江南有壹個富饒美麗的地方，曾被很多皇帝作為都城。彎彎的河水被長滿青苔的綠水覆蓋，壹座紅色的建築在高高的山峰中若隱若現。
165438+10月20日10，南京城東五礦燕山府門前，議論紛紛。從軌道交通2號線鐘靈街地鐵站到劉營西路，約500米的道路上停滿了車。人群中不乏白領夫婦，也不乏白發老人。人群帶著期待和喜悅在互相交談。來這裏參加選房，證明他們已經是搖號中獎者了。
五礦崇文錦城此次推出399套新房，吸引了2000多人報名搖號。該建築位於南京西南的河西新城。之所以有這麽多人買房，原因之壹是新房開盤價在3.5億元/平方米左右，而周圍的二手新房價格在5萬元/平方米左右。
這是南京河西新城6月中下旬開盤的10樓盤之壹(11)。短短5天時間，集中開盤的3000多套房源幾乎全部售罄，這些房子都要求首付80%以上。
五礦崇文錦城選房現場，10月20日上午110站滿員。
壹個被幫助買房的老人。
當天開盤的樓盤屬於南京外國語學校河西分校的學區房，學區房的概念又增加了壹層吸引力。
10: 22，壹位20多號的先生從認購大廳出來，立刻被等候的購房者圍住詢問認購情況。“五個人壹組，沒有時間思考。銷售直接問我面積有多大，幾號樓，幾號房，然後交了50萬定金。整個過程大約需要2分鐘。”他選擇了壹套90平米的公寓。
壹位老人在人群中站了幾十分鐘，在晚輩的攙扶下走出人群到路邊休息。在現場，我看到很多頭發花白的老人站在售樓處前。這些老人來是因為他們有買房的資格。他們簽署了購買合同。至於報酬，那是他們兒孫的事。
南京現行住房限購政策規定，南京主城區範圍內(不含六合區、溧水區、高淳區)，暫停向已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭出售住房。六合區、溧水區、高淳區範圍內，暫停向非本市戶籍居民家庭銷售1套及以上住房，包括新建商品住房和二手住房。非南京戶籍居民家庭在申請首次購房時，應提供至少2年的所得稅證明或社會保險證明。
這讓很多已經有多套的購房者想到了父母甚至爺爺奶奶的“房票”。“反正已經是八成首付了，貸款也沒什麽意義了。”已經在南京擁有五套房子的徐囡(化名)說，徐囡是南京人。這次他利用父親的購房資格，拿下了河西另壹樓盤仁恒綠洲新島的房號。
另壹個更年輕的女人開車送她奶奶選房子。她用家裏幾個老人的身份證搖號，奶奶只是搖了搖。
很多老人在開場現場外等著叫號。
南京河西新城位於南京主城區西南部，北臨三岔河，南臨秦淮新河，西臨長江夾江，東臨秦淮河、南河。其主體位於建鄴區，總面積約94平方公裏。其中，陸地面積56平方公裏，江心洲、前洲和江面38平方公裏。它是南京主要的經濟發達地區之壹。
目前，河西新城北部20平方公裏已於2000年左右基本完成，中部21平方公裏借助十運會和第四屆世界城市論壇的東風已基本成型。南部15平方公裏的建設框架在青奧會前全面開啟，西部15平方公裏。江心洲正與新加坡合作開發建設中新生態科技島。
根據今年5月南京進壹步調控房地產市場的要求，河西新城、江北新區、南部新城等區域和江寧、仙林地鐵沿線部分地塊采取“限售對象、限房價、限套數、限轉讓、限銷售方式、競地價”的出讓方式。報紙了解到，河西新城中部樓盤均價限購45000元/平方米，南部樓盤均價限購35000元/平方米。
記者咨詢五礦崇文金城樓盤附近21世紀的房產中介了解到，壹套90平米的公寓，月租3500-4500元。五礦崇文錦城2014年4月首次入市，開盤價格約23500元/平方米。上壹次推盤是2016年5月，單價35000元/平方米，與本次推盤單價壹致。在這壹年多的時間裏，周邊二手房已經漲到5萬元/平方米左右，使得每平方米價格倒掛1.5萬元。
挑最大的房型:買了賺。
五十多歲的孫阿姨說:“我先買了，看看這個學區房好不好。如果好的話，我的小孫子以後就能活了。”她和公婆中了彩票，這次可以買兩套。他們不打算放棄任何壹個，他們打算湊點錢把它們都買下來。
因為搖號的“運氣”，只要有資質有資金的購房者都打算買盡可能多的面積，這就使得幾乎所有人在選房時的主要目標都是房間越大越好。
徐囡認購的仁恒綠洲新島三期江豐苑位於江心洲。此次上市636套房源，88平米兩房，128、135、136平米三房，開盤均價36000元/平米。他和妹妹都是附近樓盤仁恒江灣城的業主。目前江灣城在中介網上的掛牌價，三期和四期在6.5萬元到7.5萬元之間。“我早上8點出門，銷售中心已經停滿了車。”他說。
記者從南京新街口出發，乘坐軌道交通2號線8站，在圓通站換乘軌道交通10線4站，約30分鐘到達江心洲站。售樓處前的中心大道上停著十幾輛車，寶馬、奔馳、奧迪等名車不在少數。保安說，“昨天門前的路全滿了，小區周圍都是車，都是來看房的。”
仁恒綠洲新島將安排前220號購房者上午選房，420號之前的購房者下午選房，420號之後的房源在晚上7點以後選。首付80%要求選房當天支付165438+10月19。徐囡選擇了晚上的房間，他有點擔心輪到他的時候大房間已經被選中了。
售樓處的公告顯示，當天需要支付80%的首付。
售樓處，看著沙盤的購房者正在為選房做最後的準備。壹些購房者在紙上列出房型和樓層，仔細篩選，確定最終順序。他們討論，“想買什麽就買什麽，投資住在裏面。所選號碼至少具有投資的功能。要看可選的房子面積是否理想。”“新房限價機會難得，比周邊二手房至少便宜1000元。這樣靠運氣賺了幾百萬甚至上百萬元。而且是河西，規劃的很好，是南京的熱點。養老金不錯，不用轉手。”還有人開玩笑說:“輪到我不知道是什麽樣的戶型了。轉手就好，升值快。”
綠洲新島二期業主黃先生這次也中了彩票，想在三期買壹套給家裏老人。他二期入住的房子是180平米。兩年前他買的時候，單價2.6萬。他說:“妳想買多少就買多少。這裏沒有更多的機會了。剛剛賣了壹套180平米的二手房，單價4.9萬。”
165438+10月19日下午，工作人員在認購的“房子”前貼上紅點，大戶型基本選定。
晚上7點40分，徐囡認購了壹套三樓135平米的房子，是該樓盤第二大戶型。此時大部分房源已經標上了紅點(代表已經認購)，136平米、135平米等大戶型已經基本選定。在後面的購房者中，有的已經放棄了幾個號的選擇，打算用排名前面的樓盤上唯壹的“房票”，而只搖到壹個號的，則買了88平米。
晚上10，仁恒綠洲新島選房繼續，不時有新人加入購房者建立的業主群。636這個號之後，大約有100個購房者放棄了認購，或者選擇了其他樓盤，或者戶型不理想，828這個號就成了認購最後壹套房的號。
記者在以南京市住房保障和房產局為首的南京網上房地產網站上看到，從165438+10月17到65438+10月22，建鄴區可售商品房從4886套減少到1896套，減少了近3000套。
從記者整理的樓盤情況可以看到，中簽率最高的保利田玉娥，幾乎註冊購房者都可以選擇，但保利田玉娥有120套總價235平米的大平樓，總價卻是1000萬元。它在開幕的那天售完了。
亂象:房價不倒掛沒人買。
未來河西上市的新房產品以大平層為主，且均為高價地塊，其中高價綜合體地塊7個，住宅地塊3個，住宅地塊樓面價在3.7-4.5萬元/平方米，幾乎是目前河西開盤樓盤的銷售價格。
河西10樓盤***3177房源**登記號超過14000(含重復)，平均中簽率不到23%。165438+10月15 8: 00同時，為了提高搖號概率，有的人壹大早就出門排第壹，登記完就趕往下壹個登記地點；壹些家庭動員起來，分別在不同的房產排隊登記。壹對年輕夫婦告訴該報，大多數人都對凱撒的房產感興趣，登記後幾乎是下午12。
因為每棟樓都需要不同的銀行進行驗資，資金是無法取出的，這就意味著如果妳想多註冊幾個號或者多棟樓碰碰運氣，就必須準備更多的資金。據記者了解，註冊壹個號的驗資門檻大多在200萬元以上，最高430萬元。據當地媒體報道，為了增加搖號的概率，壹些購房者僅驗資壹項就在銀行賬戶裏存了幾千萬。
河西新房如此火爆，上述業內人士表示:“河西本身就是熱點，和江北隔江相望就更熱了。而且去年土地拍賣到最高限價的時候要賣現房，相當於把從土地拍賣到掛牌的周期延長了壹年半到兩年，供應量不足。上壹次推江心洲仁恒綠洲新島還是20個月前。”
與之形成鮮明對比的是，壹個房產中介，我愛我家。南京三元巷的壹位經紀人告訴記者，鼓樓商圈和湖南路商圈之間有兩條軌交，年底前還會增加潘嶽城市廣場。均價約35900元/平方米。如果他把房子帶在身邊，可以不驗資登記兩個號。
今年6月首次開盤的泛悅城市廣場，精裝房源248套，僅選房當天就有130組購房者報名並交了60萬定金。南京網上房產的數據顯示，截止6月29日還有28套在售，165438。
也是精裝房，地暖，中央空調。為什麽周邊設施更便利的市區新房會被“冷落”？
上述知情人士告訴記者，範悅城市廣場位於舊城改造區。以前是物流倉庫，周圍都是火車站和大市場。環境和治安比較差，對應的學校也不是很好。周邊隨時面臨拆遷修路。不像新規劃的區域，可以很快引進名校，居住舒適度更好。
壹位房產中介說:“市中心老房子多。河西十年前是農村，現在逐漸配套，商業化。很多人還是考慮半投資半改善。前幾年江寧沒有發展。現在地鐵通了，萬達廣場也建起來了。江寧的營業額也成為了南京的前幾名。我前年買的房子當時也是冷門，今年二期已經翻倍了。”
“買房宜早不宜遲，年後又是壹個價。就我個人而言，除了壹個房主為了參加河西搖號，急著賣房，把總價降低了壹點但要求全款。其他二手房還是穩中有升。”他說。
除了南京的新房，就算同樣是江北新區的新房，房價不倒掛也沒人買。10月30日10，位於江北新區浦口區的北江錦城，距離軌道交通10線玉山路站1.5km，108套房源持牌銷售。但由於新房均價為24300元/平方米，略高於周邊二手房，所以到目前為止，成交和認購為零。同時，該樓盤前期的少量房源，壹年多了還沒賣完。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，南京河西樓市熱銷有其必然原因。第壹，熱盤策劃的很好。第二，在限價的背景下，新房和二手房價格倒掛，尤其是熱點區域。新房價格低於預期，“即買即賺”的心理主動釋放了購房熱情。嚴躍進也指出，從房企角度來看，市場需求大，恰逢年底需要快速回籠資金。但是，“八成首付”嚴格來說是違法的。在整個住房市場，這是壹個歧視性的條件，是不公平的。
“南京樓市的亂象有壹定啟示:如何在限價和搖號制度下保證房市穩定。”嚴躍進表示，“部分家庭同時認籌四五個樓盤，熱門樓盤中簽率較低，說明以南京為代表的強二線城市符合購房條件的群體仍然較多，潛在購房需求較大，因此增加土地供應和房源，改善供需平衡仍是根本途徑。如果是杠桿，那麽如何監管房地產市場就需要考慮了。”
監管不是為了統計。
“其他區域價格倒掛問題不大，河西容易成為‘燃點’。”南京林業大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠表示，河西是南京近年來重點建設的新城區，也是未來高端服務業的聚集區，房地產壹直賣得很好。在限價限售政策下，該區域近半年沒有新房供應，積累了大量市場需求，所以壹開盤就吸引了幾千人搶購。
記者調查過程中發現，只要是價格倒掛的樓盤，幾乎都獲得了前所未有的搶手貨。
在江寧區，“上周五下午(165438+10月24日)，我朋友去江寧區祿口施瑯青年街區報名的時候，4000多。”壹位房地產開發商告訴記者。
與河西隔江相望的江北新區，也在房價限購區域。由於總價低，哄搶情況更是雪上加霜。
165438+10月20日，時隔壹年多，江北新區商戶蘭溪谷再次拿到銷售許可證，毛坯房516套，戶型面積89平米，120平米，均價約14000元/平米。導報記者在當地壹家房產中介網站上看到，蘭溪谷76平米的二手房掛牌價在2萬元左右。11，21當天上午就有3000多人到現場排隊報名。該房產設置的貸款條件非常嚴格:信用卡逾期1次及以上不能貸款；名下有信用貸款或消費貸款記錄的，不能貸款；首套房利率上浮15%，二套房利率上浮20%。
與招商蘭溪谷壹起被命名為“江北新區的神盤”，位於江心的華潤國際社區確定年內推廣。房產最後壹次入市是2016年6月2日，已經16個月了。業內預計，如果加推的還是毛坯房，價格將與去年持平，約21萬元/平方米。10月中旬新推89平米三居室，總價365438+萬，單價3.48萬。
165438+10月29日，招商蘭溪谷發布搖號公告，最終有效申請人數為8668組，中簽率為5.9%。不出意外，65438年2月2日開放選房，招商藍溪谷推的房子全部被認購。
針對南京樓市的怪現象，新華社10月26日評論165438稱，出現這種現象不是因為房地產市場調控太嚴，而是調控不夠全面，改革不夠深化。當前，房地產市場調控進入“深水區”，調控難度加大。市場越焦慮，預期越穩定。市場越瘋狂，越需要深化改革。我們不能在改革的道路上失去信心和耐心。
房價調控的目的不是單方面操作限制新房開盤價格，也不是為了“掩蓋”房價，更不是為了“好看”統計數據。調控房地產市場，短期調控政策要為長期改革創造窗口，讓調控和改革措施共同發揮作用，更要治標不治本。
首先，短期的樓市調控要讓位於長效機制，以“房子是用來住的”為方向建立長效機制，逐步擴大公租房土地供應，重點滿足農民工、新就業大學生等城市“夾心層”和困難群眾的住房需求，進壹步縮小貧富差距，促進房地產市場供求平衡。
其次，做好資本市場，增加優質投資產品供給，拓展投資渠道，引導資金從房地產市場轉向其他市場。降低房地產行業的投資收益，從財政上切斷投機炒房的公開渠道，引導投資進入實體經濟，轉移到急需扶持的產業發展上來。
此外，嚴格按照房地產功能定位，堅決守住不發生系統性風險的底線，明確主要矛盾，配套政策措施實現短期和長期機制協調，不斷深化改革。只有這樣多管齊下，穩定預期，兼顧短期和長期利益，做細做實，才能促進房地產市場平穩健康發展。