Xxxx項目貸款可行性評估報告
第壹部分是概述
壹、評估說明
本評估報告是根據中國農業銀行廣東省分行營業部(以下簡稱委托方)的委托，對XX項目申請開發貸款的可行性進行評估。評估基準日為2003年9月17日。本評估報告僅供委托方審查貸款申請時參考，不作他用。
二、評價的目的
為委托方審查貸款申請提供參考。
三、評價依據
本報告是根據國家現行的法律、法規和政策，以及委托方和借款企業提供的相關資料進行評估的
1，全國人大、國務院及相關部委、廣東省、廣州市相關部門發布的法律、法規、政策；
2.委托方和借款企業提供的相關資料；
3.廣州房地產市場價格信息；
4.本公司掌握的相關資料及評估人員現場調查獲得的信息；
5.其他信息。
四。項目概述
1，地理位置和環境
Xxxx項目位於機場路與黃石路交叉口東南角，西臨機場路，北靠黃石路。東部和南部有新規劃的道路。南部白雲國際機場即將搬遷至花都新國際機場，周邊已建成或正在建設許多大型商住社區。機場路、黃石路有多條公交線路經過，交通十分便利。毗鄰向京花園、白雲景俊花園、黃石街道辦、白雲金桂客運站、北區供電局等。，公共建築和城市基礎設施完善。
目前白雲國際機場即將搬遷，其原有土地擬用於建設超大型綜合居住區——白雲新城。項目位於未來白雲新城北部，總占地面積約11.5萬平方米，總建築面積近22.6萬平方米。預計總投資約8.3億元。整個項目建成後，將成為廣州大型生態住宅小區之壹。
2.項目背景
XXX項目被廣州XXX發展有限公司(××年×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×日×月×日×日×月×日×月×日×月×日×日×月×日×日×月×日×日×月×日×日×日×月×日×日×日×月×日已建6萬平方米樓房，全部出售入住；南區占地85802平方米，規劃建築面積172408平方米。目前，它正在開發和建設中。壹期8棟12層預計2004年4月竣工交付，二期15小高層及高層預計2005年3月竣工交付。
3.計劃圖編制
根據廣州市規劃局關於XX項目修建性詳細規劃的批復，項目的總體控制性技術指標為:
1)建築容積率為2.545；
2)建築密度:26.5%；
3)總建築面積172408平方米(其中地上153951平方米，地下室18457平方米，小學12000平方米，其他配套建築1765平方米)；
4)綠地率37.5%；
根據總體規劃方案，* * *項目將建設23棟小高層及高層住宅和商住樓，地上建築層數分別為12 ~ 19，住宅建築面積為***132003.2平方米，商業建築面積為8183平方米；地下室1層，總建築面積18457平方米；還有配套的小學、商業、居委會、公廁、燃氣調壓站。
4、工程進度計劃
據XX公司介紹，XX項目於2003年5月開工建設，建設單位為廣東省XX建設有限公司，截至2003年9月17日，壹期8棟樓已分別建至地上7層和10層，並已取得預售許可證。根據XXX公司施工計劃，壹期8棟預計2004年3月竣工交付，二期15棟預計2003年6月+01開工，預計2005年3月前竣工交付。
第二部分是項目合法性和建設條件評價。
壹、項目合法性評估
目前××××項目已辦理建設用地規劃許可證，壹期建築已辦理建設工程申請審查、建設工程規劃許可證、建築施工許可證、廣州市國有土地使用權出讓合同、建設用地批文、國有土地使用證、商品房預售許可證等手續，也就是說除壹期外，南區項目的規劃、報建、施工、用地等手續已全部完成(詳見附件)。據XX公司稱，其二期建築的手續正在申請中。
二、項目建設條件評價
1，項目技術經濟指標
根據XX公司提供的關於XX項目南區修建性詳細規劃的批復，XX項目總建築面積為172408平方米，其中地上建築面積為153951平方米，地下室建築面積為18457平方米。各功能部件及其面積詳見表65457。
單位:平方米，每個
關於序號項目指標的說明
1土地面積85802
2總建築面積172408。
2.1地下室建築面積18457地下室1層，為設備用房及配套停車場。
2.2地上建築面積為153951
2.21其中:商業8183。
2.22住宅樓地上12、15、16、17、18、19層。
2.23小學12000含教學樓和學生宿舍。
2.24其他配套設施1765包括會所、公廁、居委會等。
3地積比率2.545
4建築密度27%
5.綠化率為37.5%
6停車位數量為466個，其中未售社會停車位106個。
第三部分是市場調查與分析
壹、項目投資環境分析(略)
二、房地產市場分析
2003年上半年，廣東房地產開發投資增速放緩。全社會固定資產投資1834.1.9億元，增長27.9%，房地產開發投資50688億元，增長7.6%，比去年同期下降25.2%，其中商品房投資37952億元，占房地產開發投資的74.9%。2003年上半年，廣東房地產開發投資未受非典影響，商品房銷售保持穩定增長，價格波動不大，空置面積增速有明顯放緩跡象。上半年，商品房銷售額335.2億元，銷售面積10039.99萬平方米，同比分別增長27.3%和27%。全省商品房銷售均價3339元/平方米，比去年同期略高7元/平方米，商品房空置面積增速由2月份的65438+36.3%下降至15。
2003年6月5438日至8月，廣州十區商品房批準預售面積537.9萬平方米，比去年同期增長916%，其中原八區商品房批準預售面積330.65萬平方米，比去年同期增長1881%。廣州十區商品房成交面積60971萬平方米，成交金額271.98億元，分別比去年同期增長8.84%和6.79%。其中，原八區商品房成交面積393.87萬平方米，成交金額208.24億元，分別比去年同期上漲65438。據統計，今年上半年廣州商品房均價為4279元，同比下跌5.1%。反映了房地產市場競爭激烈導致開發商利潤減少。開發商只有不斷讓利消費者，不斷提升產品檔次，才能立於不敗之地，這也說明廣州的房地產市場越來越成熟和規範。
三、周邊物業調查與分析
XXX項目周邊有多個在建或竣工交付的商住小區。經過實地調查，他們目前的大致情況如下:
1，向京花園:黃石路以北，90年代中後期開始投資建設。* * 38棟多層和13棟高層住宅或商業建築，已全部投入使用。小區內有小學、省級幼兒園、市場，其中壹期已售罄，二期已售罄近半，三期今年65438+。壹層商業商鋪的出租價格在35-60元/m2左右，大部分商業區域已經出租。地下室的車位只租不賣。月租400-450元/套，差不多滿了。
2.白雲景俊花園:同檔次商住社區，占地約40000平方米，由16小高層、配套幼兒園和近10000平方米地中海風格花園組成。東、南、北為規劃道路，目前交通相對不便。預計壹期將於2004年3月竣工交付，其住宅價格區間為3800元左右。地下室約有250個車位，目前的銷售策略是只租不賣。
3.遠邦航空家園:機場路與黃石路交叉口西北，屬於中型商住小區。多棟商住樓已經建成並入住，黃石路沿線的另壹棟商住樓即將交付。住宅價格區間約4100-4800元/平方米，均價約4400元/平方米。壹樓的壹些街邊小店已經賣掉了。目前大部分店鋪都是出租，不營業。出租價格80元/平米左右，地下室車位售價6-9萬元/個。
4.R&F陽光美居:屬於機場路與黃石路交匯處西南，遠邦航空家園南的大型商住社區。壹期已經售完，現在二期發售兩棟高層住宅，三期計劃6月5438+00發售。住宅均價4400元/平方米左右，配套商業面積較小。壹樓個別臨街店鋪價格在8000-65438+左右。
5.匯僑新城:黃石路以南，屬於大型商住綜合體。建了很多小高層和高層的住宅樓和商住樓，大部分居民都搬進來了。二手房價格約3100-3600元/平米，個人成交價2600元/平米，地下室車位8萬元/套。
根據市場調查，XX項目的功能設計、配套設施、目標客戶與周邊建築相似。由於該區域人口不斷增加，居住環境不斷改善，總體而言，其住宅與向京花園、白雲景俊花園、R&F陽光美居距離較近，故選取上述樓盤的價格作為該住宅的比較對象，采用市場比較法計算其住宅的銷售價值。此外，由於其配套業務及地下室車位主要為租賃，因此選擇收益還原法作為衡量其業務及車位銷售價值的評估方法。
四、項目優劣勢分析
通過市場調研分析，XX項目的產品定位和目標客戶也與機場路、黃石路壹帶的幾個周邊樓盤非常接近，兩者差異相對較少。其利弊主要體現在早期功能設計陳舊的住宅與這方面缺乏配套設施的小項目的區別。具體來說，本項目具有以下優勢:
(1)地理位置優越。該項目位於廣州未來副中心白雲新城北部，靠近黃石路。商業、生活配套設施不斷完善，規劃路網完善。特別是地鐵2號線(終點站段)在南區項目周邊設置了出口，正在建設中。預計規劃道路的開通和地鐵的開通將大大改善小崗村目前的對外交通狀況，非常有利於吸引。
(2)配套設施起點高。位於南區項目範圍內的XX小學，今年9月正式入校。由於消費者對教育配套設施的需求越來越大，政府相關部門不斷利用推廣教育配套設施作為吸引投資的手段。作為壹所設計水平非常高的民辦實驗學校，這所小學將大大提高項目的配套設施水平，從長遠來看，將大大增強其競爭力。
(3)開發集團在房地產行業多次獲獎，XX花園也成功開發了該區域市場，銷售業績理想，形成了壹定的品牌效應，對南區項目的開發建設將起到積極的推動作用。
另壹方面，XXX項目本身也有壹些缺點，主要表現在:
(1)項目位於機場路以西、黃石路以南。目前對外交通主要是附近的小崗村舊路和北部XX花園以東的小區道路。規劃道路未正式開通直達機場路、黃石路，南區項目短期內對外交通相對不便。
(2)鄰近區域同類物業存量和新增供應量較大，項目競爭對手較多。建成後，區域市場競爭將十分激烈。
動詞 （verb的縮寫）預期銷售價格評估
1.評估方法:市場比較法和收益還原法。
2.評估原則:遵循合法、最佳利用、替代、評估期原則。
3.評估流程:根據項目所在區域及其實際情況，確定其住宅的比較對象，測算其住宅的開發價值，並采用收益還原法測算其商業和車位的開發價值。具體流程如下:
(1)住宅銷售價值的確定
由於南區住宅的目標客戶和產品定位與樣本花園、白雲景俊花園和R&F陽光美居接近，因此選擇它們作為比較對象，通過比較計算確定它們的銷售單價。具體流程見下表2:
單位:元/_
項目編號案例1案例2案例3
向京花園白雲景俊富和陽光
1銷售單價390044804400
2.交易修改為100% 100% 100%。
3.交易日期修改為100% 100% 100%。
4.修改使用壽命100% 100% 100%
5地區因素修正102% 101% 100%
6個人因素修正102% 94% 94%
7修改後的單位是405842534136。
8估價對象單價為4148.96。
9舍入4149
根據以上計算，確定南區住宅銷售均價為4149元/平方米，住宅總建築面積預計銷售值為132003.2平方米，為54768萬元。
(2)商業銷售價值的確定
(1)首先通過市場調查確定南區項目商業商鋪的平均租金，然後用收益還原法估算商業商鋪的銷售單價。經調研，確定南區商業商鋪建成投入使用時月租金單價為65元/平方米。
(2)、通過收益還原法計算銷售單價的參數如表3所示:
租金年增長率、折扣率、租金損失率、財產稅等綜合稅率、管理率、維修率、保險率。
3% 9.0% 1個月
註:房產稅等綜合稅率和管理費率以月租金單價為基礎計算，維修費率和保險費率以工程造價為基礎計算。
根據以上參數，南區商業商鋪銷售單價均價為8046元/平方米。那麽商業泊位總建築面積為8183平方米，銷售價值為6584萬元。
(3)地下室車位銷售價值的確定。
(1)首先通過市場調研確定南區車位平均租金，然後用收益還原法估算車位銷售單價。經過調研，確定南區車位月租單價為450元/輛。
(2)收益還原法計算銷售單價的參數見表4:
租金年增長率、折扣率、租金損失率、財產稅等綜合稅率、管理率、維修率、保險率。
1% 7% 1個月18% 3% 3% 0.2%
註:房產稅等綜合稅率和管理費率以月租金單價為基礎計算，維修費率和保險費率以工程造價為基礎計算。
基於項目成本。
根據以上參數，計算出南區車位銷售單價均價為63000元/輛。那麽360個可售地下室車位的銷售價值為2268萬元。
(4)根據以上計算，南區項目總銷售收入預計為* * * 6.362億元。
(5)項目預計銷售進度
根據XXX公司提供的施工進度，南區壹、二期將於2005年3月全部竣工並投入使用，預計2005年5月底售罄。項目建設期約1.75年，銷售期約1.75年。總開發期從2003年5月到2005年5月近兩年，銷售進度可期。
總時間銷售收入(萬元)占總銷售額的比例
2003年第三季度20483.22%
780912.27%第四季度
在2004年第壹季度，870813.69%
第二節649410.21%
858113.49%第三季度
第四節11438+0738+0%
在2005年第壹季度，712211.20%
第二節1155438+08.438+02%
總計63620100.00%
第四部分項目投資估算與分析
壹、項目投資概述
XXX項目計劃總投資501.37萬元，XXX公司已完成項目投資991.654.38+0.00萬元(其中土地費用2279萬元，前期費用464萬元，建築安裝費用5687萬元，小區基礎設施配套建設費用3654.38+0.3萬元，開發期稅費)。該項目預計於2005年3月竣工並投入使用。
根據我們的估算，截至評估基準日，南區項目投入資金約為9911萬元，占項目計劃總投資的19.77%。Xxxx公司擬向銀行借款6543.8+0.5億元用於部分後續投資，不足部分由項目銷售資金投入，直至項目竣工。
二、投資成本估算
根據XXX項目的規劃建設情況，結合投入的資金，對項目的投資成本進行了估算。詳見XXX南區項目投資估算(估算)表。
三、項目融資及資金平衡分析
根據計劃，XXX項目投資資金的主要來源為企業自有資金、銀行貸款和銷售收入。目前投入南區項目的資金均可視為企業自有資金，其後續開發建設資金來源主要由銀行貸款和項目預售收入構成。根據項目建設計劃，壹期8棟已拿到預售證。預計項目進入銷售階段後，仍需投入約39848萬元的項目建設資金(主要為土地費用、項目建設費用和開發稅費)。銀行貸款和銷售收入可用於支付項目後續建設資金。從2003年第四季度開始，第壹期8棟樓的銷售將進入。銷售收入可用於支付項目部分後續建設資金和支付銀行貸款利息。二期15號樓領取預售證並進行銷售階段後，可逐步償還銀行貸款本息。詳見XXX項目財務(資金)資產負債表(表6)。
稅前成本利潤率為19.28%
稅後成本利潤率為12.92%
稅前銷售利潤率為15.19%。
夏普銷售後利潤率10.18%
盈虧平衡點是78.81%
投資回收期為19個月。
財務凈現值為4026(按折現率10%計算)
全部投資的財務內部收益率為29.04%
第五部分是項目的償債能力分析。
壹、項目的財務效益分析
根據XXX公司提供的開發建設計劃，XXX項目總開發期約為2年，預計建設期約為1.75年，即2003年5月至2005年3月；銷售期限為***1.75，自2003年9月至2005年5月。
根據項目現金流量表和損益表，經分析計算，項目財務指標如下:
項目凈現值大於0，內部收益率高於行業基準收益率10%，說明項目具有較強的抗風險能力，從動態角度看經濟上和財務上是可行的。
二、項目盈虧平衡分析
XXX項目銷售總收入為6.362億元，扣除開發建設投資、銷售費用、營業稅金及附加和所得稅後的稅後凈利潤為6476萬元。按項目總投資501.37萬元計算，盈虧平衡點為78.81%。如果以可售房屋的銷售收入計算，房屋售出時，965，438+0.55%即可收回全部投資。建議XX公司在項目建設期和銷售初期做好促銷工作，以便快速回籠資金償還銀行貸款，並在銷售過程中積極開展商鋪出租業務，減少空置，增加現金收入。
三、項目敏感性分析
根據項目敏感性分析數據(見表7)，項目對降價5%和10%較為敏感，銷售價格下調時內部收益率仍高於行業平均收益率；本項目對建安費用增加5%和10%比較敏感。在成本增加的情況下，內部收益率仍然高於行業平均收益率。以上分析表明，本項目具有相當的抗風險能力。指標見表7。
序號項目銷售收入(萬元)項目總投資(萬元)凈現值(按折現率10%計算)內部收益率結論
1 636205013742629.04%的基本方案可行。
銷售價格60439501372 20619.82%降低5%是可行的
3.銷售價格降低10% 572585013738610.85%是可行的。
另壹方面，總投資成本增加5%或20.42%也是可行的。36360.68668686666
5總投資成本增加10% 6362055150855438+02.76%是可行的。
另外，從項目的現金流量表分析可以看出，項目的開發周期不算太長，前期占用成本的投入也比較少。在銷售價格定位得當的情況下，可以獲得壹定的競爭優勢，通過預售收入的再投資，可以形成持續的資金鏈，保證後續投資，降低開發建設風險。
第七部分項目貸款風險分析
貸款風險來自兩個方面:項目外部和項目本身，主要包括:
1，市場風險
目前，房地產市場競爭激烈。近年來，廣州商品房市場整體保持穩定，住宅成交量不斷增加。項目的開發增加了區域內的商品房供應量，壹方面強化了周邊的居住氛圍，另壹方面也加劇了與周邊商住社區的競爭。機場路和黃石路有很多在建或籌備中的大型商住社區，因此市場供應量較大，未來幾年潛在供應量將快速增加，激烈的競爭將難以避免。
雖然西區和東區的前期開發房源已經售罄，但市場接受度比較理想。但為了在激烈的市場競爭中取得優勢地位，建議XX公司在保持小區建築風格與客戶導向壹致的思路下，繼續在建築設計、客戶服務、入住後的物業管理等方面進行創新，以保持項目的競爭力。
2、項目建設風險
項目資金需求量大，但企業自有資金不足。項目能否按計劃進行，除了目前正在進行的壹期銷售工作能否按計劃順利進行外，銀行貸款資金是關鍵。建議榮興公司加緊落實開發建設資金，嚴格控制建設工期，確保開發建設順利進行，以配合銷售工作的實施。
3.開發成本風險
本項目對投資成本的變化相對敏感，投資成本的增加直接影響項目的收益水平。為了提高項目的經濟效益，建議開發企業、建設單位和監理單位更好地控制開發成本，努力降低還貸風險。
4.政策風險
政策風險主要包括國家對房地產行業的宏觀調控和地方政府對項目區域的整體規劃。舊白雲機場搬遷將於明年實施，其原有土地初步規劃為大型商住綜合體。現在黃石路沿線建起了幾個大型住宅小區，常住人口持續增加。可以看出，這個地段屬於政府引導投資建設領域，各方面資金會不斷增加，長期來看對項目本身非常有利。
此外，為加強管理，廣州市房地產管理部門近日提高了在建商品房項目預售及預售按揭的要求(如達到結構封頂等。)，從長遠來看可能會對項目的未來銷售產生影響。
第八部分評價結論
以上分析表明，XXX項目從靜態和動態角度來看，在經濟和財務上是可行的，其開發產品的市場是有保證的。但是，XXX公司自有資金短缺，急需銀行貸款支持其繼續發展和建設分支機構。
As ××年×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×日×月×日×月×日×日×月×日×月×日×日×月×日×月×日×日×月×日×月×日
第二，什麽是代可行性研究報告，能給我壹些建議嗎？
項目建議書(代可行性研究報告)和可行性研究是項目前期的兩個不同階段，其內容、深度和作用是不同的。
項目建議書，也稱項目報告，往往是在項目的前期。因為項目條件還不夠成熟，只有規劃意見，項目具體建設方案還不清楚，沒有辦理市政、環保、交通等專業意見。項目建議書主要是論證項目建設的必要性，建設方案和投資估算比較粗略，投資誤差在30%左右。壹般來說，項目建議書的批準是可行性研究的基礎之壹。此外，在可行性研究階段，項目至少要有方案設計，市政、交通、環境等專業意見也必不可少。對於房地產項目，壹般都有詳細的規劃或者詳細的施工計劃。此階段投資估算要求相對詳細，原則誤差為10%；相應的，要細化融資計劃，落實年度建設投資，有銀行貸款的項目要有銀行出具的資信證明。很多項目在報批的時候，條件已經比較成熟，土地、規劃、環評、專業咨詢基本具備。特別是項目資金來源完全由項目法人自籌，沒有財政資金。