在中國，土地的所有權只屬於國家，而個人只擁有土地的使用權。政府機關和個人在使用土地時，都要去國土局辦理土地使用權，獲得土地使用權的途徑有很多。
土地所有權是指對土地的所有權以及由此衍生的占有、使用和收益的權利。我國土地所有權的性質分為:國有土地所有權、集體土地所有權、國有土地使用權、集體土地使用權和土地的其他權利。
(1)集體土地
壹般來說，農村土地只能在壹個村的戶籍人員之間流轉。買賣雙方都需要向村委會提出申請，受理後會進行公示。村裏三分之二同意後，在村委會辦理過戶，不在其他村辦戶口。
(二)國有土地
也分為分配性質和轉移性質。轉讓，是不能辦理過戶的，需要繳納土地出讓金，將土地性質變更為國有劃撥，才可以辦理過戶。如果是國有土地證，可以轉讓，轉讓費也就幾百。
土地使用權性質引發的風險；
1，土地使用年限。
目前我國土地性質分為劃撥土地和租賃土地(租賃土地)，處置難度隨土地性質不同而不同。劃撥土地是在土地出讓制度實施前，經政府部門批準，由土地使用者支付補償安置費用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者的行為。出讓土地是指開發商以有償方式取得土地，並向國土資源部門繳納土地出讓金。此類土地有使用年限，居住用地70年，工業用地50年，商業服務綜合用地40年。銀行在辦理房產抵押貸款時，要特別註意土地的使用年限，否則可能會在日後處置房產時埋下隱患。出租土地使用權的房地產登記為抵押的，需要嚴格按照國土資源部1999發布的《關於規範國有土地租賃的若幹意見》的規定辦理。
2.處置費用。
對於具有出讓土地性質的房地產交易，由於房地產開發商已經繳納了土地出讓金，因此在辦理土地使用權過戶(重新辦理過戶手續)時無需繳納該費用；住房用地屬於劃撥土地性質，在處理抵押房產時，手續復雜，需要向國土資源部門繳納壹定比例的土地出讓金，容易出現風險。根據現有法律、法規和行政規章的規定，其對人民法院強制變價或當事人自行處分國有劃撥土地使用權的限制體現在以下三個層面:
(1)是指被執行人無權處分國有劃撥土地使用權，或者沒有獨立的處分權。只有當地上建築物所有權發生轉移或抵押時，經有批準權的人民政府或土地管理部門批準，地上建築物占用範圍內的國有劃撥土地使用權才能壹並轉讓。
(2)人民法院決定拍賣、變賣地上建築物及附著物或者以實物抵債時，可以在與當地土地管理部門達成協議後，裁定國有劃撥土地使用權在任何地方同時轉讓。
(三)國有劃撥土地使用權經有審批權的人民政府批準轉讓，或者人民法院事先征得土地管理部門壹致意見並拍賣、出售或者以實物抵債的，受讓人應當辦理土地使用權出讓手續，依法繳納土地使用權出讓金。同時，《最高人民法院關於破產企業國有劃撥土地使用權是否應當納入破產財產的批復》第二條規定，企業以劃撥方式取得的國有土地使用權抵押的，應當履行法定審批程序並依法辦理抵押登記，抵押行為認定有效。根據這壹司法解釋的規定，申請執行人享有優先受償權的抵押物的價格發生變更後，將先扣除土地出讓金，變更後的其余價款，申請執行人可以優先受償。因此，銀行在辦理房地產抵押貸款時，應關註土地使用權的性質，充分考慮劃撥土地使用權抵押存在的高風險。否則，處置抵押房地產的成本可能會增加，在實踐中的某些情況下，拍賣(出售)價格不足以支付土地出讓金。因為拍賣價格是相對固定的，如果增加不必要的費用，比如支付高額的土地出讓金，可能無法全部償還貸款本息，形成不必要的損失。
3.各級開發區應以即繳即退的方式辦理工業用地出讓手續。
目前，各級開發區為招商引資，為符合投資條件的企業辦理了國有土地使用證、國有土地使用權出讓合同和出讓金發票。為支持入園企業，解決其融資困難，各級開發區也為入園企業放開國有土地抵押登記開了綠燈。這裏隱藏的風險是，壹旦企業經營不善，主張抵押，開發區會執行法院發函，稱涉案國有土地使用權是基於xx文件對入園企業的優惠政策。本案土地使用權由新的受讓人取得的，應當按照有關法律規定重新辦理土地出讓手續，並繳納各種稅費。實踐中，依法拍賣土地使用權所得的錢，壹般不足以支付土地出讓金和稅收。
法律依據
中華人民共和國土地管理法第二條中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。
全民所有制，即國家所有的土地所有權由國務院代表國家行使。
任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。
國家根據公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用並給予補償。
國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的範圍內劃撥國有土地使用權的除外。