據南方財經全媒體記者統計，截至4月11，a股* *已有21家上市銀行披露年報。其中，8家上市銀行房地產貸款或個人住房貸款占比超標。
具體來看，建設銀行、郵儲銀行、中信銀行、弄玉商業銀行個人住房貸款比例超標，鄭州銀行房地產貸款比例超標；招商銀行、興業銀行、青島銀行都踩了“紅線”。房地產貸款是今年的監管重點，超過“紅線”的銀行需要在2 ~ 4年內完成整改。
中國光大銀行金融部宏觀分析師周告訴記者，“目前房地產貸款難降主要是因為吸引力大。對於銀行來說，房地產貸款額度大、期限長、抵押物穩定、不良率低。但隨著監管環境的變化，銀行也會調整資產負債結構，改變與房企的合作方式，在制造業、小微企業、新型創新產業、綠色信貸等領域的占比會逐漸提高。”
8家銀行指標超過監管上限。
近期上市銀行集中發布年報。截至4月11，a股* *上市銀行21家，其中國有銀行6家，股份制銀行8家，城商行3家，農商行4家。整體來看，21家銀行個人住房貸款超過29.5萬億元，8家銀行“踩線”，占比近四成。
根據房地產貸款集中度新規，中資大型銀行(第壹檔)房地產貸款上限分別為40%和27.5%；中國中型銀行(第二檔)的個人住房貸款上限分別為32.5%和20%；中資小型銀行和非縣域農村合作機構(第三檔)個人住房貸款上限分別為22.5%和17.5%。
數據顯示，第壹行建行和郵儲銀行都有壹個指標踩線。其中，建行個人住房按揭貸款為34.82%，郵儲銀行為33.61%，超出監管上限(32.5%)約2個百分點。此外，建行房地產貸款占比39.24%，也非常接近監管上限(40%)。
二線銀行中，招商銀行和興業銀行雙雙超線，中信銀行踩線。其中，招行房地產貸款和個人住房抵押貸款占比分別為32.16%和25.35%；興業銀行的兩項指標分別為34.56%和26.55%。兩家銀行的上述指標均超出監管紅線4個百分點以上。中信銀行個人按揭貸款占比20.48%，超出監管紅線0.48%。
值得壹提的是，2020年6月末，浦發銀行整體房貸比例為27.9%，略超0.4%的監管紅線；但到了2020年末，浦發銀行整體房貸比例降至26.37%，已經符合監管要求。
梳理數據可以發現，浦發銀行在過去的壹年中，大幅減少了房地產行業的貸款。貸款總額增長14.15%時，整體房貸增速僅為3.67%。
此外，股份制銀行中，平安銀行和浙商銀行的房地產貸款仍有壹定增長空間。
第三家銀行中，青島銀行兩項指標超過線，鄭州銀行和重慶農業銀行壹項指標超過線。其中，青島銀行和鄭州銀行房地產貸款占比分別為29.77%和27.95%，均超過監管紅線(22.5%)4個百分點以上。此外，青島銀行和重慶農行的個人按揭貸款占比分別為19.53%和17.98%，也超過了監管紅線(17.5%)。
“長期以來，房地產開發貸款在整個貸款中的占比壹直處於7%左右的較低水平。這幾年變化不大，房貸上升很快。”智信投資首席經濟學家、研究院院長連平指出，從上市銀行和公開市場的信息來看，需要調整涉房貸款的銀行規模相對有限，涉及的房地產貸款余額約占整個金融機構涉房貸款余額的四分之壹，主要集中在建行、郵儲、招行、浦發、興業等幾家大中型中資銀行。據測算，2021年，上述銀行涉房貸款增加100億，達到150億，而更多銀行沒有踩紅線，客觀上有補缺的可能。
監管給出的整改過渡期在2到4年之間。盡管部分銀行涉房貸款指標超過紅線，但無論是年報中的表述，還是銀行高管在業績發布會上的表態，各家銀行都表示將根據政策要求，不斷調整優化信貸結構。
建行是房地產領域最大的銀行，個人住房貸款占比最高。建行副行長呂家進表示，建行將采取多種措施，穩步推進企業房地產業務穩健發展，保持個人住房按揭貸款合理適度增長，有序降低房地產相關貸款在各項貸款中的比重。
房地產業貸款增速放緩
過去壹年，為了對沖疫情影響，銀行貸款規模迅速擴大。央行數據顯示，2020年人民幣貸款增加19.63萬億元，同比多增2.82萬億元。就各商業銀行而言，大部分貸款總額保持了10%以上的增速。
以寧波銀行為例。2020年，資產規模高速擴張，總資產增速達到23.5%，其中貸款規模超高速增長30%，大幅領先同業，也是2010以來貸款增速最高的壹年。
記者註意到，在整體貸款規模大幅上升的同時，房地產行業貸款總額增速相對放緩，其中中信銀行、民生銀行、弄玉商業銀行、常熟銀行、江陰銀行、無錫銀行出現負增長。
具體來看，民生銀行貸款總額同比增長5.47%，房地產貸款下降7.81%，個人住房按揭貸款增長22.72%。弄玉商業銀行貸款總額同比增加16.20%，房地產業貸款減少30.32%，個人按揭貸款增加24.96%。
中國社科院金融所銀行研究室主任李廣子指出，“房地產貸款集中制度出臺後，踩線的銀行有兩種解決方案。壹個是壓縮房地產貸款規模，減少新增房地產貸款量；二是做大分母，增加其他信貸投放，稀釋房地產貸款集中度。”他指出，由於個人住房按揭貸款壹般期限較長，單筆金額較小，從操作角度來看，要想實現短期內壓力快速下降的目標，對房地產企業的貸款會更容易實現。
記者梳理發現，與貸款總額增速相比，個人住房按揭貸款增速壹直不遜色，有的甚至大幅超過。如江陰銀行對房地產企業貸款同比減少10.24%，但個人住房貸款同比增加40.88%。
為什麽房地產行業貸款和個人住房抵押貸款有所區別？周向記者分析，“兩者出現分化的主要原因是近年來我國加強了對銀行房地產信貸的監管，引導更多資金投向小微民營企業等實體經濟的薄弱環節。同時，2020年出臺房企“三條紅線”，引導房企加強債務管理；個人按揭住房貸款上升主要與去年壹二線熱點城市房價上漲較快，樓市銷售活躍有關。”
3月22日，浙江省發布的《關於進壹步加強住房信貸審慎管理的通知》(以下簡稱《通知》)要求各金融機構對個人住房貸款、消費貸款和經營性貸款進行全面自查。此前，深圳、上海、北京、廣州等地發布通知，要求銀行對商業貸款和消費貸款進行自查，防止違規資金被挪用於房地產。
與廣州、廣州、深圳不同，浙江發布的通知還指出，切實加強房地產開發貸款管理。要求各金融機構嚴格審核房地產開發項目合規性，落實房地產開發貸款資金封閉管理要求，按項目進度發放貸款，杜絕超規模、超時間放貸，防止貸款資金被挪用。
壹位國有大行的貸款人指出，開發貸監管壹向嚴格，浙江再次強調將規範對不合格企業項目的貸款發放。
呂家進指出，建行將繼續對房地產開發貸款實行嚴格的名單制管理，重點支持壹二線城市的優質客戶，開展項目合規性審查，嚴格控制貸款投向和項目用途。對個人住房貸款，要優先滿足剛需人群，滿足人民群眾合理的壹般性住房需求和住房改善需求。
近期廣州、深圳等地銀行個人住房按揭貸款額度緊張，排隊貸款成為普遍現象。除了國有大行，很多中小銀行的信貸經理都直接告訴中介，短期內沒有房貸額度，利率可能會逐步上浮。
“銀行個人房貸上限的實施，必然會導致部分超標或接近紅線的銀行收緊個人房貸額度，房貸利率存在壹定的上行壓力，但預計影響有限。”周認為，首先，個人房貸在銀行的比重是壹個動態的比例。如果作為分母的貸款擴大，個人房貸的規模也可以擴大；第二，這條紅線的出臺並不是為了抑制剛性需求。少數額度緊張的銀行，利率會有壹定的上浮壓力。對於額度充裕的銀行，尤其是在樓市庫存仍然較高的地區，個人房貸利率會保持穩定甚至更低。第三，作為抵押貸款利率定價的“錨”，五年期LPR報價利率趨勢仍然非常穩定。
房貸規模會進壹步下降。
3月22日，人民銀行召開全國24家主要銀行信貸結構優化調整工作座談會，總結交流經驗做法，分析研究信貸形勢，對推進下壹階段信貸結構優化工作作出部署。座談會上，進出口銀行、工商銀行、農業銀行、建設銀行、興業銀行等金融機構就優化調整重點領域信貸結構的主要措施作了交流發言。
會議指出，我國實體經濟復蘇尚不牢固，重點領域和薄弱環節信貸結構仍需調整優化。
從本次會議部署的今年信貸投放重點領域來看，小微企業、制造業、綠色低碳產業、科技創新將成為今年銀行業信貸投放的熱點領域。與此同時，房地產金融將繼續加強嚴格控制。分析指出，今年新增房地產貸款規模預計將進壹步減少。
連平指出，房價漲跌與涉房貸款增速有很強的相關性。未來住房金融調控將更加聚焦重點城市，突出結構性特征，而不是“壹刀切”。在中央“房住不炒”的政策下，房地產市場調控政策將繼續嚴格規範。特別是在結構上，合理調整熱點城市大中型商業銀行住房相關貸款，將對緩解地方住房金融風險起到關鍵作用。
周認為，隨著監管環境的變化，銀行也會調整資產負債結構，銀行可能會改變與房企和資產證券化的合作，在滿足監管要求的同時實現利潤最大化。畢竟房貸還是有吸引力的；但從中長期來看，銀行將逐步調整經營策略，實現資產負債結構多元化，促進銀行轉型發展。制造業、小微企業、新型創新產業、綠色信貸等領域的銀行占比將逐步提升；更加註重特色優質金融服務的供給，提升市場競爭力，增加中間業務收入。
長期來看，特別是在碳中和、二氧化碳排放峰值的目標下，監管將引導商業銀行按照市場化原則加大對碳減排投融資活動的支持，撬動更多金融資源向綠色低碳產業傾斜。此外，銀行可能傾向於關註戰略性新興產業、綠色金融、民生工程、租賃住房、消費等符合國家戰略的領域，以更好地支持實體經濟發展。