房地產企業的融資政策有哪些？

1.房地產企業的融資政策有哪些？房地產業的增長不僅可以拉動整個國民經濟的發展，還可以刺激投資需求和消費需求。在我國現有的市場經濟條件下，房地產融資可以采取銀行、信托、上市、基金等多種方式。然而，各種融資方式都有壹定的局限性，這也催生了壹個新興行業的繁榮——融資服務。(1)銀行貸款銀行貸款壹直是房地產企業經營發展的主體。資料顯示，2003年，銀行發放給開發商的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。在定金和預付款中，大部分是銀行向購房者發放的個人住房貸款。(2)房地產信托以其制度優勢、廣闊的創新空間和極大的靈活性成為房地產融資的新熱點。信托可以開展直接貸款、股權投資、資產證券化等相關業務，可以服務於不同層次、不同口味的房地產行業。然而，房地產融資的迅猛勢頭以及由此帶來的風險已經引起相關部門的重視。銀監會已經開始限制信托對房地產貸款的支持。另外，信托資金的規模，尤其是集合信托的規模，受信托法的限制，最多200份。信托資金進入房地產行業會受到壹定影響。(三)境內ipo(四)境外ipo(五)借殼上市(六)上市公司資產置換(七)房地產投資資金綜合比較:由於房地產融資的資金密集性，很少有企業具備使用直接融資的能力，房地產開發資金直接融資占比很小。我國房地產開發的資金來源可分為內部融資和外部融資1。內部融資方式包括:(1)企業自有資金:包括企業成立時投資者投入的資金、經營壹段時間後從稅後利潤中提取的盈余公積金、資本公積金(主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股權溢價等形成。)，由企業主導並長期持有。自有資金是企業經營的基礎和保障，國家對房地產企業自有資金比例有嚴格要求。開發商壹般不願意動用太多的公司自有資金。只有在項目盈利能力可觀且確定的情況下，才有可能適度投入公司自有資金。(2)預收賬款:指開發商根據合同約定向買受人預收定金，以及受托開發單位開發建設項目，受托單位根據雙方合同約定預收的開發建設資金。對於開發商來說，可以通過這種方式提前籌集必要的開發資金。其中，預付款主要是指購房者的個人按揭貸款，是我國房地產企業開發資金的重要來源。2.外部融資的主要渠道和融資工具有:(1)上市融資:股份制房地產企業上市發行股票成為重要的融資渠道，包括直接上市和利用殼公司資源間接上市。(2)房地產開發債券:發行債券可以聚集閑置的社會資金，為房地產開發帶來大規模的長期資金，用於土地開發和房地產項目投資。當房地產企業在開發中有長期資金需求時，債券是壹個重要的融資渠道。(3)銀行信貸:向銀行借款是開發商的主要融資渠道。短期信貸只能作為企業的流動資金，在開發項目的竣工階段可以作為抵押申請長期信貸。中國的開發商向銀行申請貸款，可以分為土地貸款和建築貸款。常見的開發貸款包括:短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產抵押貸款。(4)房地產投資信托(REITs)是以公司或商業信托的形式，集合多個投資者的資金，收購並持有不動產(壹般為創收性不動產)或為不動產融資，並享受稅收優惠的投資機構。本質上是壹種證券化的產業投資基金，通過發行股份或收益單位吸收公眾投資者的資金，委托專門的管理機構經營管理。通過分散投資，它選擇各種房地產證券、項目和業務進行組合投資。(5)商業抵押支持證券(CMBS):這是商業證券化的壹種融資方式，將房地產貸款中的商業房地產抵押貸款匯集成壹個組合抵押貸款，通過證券化過程和債券向投資者發行。(6)其他融資方式:利用外資、回租融資、回購融資、租賃融資、夾層融資等。二、什麽是房地產融資？廣義的房地產融資是指在房地產開發、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信貸渠道進行的包括資金籌集、運用和清算在內的壹系列金融活動。狹義的房地產融資是房地產企業和房地產項目的直接和間接融資的總和，包括房地產信貸和資本市場融資。房地產項目融資的目的、類型、方式多種多樣，但簡單、直接、清晰的描述就是兩個字:變。找錢，找有錢的企業、機構、個人，成了很多房企老板每天最重要的工作。很多房地產企業也開始成立專門的融資機構或部門，也會招聘壹些有成功融資經驗、融資渠道成熟的融資經理或高級管理人員。這些老板或金融家大部分時間都在和“有錢的企業、機構或個人”談項目、融資、簽約。而這些有錢的企業、機構或個人，則被他們抵制成為“銀主”，壹個很戲謔的稱呼，壹個融資活動中永遠不會存在的故事的主角，壹個融資中介(經紀人)善加利用的工具，壹個謀財害命的借口。房地產企業融資的首要前提是能夠分析企業自身和項目的情況。為什麽金融家愛這個項目？並根據市場價值對項目進行評估；其次，也是最重要的，融資過程中如何保證融資方的資金安全？即融資資金進出的交易結構設計要充分考慮融資方對資金安全的絕對要求。事實上，在中國房地產行業的融資活動中，成功的融資案例極為罕見。比如上市融資，讓大部分房企等不及。目前比較適合我國房地產企業的融資方式有股權融資、收購融資和財務融資(具體概念描述請參考《房地產項目融資運作實務研究》壹文)。房地產融資屬於在房地產開發、流通和消費過程中，運用金融手段籌集資金和提供相關服務的壹系列金融活動。在房地產融資過程中，要根據企業自身和項目的情況進行分析，然後再做評估，避免面臨更大的風險。同時，融資過程應按照相關法律法規進行。