在國家發改委7月2日發布的《關於進壹步做好基礎設施領域房地產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》(簡稱958號文)中，基礎設施REITs試點範圍擴大至清潔能源、保障性租賃房等基礎設施領域。同時，國務院辦公廳印發《關於加快發展保障性租賃房的意見》，明確了保障性租賃房的基本制度和配套政策。
報告認為，發展保障性租賃房REITs，盤活存量資產，帶動增量投資，形成保障性租賃房產業閉環資金鏈，實現投融資良性內循環，可以為解決大城市租賃住房供應找到壹條新路。
同時，作為股權式成熟資產持有平臺，保障性租賃房REITs可以為保障性租賃房企業提供有效的退出渠道，使企業在不積累負債的情況下形成項目開發和退出閉環，形成可持續發展的“開發、運營、盤活”新模式，提高租賃房行業直接融資比例，降低租賃房行業杠桿率和金融風險；也可以用募集資金購買空置或低效的符合條件的存量資產，改造成保障性租賃房。
解決大城市新市民和年輕人住房困難的有效途徑
“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要明確提出:“加快培育和發展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，大力有序擴大城鎮租賃住房供應”。
報告稱，中國租賃住房行業的商業模式已經形成。目前，首批基礎設施類REITs試點已經發行上市。項目既包括產權項目，也包括特許經營項目。發行總規模約為314億元，回籠增量資金超過17億元。其中，重資產模式存在歷史形成的租賃住房資產難以盤活、人口大量流入的大城市租賃住房投資壓力大、資產退出渠道缺乏抑制行業投資能力等問題。
北大光華REITs課題組認為，發展保障性租賃房REITs是解決大城市新市民和年輕人住房困難的有效途徑，是促進住房租賃市場平穩健康發展的重要舉措，是改善住房租賃市場結構和服務水平的現實需要。
我國租賃住房市場發展滯後，租賃人口約占11%，遠低於發達國家30%的水平。大城市房價高，城市中低收入群體買不起房，也租不好房。中等收入群體承擔著沈重的房貸支出。抽樣調查顯示，2019年65438+3500萬進城農民工中，購房比例為19.5%，10年5200多萬進城農民工中，購買商品房比例為251%，享受* * *產權房和經濟適用房比例為6544。
中國的城市化進程仍處於快速發展階段。據北京大學光華管理學院智庫平臺《光華思想力量》預測，到2035年，中國城市化率將在75%左右，將有近2億農業轉移人口進入城市。
在國際上，房地產投資信托基金是租賃住房的重要持有者。以美國為例，機構持有約50%的出租房數量，REITs是其中最重要的部分。
發展和擴大保障性租賃房REITs有助於改善我國目前以個人供給為主的市場結構，促進住房租賃市場向規模化、制度化和專業化發展。通過新建保障性租賃房或改造現有房產，為租戶提供保障性租賃房，有利於解決當前住房租賃市場供應結構失衡的問題；同時，通過提高租賃服務水平，穩定租賃關系，規範租賃市場主體行為，保護承租人權益，有助於解決租賃質量差、租賃價格高、租賃期限不穩定等問題。
北大光華REITs課題組研究發現，試點項目所在企業普遍具有“五有”特征:“有盤活存量資產的需求、有新的投資開發的需求、有資產結構優化的需求、有穩定的現金流的需求、有改革創新的團隊”，對推進基礎設施REITs試點具有較高的積極性和創造性。地方政府和企業對擴大試點、以點帶面有更多期待。
在資產導向模式下，政府“捧著金飯碗要飯吃”
總的來說，中國租賃房行業的商業模式已經成型。根據對資產的投入程度，壹般可分為重資產、中資產、輕資產三種模式。
北大光華REITs課題組重點研究了資產導向型模式，既包括公租房，也包括主要由地方政府和國有企業運營的廉租房。還包括近年來利用集體建設用地建設的保障性租賃房，以及在專門用於租賃住房建設的國有土地(如上海市R4土地)上建設的保障性租賃房。
資產型租賃住房項目通常采取集中管理，服務水平相對較高，租賃關系相對穩定，有利於機構化、專業化租賃企業的培育和發展。而重資產項目初期投資壓力大，回收期長，政府和社會資本持續投資的意願和能力有限。
從調查結果來看，北大光華REITs課題組總結了三個問題:歷史上形成的租賃住房資產難以盤活，人口流入量大的大城市租賃住房投資壓力大，資產退出渠道的缺失抑制了行業的投資能力。
課題組分別用重慶和蘇州的情況解釋了前兩個問題。
以重慶為例，全市公租房(含廉租房)56.4萬套，已分配54萬套，受益人口約1.4萬人；中心城區公租房39.05萬套，已分配37萬套，惠及約97萬人；僅中心城區公租房建設總投資就達890億元，主要來源於中央補助、市級財政資金和銀行貸款。到2020年末，全部貸款余額僅為6543.8+00億元，項目凈資產，按賬面成本計算，全部沈澱在項目上，難以利用現有手段盤活，實際上造成地方政府“金飯碗討飯”。
以蘇州為例。2020年，全市流動人口約352萬人，大部分通過租房解決住房問題。全市租賃房源約1，71，000套，租賃房源供不應求。未來三年，蘇州必須通過人才住房和單位宿舍建設，籌集65438+萬套保障性租賃房。在房價絕對水平更高、流動人口占比更高的上海，租房人口近880萬，存在654.38+0.9億平方米的巨大租賃住房供需錯配和缺口。“十五”期間計劃新增租賃住房40萬套，對財政資金和社會資本投入壓力較大。
此外，重資產模式下的租房融資方式相對豐富，但主要以債權融資為主，包括銀行貸款、各類債券、保險理賠計劃、ABS等產品。中國建設銀行以“長租即長住，長住即安家”的新理念，實施“住房租賃戰略”，綜合運用金融、科技、信貸等優勢，創新租賃住房金融服務，推動租賃產業聯盟成立和長期租賃市場機制建設，促進租賃住房行業投融資發展。但整體來看，由於股權基金前端投資和存量資產後端退出渠道的缺失，抑制了租賃住房行業的自我投融資能力。
租賃住房資金應與房地產開發資金分開。
課題組引用研究機構的數據稱，從201.7到201.9，中國租賃住房總面積分別為641.2億、67.33億和70.7億平方米。2020年，中國住房租賃市場服務的人數已經超過2億。其中，公租房、廉租房以及近年來發展起來的各類重資產保障性租賃房，提供集中管理服務，可以通過REITs盤活。近兩年，* * *已成功發行18單租房REITs，發行總規模21556萬元，發行利率壹般為4.5%-5%。經過市場查詢，基礎設施REITs中第壹批產權項目的投資人要求收益率在4%-5%。
以北京某集體建設用地租賃住房項目為例，項目總建築面積30萬平方米，預計總投資43.63億元。REITs將以村集體所有的租賃房發行，保守收益率為4.8%。以廣州公租房計算，平均標準租金約為23元/平方米/月，以5000元/平方米的投資成本計算，租金收益率約為5.5%。
“以上數據表明，符合條件的租賃住房項目收益率符合發行REITs的基本財務條件。”研究小組說。18年6月，國務院常務會議確定加快發展保障性租賃房政策，明確租賃企業向個人出租住房減按1.5%稅率繳納增值稅，企事業單位向個人和大型租賃企業出租住房減按4%稅率征收增值稅。初步測算，上述稅收政策將使REITs產品收益率至少提高壹個百分點。
基於此，北大光華REITs課題組提出，可將保障性租賃房資產納入基礎設施公募REITs基礎資產範圍，優先安排直轄市、人口凈流入的大城市、各類符合條件的保障性租賃房資產開展試點，防止募集資金流入房地產開發領域。
課題組認為，這有利於保障性租賃房資產和房地產的切割，防止市場誤讀房地產調控政策和輿論炒作。但租房需求主要集中在直轄市和人口凈流入的大城市。全國重點10城市租賃市場總規模約占全國市場規模的50%。
對於重資產模式的租賃住房，課題組建議建立土地多元供應體系。壹是繼續擴大前述劃撥土地和其他保障性租賃房項目的土地供應，相關供地計劃單列。二是因地制宜，允許企事業單位利用自有閑置土地建設租賃住房，供應本單位職工和身邊符合條件的保障對象。三是改變過去部分保障房用地過於偏遠、交通不便的狀況，註重職住平衡需求，確保租賃住房供應與實際需求相匹配。
同時，建立和完善相關標準和制度，加強部門協調，提高政府在REITs重組中的審批效率，同時將租賃住房資金和房地產開發資金的使用完全隔離，確保發行租賃住房REITs回籠的資金主要投向租賃住房建設和運營。