如何理解租賃合同中的裝修

第九條承租人經出租人同意裝修，租賃合同無效的，不存在附隨裝修。出租人同意使用的，可以折價歸出租人所有；不同意使用的，可由承租人自行拆除。因拆遷造成房屋損壞的，承租人應當恢復原狀。經出租人同意使用的附屬裝修，可以折價歸出租人所有；未約定用途的，雙方按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。解讀根據裝修與出租房屋的結合程度，有可分離(即不附著)和不可分離(即附著)兩種形式。如果裝修已經和房子結合在壹起，形成了連續性和固定性，除非被破壞，否則無法分離，或者可以分離但花費較大，那麽可以考慮貼附，比如鋪地磚、吊頂、粉刷墻壁等。如果裝修沒有完全與房屋結合，無法分離，就不能認為是附著，比如安裝空調、電梯、太陽能熱水器、油煙機等。根據添附理論，未添附的裝修物所有權仍歸承租人所有。房屋租賃無效時，承租人自行拆除收回。出租人要保留的，應當支付相應的對價，承租人在拆遷過程中造成的損壞應當恢復原狀。對於附屬裝修，在出租人同意使用的前提下，可以折價歸承租人所有；出租人不同意使用的，雙方按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。在房屋租賃合同中，承租人對租賃房屋的裝修，按其性質可分為兩類:壹類是經出租人明示同意或未經出租人明示同意，但知道後未表示反對，且符合租賃合同約定的用途的裝修，屬於善意添附；第二，未經出租人同意或者雖經出租人同意但超出合同約定的合理使用範圍的裝修，屬於惡意添加。對於惡意查封，無論房屋租賃合同是否有效，原則上都不應折價賠償，裝修損失由承租人承擔。裝修現值損失是指房屋租賃合同被確認無效時，附著裝修的實際價值。應當按照承租人使用房屋的時間計提折舊，不能按照租賃期限分攤。實踐中，在處理無效房屋租賃合同涉及的裝修糾紛時，應根據出租人的需要和可利用價值，結合過錯責任原則分別處理:(1)出租人有過錯的，出租人賠償承租人裝修損失。對於未形成附屬物的，損失主要包括裝修折舊費、拆遷費、修復費以及承租人因租賃合同無效而遭受的其他損失；對於附形式的，損失的是租賃合同無效時裝修的現有價值，即現值。(2)屬於承租人過錯的，由承租人自行承擔裝修損失，因租賃合同無效給承租人造成的其他損失，由承租人賠償。(3)雙方均有過錯的，雙方按照過錯責任分擔裝修現值損失。第十條承租人經出租人同意裝修的，租賃期限屆滿或者合同終止時，除當事人另有約定外，不構成附屬物的裝修、裝飾可由承租人自行拆除。因拆遷造成房屋損壞的，承租人應當恢復原狀。該條的適用有三個前提:(1)承租人同意與出租人裝修，即善意附著；(2)租賃期限屆滿或合同終止，合同無效；(3)裝修未附著。本條適用註意事項:(1)承租人未經出租人同意，可以拆除裝飾裝修；(2)承租人拆除裝修時，必須盡到必要的註意義務，不得損壞房屋，否則應當恢復原狀或者賠償損失；(3)當事人對不附著的裝飾另有約定的，按照意思自治原則從其約定。第十壹條承租人經出租人同意進行裝修，合同解除時，雙方未就附屬裝修的處置達成協議的，人民法院應當根據下列情況分別處理: (壹)因出租人違約而解除合同，承租人請求出租人賠償剩余租賃期間裝修殘值損失的，應予支持；(2)因承租人違約解除合同，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意使用的，應當在使用價值範圍內給予適當補償；(3)因雙方違約解除合同，造成剩余租賃期內裝修殘值損失的，雙方根據各自過錯承擔相應責任；(四)因不可歸責於雙方的原因導致合同解除的，剩余租賃的解釋。本條與第十條相對應，規定了解除合同時附隨裝飾的處理規則:(1)因出租人違約而解除合同，承租人不能按照約定的租賃期限使用房屋，不能充分享有附隨裝飾的價值，承租人有權要求出租人賠償剩余租賃期限內的裝飾殘值損失。(2)因承租人違約而解除合同的，承租人應當承擔剩余租賃期內裝修殘值的損失，但出租人同意使用裝修的，應當給予適當補償，補償標準參照剩余租賃期內裝修殘值。(3)因雙方違約而解除合同的，出租人同意使用的，剩余租賃期內的裝修殘值，從出租人同意賠償的部分殘值中扣除，由出租人和承租人根據各自的過錯程度分攤；出租人不同意使用的，剩余租賃期內的裝修殘值由雙方根據各自的過錯程度分攤。(4)因不可歸責於雙方的原因導致合同終止的，按照公平責任原則，由雙方共同分擔，壹般平均分擔。所謂“剩余租期內的裝修殘值”，是指在租期屆滿前解除合同後，剩余租期內的附屬裝修價值。剩余價值的計算方法是按照租賃期限平均分攤裝修費用，從而獲得合同終止時剩余租賃期限內所附著的裝修費用的價值。如果雙方不能就裝修投資金額達成壹致，可以委托專門的鑒定機構進行鑒定。第十二條承租人與出租人約定裝修，租賃期屆滿承租人請求出租人補償附帶裝修費用的，不予支持。除非當事人另有約定。解釋承租人裝修租賃房屋前必須征得出租人同意。“同意”可分為明示和默示，明示有書面、口頭和電話形式，對此由承租人承擔舉證責任；如果出租人沒有明確表示同意裝修，但其行為已經表明同意裝修，則可以直接認定出租人已經默示同意裝修。對於出租人約定的裝修，租賃期限屆滿，承租人可以在不損害出租人合法權益的前提下，拆除並取回未附著的裝修。對於已經附著的裝修，承租人無權要求出租人進行賠償，出租人也無權要求承租人恢復原狀或者賠償損失，雙方另有約定的除外。第十三條承租人未經出租人同意進行裝修或擴建所發生的費用，由承租人承擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。房屋租賃合同無效或解除時，出租人有權要求承租人返還房屋並恢復原狀。承租人未經出租人同意裝修、擴建房屋的，有義務在裝修、擴建拆除後將房屋返還出租人。拆遷過程中損壞房屋的，應當承擔賠償責任。房屋租賃合同解除時，因出租人違約而解除合同的，承租人未經出租人同意進行裝修、擴建雖構成違約，但出租人的違約行為更為嚴重，承租人可以以雙方違約作為減輕賠償責任的抗辯理由；因承租人違約而解除合同的，出租人不僅可以依據本條規定要求承租人恢復原狀或者賠償損失，還可以要求承租人賠償因解除合同而造成的損失；雙方同意解除合同，且對解除合同後的裝修、擴建費用沒有約定的，出租人仍可要求承租人恢復原狀並賠償損失。