資金信托產品點評
壹、產品信息
長安信托？武漢中央商貿城特定財產收益權投資集合資金信托計劃
信任類型:
商用物業租賃，收益處置權。
資金的使用:
轉讓武漢竹葉山中環商貿城有限公司持有的特定財產收益權..“特定物業”指武漢市江岸區金橋大道1號竹葉山中環商貿城綜合交易市場。“特定財產收益權”包括但不限於該財產的租金收入和處置收入。
信任量表
3-5億元
信任期:
24個月
預期年化收益率:
1萬元< 300萬元(不含)，年收益率9.8%；
300萬元< 600萬元(不含)年收益率10.7%；
600萬元< 654.38+00萬元(不含)，年收益率為654.38+00.9%；
10萬元< 2000萬元(不含)年收益率11.1%；
& gt= 2000萬元年收益率11.2%
利息支付方式:
每年支付利息。
資金保管人:
中信銀行股份有限公司武漢分行
促銷日期
2013 1.4 ~
第二，產品評論
產品評價:★★★★★★本產品期限2年，收益率9.8%~11.2%，屬於商業財產收益權項目。融資方資金實力雄厚，還款來源穩定。土地抵押、實際控制人擔保、資金監管等增信措施優秀。
評估項目
評估要素
評估結果
金融家的實力
武漢竹葉山中環商貿城有限公司凈資產為165438+3900萬元。
★★★★☆
擔保人實力
武漢竹葉山集團有限公司總資產超過6543.8+00億。
★★★★★
按揭利率
39.91%
★★★★
收益率
9.8%~11.2%，10以來兩年工商平均收益8.98%。
★★★★★
收益分配
年度分布
★★★★
發行者
長安國際信托有限公司綜合實力位居前列。
★★★★★
1，交易對手分析
武漢竹葉山中環商貿城有限公司成立於2005年。綜合實力位居武漢前20名的竹葉山集團以現金出資。武漢市江岸區後湖鄉三金潭、新沂、黃浦、岱山四個村以土地入股方式設立，其中竹葉山集團出資3，570萬元，占公司股份565，438+0%。竹葉山中環公司是竹葉山集團為開發竹葉山中環商貿城綜合交易市場項目而設立的集建設、招商、管理於壹體的專業化公司。截至2012年5月末，竹葉山中環公司總資產2012萬元，總負債8.72億元，資產負債率43.37%。實現主營收入65，438+0，465，438+0.57萬元，凈利潤972萬元。竹葉山中環公司的業務收入主要來自中央商貿城綜合交易市場項目的經營收入。
武漢竹葉山中央商貿城作為武漢市重點項目和武漢市重點扶持的市場，占地2100畝，總投資18億元，建築面積60萬平方米。是華中地區規模最大、品類最全、配套最全的專業市場集群，擁有汽車、鋼材、副食調料等專業市場和倉儲物流兩大中心。目前，項目壹期800畝鋼材市場和副食調料市場已全面投入運營，市場入住率和開業率高達100%。武漢竹葉山中央商業城作為華中地區的商品消費指數市場，是中國指數研究院在漢建立“武漢商品指數體系”的首要數據樣本市場。汽車市場年交易額占湖北汽車市場份額的60%，鋼材市場占武漢鋼材零售市場份額的50%，副食調料市場占武漢副食調料商品年消費量的70%。
2.還款來源分析
第壹還款來源:竹葉山中環公司營業收入。竹葉山中環公司的營業收入包括竹葉山中環商貿城綜合交易市場租金收入、汽車用品市場寫字樓銷售回款、武漢市土地整理儲備中心返還的征地預付款。預計在信托計劃存續期內，特定物業的總租金收入可為3.72億元，扣除運營成本和稅費後的凈現金流可為2.69億元。目前汽車用品大樓沒有取得產權證，不能出售。預計2013上半年可完成產權證，銷售均價約8600元/平方米(周邊商業地產實際銷售價格已達16000元/平方米-20000元/平方米)。預計銷售率為60%，屆時將實現銷售收入2.43億元。武漢市土地整理儲備中心委托竹葉山中環公司代為辦理土地征收工作，預計2013年底前可以結清。上述凈現金流合計8.62億元。信托計劃存續期間，融資方有充足的還款來源。
第二還款來源:竹葉山集團經營現金流。竹葉山集團綜合實力位居武漢前20名。是竹葉山中環公司的控股股東，也是竹葉山公司的行政機構。在竹葉山關聯公司體系內行使投資管理職責，掌握所有公司的資產和現金流。目前竹葉山集團實際擁有的資產總價值超過100億，未來三年的現金流入為1，61.6億元，足以覆蓋本信托計劃的本金和收益。
3.信用增級措施分析
成熟商業用地的全額抵押。本項目抵押地塊為武漢市城區六級商業用地，地理位置優越，流動性強。該地塊位於武漢市江岸區三環以南、金橋大道以東、黃孝河以西、京南大道以北，用地面積* * * 144600平方米。土地用途為商業服務用地，土地性質為出讓。土地評估總價654.38+0.253億元，抵押率39.91%。
對總資產超過6543.8+000億的控股股東提供連帶責任擔保。武漢竹葉山集團有限公司註冊資本9009.379萬元，股東為29名自然人。竹葉山集團投資***11企業，總投資14530萬元。其主要經營範圍涵蓋汽車銷售、物業管理、出租車運營、汽車加油站等。調查顯示，該公司總資產超過1000億元。
信托公司資金監管，全額保證金凍結。信托計劃資金使用時，監管銀行應逐筆審核，確保用於約定用途。融資方在監管銀行開立監管賬戶，作為特定房產租金收入的唯壹指定收款賬戶，特定房產出租產生的租金收入全部納入資金監管賬戶，受托方有權劃轉其中5000萬元作為保證金凍結用於到期回購支付；指定資金監管賬戶是特定物業商鋪(汽車用品市場)銷售收入的唯壹指定收款賬戶，特定物業銷售產生的銷售收入全部歸入資金監管賬戶，受托人有權劃轉其中8000萬元作為保證金凍結用於到期回購資金的支付；資金監管賬戶是武漢市土地整理儲備中心3.49億元應收賬款的唯壹指定收款賬戶，武漢市土地儲備的所有收款均納入資金監管賬戶，受托人有權將6543.8+億元轉入保證金進行凍結，以支付到期回購資金，上述保證金共計2.3億元。若融資方未按上述監管要求收取保證金2.3億元，則在信托計劃成立265.438+0個月時，融資方須向監管戶收取保證金654.38+3800萬元。
4.受托人介紹
長安國際信托有限公司前身為“Xi安國際信托有限公司”，經中國人民銀行批準成立，1986。2011 11經證監會批準，並進行工商登記，整體變更為股份有限公司，更名為“長安國際信托股份有限公司”。目前公司註冊資本為人民幣654.38+0.259億元。其大股東Xi安投資控股有限公司持有長安信托465，438+0.3%股份，Xi安投資控股有限公司為Xi安政府批準的國有獨資企業。公司成立於2009年8月，註冊資本27.96億元。公司主要從事資金信托業務、投資銀行業務、融資租賃業務和其他金融業務。20多年來，我們為國內外數百家企事業單位和數萬名自然人投資者提供了專業的信托金融服務。到目前為止，所有產品都已安全支付！
第三，全面復習
近幾年信托產品爆發式增長，信托公司管理的資產規模基本超過保險公司，成為僅次於銀行的金融機構。這引起了各方的關註，也對其快速成長有各種隱憂。為此，我們把風險控制放在首位，客觀審慎地評估各類信托產品，把風險輕微的“拒之門外”。
但是對於長安的信任呢？根據武漢中央商貿城特定財產收益權投資集合資金信托計劃信托項目分析，除了地理位置優越、流動性強的成熟商業用地外，由武漢前20名總資產超過6543.8+00億的集團公司提供連帶責任擔保，有充足的還款來源共計8.62億元，足以保證本項目的資金安全。
從宏觀層面來看，壹方面，銀監會加強了對信托公司及其發行產品的監管，不斷規範市場，必然導致信托產品收益率下降，但好的高收益信托產品卻能大放異彩。另壹方面，保監會和證監會開閘放水，允許保險資金投資信托產品，無疑讓“剛性兌付”成為了活水之源。
總的來說，長安信托？信托產品武漢中環優勢明顯，值得重點投資推薦！