支持意圖，特別是加大了金融支持力度，以促進住房租賃市場長效機制的形成。
今年5月27日，證監會、發改委聯合發布《關於規範保障性租賃房試點發行中房地產投資信托基金(REITs)工作的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》提出，發行租賃住房基礎設施REITs，有利於盤活存量資產，回收資金用於新建保障性租賃住房項目建設，促進形成投融資良性循環，有利於更好地吸引社會資本參與，拓寬租賃住房建設資金來源；有利於加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，促進實現人人有房住。
通知發布當天，首批兩只REITs率先上報。金鐘廈門安珠租賃封閉式基礎設施證券投資基金和宏圖創新基金分別在上交所和深交所提交了申請材料。7月7日，上交所信息顯示，金鐘廈安居寶出租屋封閉式基礎設施證券投資基金處於“反饋”狀態。
在此背景下，紅土創新基金項目於7月11日獲得深交所批復。這是繼去年6月29日國家發改委發文將租賃住房納入基礎設施公募壹年以上後，交易所正式批準的首只公募租賃住房REITs。
景輝智庫首席經濟學家胡景暉評價說，如果不出大的意外，紅土創新基金的這只公募REITs也將成為國內首只成功的公募租房REITs，對行業影響深遠；希望未來能有更多的租房進入公募REITs的市場。同時，為了促進長租行業的發展，也希望市場化的出租房進入公募REITs。
有望形成可持續經營的閉環模式。
值得壹提的是，作為ABS(資產證券化)的壹種形式，中國的REITs已經在商業地產領域賦能了壹段時間，現在REITs將進入住房租賃市場，其背後有著不同尋常的意義。住房租賃模式會在資本市場大放異彩嗎？同時，對於輕資產公寓運營商來說，壹個新的融資渠道擺在面前，他們將如何布局？還有哪些問題需要澄清？
“從國外的經驗來看，房地產領域很多自持、經營性物業，包括酒店、養老、文化旅遊、商業、寫字樓等。，可以進入公募REITs領域，實現資產證券化。這也是很多開發企業和投資機構的退出路徑。希望未來中國的公募REITs可以開放到房地產的更多領域，實現開發、投資、運營、退出的完整行業閉環。”胡景暉說。
趙冉指出，對於中國住房租賃行業的發展，公募REITs可以讓住房租賃企業“輕裝上陣”，真正實現“開發、運營、財務退出”的可持續業務閉環模式；同時，公募REITs實行長期投資策略，具有專業、主動的資產管理水平，有助於住房租賃市場的專業化發展，從而有效緩解整個房地產市場的波動。此外，公募REITs的募集機制也將形成良性循環，有利於行業規模的持續發展和壯大。
“隨著公募REITs的逐步落地，資產持有人和基金會越來越意識到運營能力的重要性。輕資產管理公司的核心模式是輸出運營能力。所以公募REITs可能會進壹步拓寬輕資產模式的輸出。”趙冉分析道。
不過，在房東東公寓學院創始人李權看來，雖然有不少長租企業申請了壹些出租房作為擔保出租房，或者已經成為擔保出租房，但真正能達到擔保出租房發行REITs門檻的寥寥無幾。因此，李權建議，在穩定房價、穩定預期、保障民生的前提下，開發建設和運營保障性住房是非常關鍵的措施。對於從事租房的運營機構，建議給予更多的資金和政策支持。