壹、估價對象概述
估價對象xxx簡介
基本信息
行政區域:xxx項目所在地:xxx
建築類型:多層、高層、超高層物業類別:住宅、別墅。
開發商:招商物業公司:招商地產。
開業時間:2011年10月入住時間:2014年6月。
基本參數
戶型面積:四房137-145平米裝修狀況:毛坯
占地面積:91244.242平方米，總建築面積:22.52萬平方米。
容積率:1.5飲用水:市政供水。
產權期限:70年
外圍設施:
購物中心:xxx
學校:xxx
幼兒園:xxx
醫院:xxx
銀行:xxx
二、評價的目的
對xxx項目的房地產價格進行評估，根據結果判斷其定價是否合理。
三、評估基準日
評估基準日為2065438+2002年8月1。
四、評價方法和過程
根據評估目的和現有資料，我們決定采用市場法進行評估。
1.選擇三個可比較的例子，如下表所示。
2、確定修正系數
(1)交易情況修正。根據可比房產與估價對象的交易情況，如果估價對象為100，則A房產為85，B房產為80，C房產為91。
(2)交易日期的修改。據統計，xxx地產近年來壹直處於上升趨勢，年漲幅達75%。故取估價對象為100，房產A為104，房產B為101，房產C為96。
(3)容積率修正。根據可比房地產與估價對象的容積率，若估價對象為100，則A房地產為107，B房地產為190，C房地產為150。
(4)區域因素的修正。根據該樓所在區域的繁華程度，估價對象為100，則A樓為105，B樓為92，C樓為90。
(5)個別因素的修正。根據可比實例和估價對象的個體特征，若估價對象為100，則A樓為105，B樓為93，C樓為92。
3.采用市場法評估，折現率為8%
(1)以A為參考，P=14000？(85?100)?(104?100)?(107?100)?(105?100)?(105?100)=12945.03元/米？
(2)以B為參照，P=12000？(80?100)?(101?100)?(190?100)?(92?100)?(93?100) = 15762.438+0元/米？
(3)以C為參照，P=11500？(91?100)?(96?100)?(150?100)?(90?100)?(92?100)=12477.63元/米？
(4)將A、B、C建築物的評估值簡單平均，可以得出估價對象的房產單價為:(12945.03+15762.21+12477.63)？3=13728.29元/米？
動詞 （verb的縮寫）評估結論
經對xxx房地產了解評估，於評估基準日2012年8月1日評估結果如下:xxx房地產單價為13728.29元/m？，房地產的價值是
3091610908元。
房地產資產評估報告第二部分:受* *區房管局的委托，根據國家有關資產評估的規定和獨立、公正、科學、客觀的原則，按照公認的資產評估方法，* *資產評估有限公司對* *小區的房屋進行了實地查勘，進行了必要的市場調查，並履行了其他公認的必要的評估程序。據此，我們采用市場法和收益法對委估資產在評估基準日的市場價值進行了評估，為處置該房屋提供了價值參考。目前，我們的資產評估工作已經完成，現將評估結果報告如下:
經評估，截至評估基準日2015，委估資產在繼續使用前提下的市場價值為人民幣壹仟壹佰三拾伍萬柒仟貳佰元整(￥ 11357200元)。評估結論詳見評估明細表。
本報告僅供本報告所列評估目的使用，並報有關主管部門審查。本評估報告的使用權屬於委托方，未經委托方同意，不得向他人提供或公開。除依法需要公開的情況外，不得在任何公共媒體上公布報告的全部或部分內容。
重要提示
以上內容摘自資產評估報告。如果想了解本次評估項目的整體情況，應認真閱讀資產評估報告全文。
* *區房管局確定* *住宅房屋
房屋估價的
資產評估報告
字[2015]號*
壹.導言
資產評估有限公司接受* *區房管局的委托，按照資產評估管理的有關規定，本著獨立、客觀、公正的原則，采用公認的評估方法，按照必要的評估程序執行了評估業務，對評估對象在評估基準日2065438+2005年4月30日的市場價值進行了公允反映。現將資產評估情況報告如下:
二。委托方、產權持有人和報告使用者
客戶:* *區房管局。
業主:* *區住房制度改革辦公室。
舉報用戶:* *區房管局* *區財政局。
第三，評價的目的
本次評估的目的是為住宅房屋的公開處置提供價值參考。
四。評估範圍和評估對象
估價對象* *大門南側房屋為二層商業門面，建築面積111111平方米。該房屋所在宗地的土地使用權證為渝國用(*)號，第407002002021GB002899號，圖號為。*，屬於租賃土地。土地使用權終止日期為2*年，截至評估基準日，該房屋尚未單獨取得土地使用權證。該房屋所有權證號為渝房權證明地字*，登記日期為*年*月*日，規劃用途為商業，建築面積為1111平方米。
被評估房屋建於*年，磚混結構，面積約*平方米，外墻貼瓷磚，室內壹般裝修。[美]壹樓；[英]二樓
有兩個門面(臨街面積*平方米，另壹個面積*平方米)，二樓建築面積*平方米，有三個房間，1衛生間，照明和水電設施齊全，可以正常使用。目前，房子的兩個門面已經出租，用作水果店和彩票店。
動詞 （verb的縮寫）值類型及其定義
本評估報告的價值類型采用市場價值。
市場價值是指自願買方和自願賣方在沒有任何手段強迫的情況下，在評估基準日正常公平交易中對估價對象價值的估計金額。
註冊資產評估師執行資產評估業務的目的僅為對評估對象的價值進行估算並發表專業意見。估價結果是指估價對象在估價基準日的經濟環境和市場條件以及其他估價人員所依據的估價前提和假設未發生重大變化的情況下，為達到估價目的而提出的估價結果，不能理解為對估價對象價值實現的保證或承諾。
不及物動詞評估基準日期
(1)本項目評估基準日為2*年*月*日；
(2)基準日最接近經濟活動的實際經營日，能較好地反映資產狀況，符合本次評估目的。經與委托方和資產占有方協商，* * *雙方確定該日期為評估基準日；
(3)評估中使用的價格為20*年*月*日的標準。
七。評估基礎
(1)經濟行為的基礎:
1.我公司與* *區房管局簽訂的資產評估業務協議；
2.* *區房管局於* *年* *月* *日請示* *住宅小區房屋處置的報告。
(2)法律法規依據:
1，國務院1991號令。91國有資產評估管理辦法；
2.法令號。財政部14(2001)《國有資產評估管理若幹問題的規定》；
3.企業國有資產評估管理暫行辦法(令號國務院國資委12)(2005年8月25日)；
4.《中華人民共和國土地管理法》(2004年8月28日修訂)；
5.《中華人民共和國城市房地產管理法》(2007年8月30日修訂)；
6.《中華人民共和國物權法》(2007年3月16日通過，2007年10月1日實施)；
7.其他相關法律、法規和文件。
(3)評價標準的依據:
財政部頒布的資產評估準則？資產評估的基本標準和職業道德標準？基本準則》(財企[2004]20號)，中國資產評估協會制定的資產評估準則？評估報告和資產評估準則？評估程序》、《資產評估準則》？業務約定書和資產評估標準？工作底稿和資產評估標準？房地產等七項資產評估準則和資產評估價值類型指導意見。
(4)所有權基礎:
1.美國房產所有證(MeidiziNo。*);
2、美國用(*)號*土地使用證；
3.* *區房管局、* *市開發有限公司於* *年* *月* *日出具的《關於辦理商業門面房產手續的請示報告》；
4.美國協會關於* *大門建設相關問題的會議紀要。
(五)價格依據:
1.評估人員現場勘查、市場調查和詢問記錄；
2.委托方提供的資產評估清單；
3.待評估的商業門面租賃合同；
4.中國人民銀行3月公布的銀行貸款基準利率1，2065438。
(6)參考資料及其他
八。評估方法
評估人員綜合運用市場法和收益法對大門南側房屋(房產和房地合壹)的市場價值進行評估。資產評估有三種基本方法:收益法、市場法和成本法。
收益法是指將待評估資產的預期收益以適當的折現率進行折現以確定資產價值的評估方法。被評估房屋規劃用途為商業，現出租給他人作店鋪使用，可獲得其客觀年租金，故可采用收益法進行評估。
市場法是指將待評估資產與可比的參考資產或標準進行比較，分析引起價值差異的因素，然後對差異進行量化，得出待評估資產價值的壹種估價方法。因為要評估的房子附近有班級
對於可比資產的交易案例，本次評估可采用市場法。
成本法是指在資產的開發或取得、持有過程中，物化勞動和活勞動的壹切合理的、必要的支出，綜合考慮資金的時間價值、利潤、各種折舊等因素，得出資產的評估價值。房屋的歷史購置成本難以反映其市場價值，故本次評估不采用成本法。
九。評估程序的實施過程和情況
(壹)接受項目委托，確定評估目的、對象、範圍和基準日，擬定評估方案；
(二)指導被評估單位清查資產，準備評估材料，核實資產和驗證材料；
(3)選擇評估方法，收集市場信息，進行評估；
(四)匯總評價結果，分析評價結論，撰寫報告和內部審計。
X.評估假設
本次評估采用公開市場假設和持續使用假設。
1.公開市場假設:公開市場假設是關於資產將要進入的市場的條件以及在這種市場條件下資產會受到什麽影響的壹種假設。公開市場是指充分發展和完善的市場條件，是指買賣雙方自願的競爭性市場。在這個市場中，買賣雙方地位平等，有機會和時間獲得充分的市場信息，買賣雙方的交易是在自願、理性、非強制性或無限制的條件下進行的。
2.持續使用假設:持續使用假設是關於資產進入市場的條件以及在這種市場條件下資產狀態的壹種假設。首先，被評估的資產正在使用中，其次，假設使用中的資產將繼續使用。在持續使用的假設下，在不考慮資產用途轉換或最佳使用條件的情況下，評估結果的使用範圍受到限制。
XI。評估結論
實施上述資產評估程序和方法後，委估資產的市場價值為人民幣壹仟壹佰三拾伍萬柒仟貳佰元整(￥ 65，438+065，438+0，357，200元)。評估結論詳見評估明細表。
十二。特殊事項說明
1.本次評估結果反映了估價對象在持續使用假設下在本次評估目的下的市場價值，但未考慮以下因素:
(1)未來可能承擔的抵押、質押、擔保等事項的影響；
(2)特殊交易對手或交易方式可能支付的額外價格對評估值的影響；
(3)國家宏觀經濟政策的變化以及自然力和其他不可抗力對資產價格的影響。當上述評估目的、評估條件和評估遵循的原則等其他情況發生變化時，本評估報告的結果壹般將失效。
2.本評估機構本著獨立、公正、客觀、科學的原則做出了本次評估。參與本次評估的評估機構及其工作人員和技術人員與委托方、資產占有方或其他各方沒有利害關系。本次鑒定是在相關法律的監督下完成的，鑒定人員在鑒定過程中嚴格遵守職業道德和規範，盡了全力。
3.本評估報告是基於委托方和資產占有方提供的資料，委托方和資產占有方對資料的真實性、合法性和完整性負責。
4.本評估機構及註冊資產評估師不保證評估對象的合法所有權。因委托方或被評估單位提供的資料不準確而導致評估結論錯誤的，評估機構不承擔連帶責任。十三。對評估報告使用限制的說明
(1)評估報告只能用於評估目的和評估報告中規定的目的；
(2)本項目評估結論僅供委托方及被評估單位用於評估目的，並報房地產評估機構審查。評估報告的使用權屬於委托方和資產所有者。未經評估機構同意，不得摘抄、引用或在公開媒體上披露評估報告的全部或部分內容，但法律法規規定和有關當事人另有約定的除外；
(3)評估報告有效期為壹年。即在評估基準日後壹年內(即2*年* *月* *日至* *月* *日)實現評估目的時，將評估結果作為底價或定價依據(需結合評估基準日後續事項進行調整)。超過壹年後，需要重新評估資產。
十四。評估報告日期
本評估報告於年月日提交給委托方。
* *資產評估有限公司
20*年*月*日