本文采訪了多位房地產開發商和業內專家，分析了政策對房地產的總體影響，並逐壹解讀了每項政策的影響。
壹、恢復涉房上市公司兼並重組及配套融資。允許符合條件的房地產企業實施重組上市，重組標的必須是房地產行業上市公司。允許房地產行業上市公司發行股份或支付現金購買住房相關資產；發行股份購買資產時，可以募集配套資金；募集資金用於住房相關項目、支付交易對價、補充流動資金、償還債務等。，而不能用於土地征用、土地拍賣和開發新建築。建築等與房地產密切相關行業的上市公司，應遵循房地產行業上市公司政策，支持“同行業、上下遊”整合。
中信建投證券房地產行業首席分析師朱進表示，允許借殼上市和再融資，有利於央企做大做強，同時有利於減輕民營企業的流動性壓力。2016至今，沒有壹家房企借殼成功上市。該政策將恢復房地產企業涉房重組上市，再次開閘放水，有利於上市公司體系外現有房地產資產的企業註入體外資產，放大上市公司凈資產和規模，盤活存量資產。同時，可以恢復房企再融資，將募集資金用於補充流動資金和償還債務，有利於進壹步減輕房企當前的資金壓力，促進其健康發展。此外，通過股權融資籌集資金也將有助於“保本保產”政策的落實。
平安證券房地產團隊表示，新政允許符合條件的房地產企業實施重組上市，允許房地產行業上市公司發行股份或支付現金購買住房相關資產，支持融資；壹方面有利於集團控股母公司擁有土地資源的房地產企業做大做強，盤活集團未上市土地儲備；另壹方面，有助於提高優質企業並購的積極性，在負債可控的基礎上通過再融資獲得優質資產，同時補充和擴大資本，實現規模的快速突破。
中指院企業事業部研究總監劉水表示，政策提出允許符合條件的房地產企業重組上市，重組的對象為房地產行業上市公司，這將加快上市房地產企業的重組，加快房地產風險的化解，加快房地產風險的出清。還將支持建築企業，同時加快房地產企業與上下遊建築企業、裝修企業的整合。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這裏明確的是，對於房企重組上市，尤其是發行股份或支付現金購買住房相關資產，實施了寬松政策。對於現在的雷雨企業和優質房企都有很好的優勢。其中，礦爆企業可以通過這種重組上市的方式理順債務關系，而對於優質房企來說，有機會收購或控制這類企業。
第二，恢復上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房地產企業以非公開方式再融資，引導募集資金用於政策支持的房地產業務，包括與“保樓保民生”相關的房地產項目、保障性住房、棚戶區改造或舊城改造安置房建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金和償還債務。其他涉及房企的上市公司允許再融資，再融資募集的資金需要投入到主營業務中。
嚴躍進表示，再融資是上市公司IPO後的重要融資方式，不排除引入國企等資金持股，增強房企資金實力和抗風險能力。
置信投資研究所高級研究員馬洪表示，前兩年幾乎沒有股權融資的案例。這壹政策調整可能意味著，下壹階段，股權融資作為直接融資工具之壹，將恢復其功能。預計房企資金來源將繼續改善。
第三，調整完善房地產企業海外市場上市政策。與國內a股政策壹致，恢復以房地產為主營業務的h股上市公司再融資；恢復非房地產業務的其他涉及住房的h股上市公司的再融資。
針對此文，劉水表示，表明監管層支持h股上市房企再融資，促進房企融資回暖，緩解房企流動性緊張局面，防止房企風險繼續擴大。
第四，進壹步發揮REITs盤活房企存量資產的作用。我們將會同有關方面，加大力度推動保障性租賃房REITs的正常發行，努力打造REITs市場的“保障房板塊”。鼓勵優質房地產企業依托倉儲、物流、產業園區等符合條件的資產發行基礎設施REITs，或作為上市基礎設施REITs的追加資產。
朱進表示，應加強REITs和私募基金的作用，盤活房企存量資產。該政策側重於促進租賃住房和基礎設施REITs的發展，並再次強調擴大上市REITs。此外，建議發展房地產私募基金，不僅可以投資基礎設施，還可以投資現有的住宅地產和商業地產。該政策有助於為當前的住宅和商業地產引入新的資金，盤活房企現有的經營性地產，有助於行業的健康發展。
嚴躍進分析，未來如何以REITs盤活部分房企的項目，同時作為保障性租賃房的房源，是各地需要研究的事情。至少目前部分城市希望將其用於購買房企住房資產中的保障性租賃房功能。相關REITs金融政策也需要加快推進。
馬洪表示，央行已經明確，住房租賃信貸不納入房地產貸款集中管理的考核指標。二十大提出“租購並舉”的思路，意味著未來金融機構將加大住房租賃貸款、房地產保障性租賃房REITs等金融工具的運用，充分發揮創新金融工具對房地產市場的長期支持作用。
五、積極發揮私募股權投資基金的作用。開展私募房地產投資基金試點，允許符合條件的私募基金管理人設立私募房地產投資基金，引入機構資金，投資現有住宅地產、商業地產和基礎設施，促進房地產企業盤活經營性地產，探索新的發展模式。
第三方機構LP智庫評論稱，從海外PE(PrivateEquity)機構的發展路徑來看，從單壹管理股權投資基金向多元化另類資產管理機構轉變是壹個重要趨勢。房地產私募股權基金是另類資產中的壹個重要資產類別。比如黑石管理的萬億美元另類資產中，有四分之壹屬於房地產私募基金，這也是歷史業績回報相對穩定的資產類別。這類房地產私募基金對現房、商業地產、基礎設施、城市更新起到積極的融資功能和價值發現功能。預計證監會將推出私募房地產基金試點，開啟中國地方私募房地產基金良性有序發展時代。
165438+10月28日，中國證券報從壹位接近監管層的人士處獲悉，證監會正在會同基金業協會起草房地產私募投資基金備案細則，將盡快推出，屆時符合條件的私募基金管理人可以申請試點。
馬洪認為，充分發揮私募股權基金的作用，開展房地產私募股權投資基金試點，可能預示著國內部分私募股權基金可能會參考國內外成熟資產管理公司(AMC)的運作模式，開發掘金存量房地產項目，促進房地產企業盤活經營性房地產，鞏固相關房企現金流。
“第三支箭已經射出了。”
壹位房地產企業財務人士對本報表示，"我理解這是第三支箭"。嚴躍進也表示，此次政策明確了“支持房地產企業股權融資”，本質上是第三支箭已經射出。
朱進表示，“第三支箭”落地，金融對房地產的支持力度加大。繼165438+10月21，易會滿總裁表態支持涉房企業開展並購及配套融資，支持壹定比例的涉房企業開展股權融資後，今日房地產股權融資正式放開。壹個月內，“三支箭”相繼落地，金融對房地產的支持力度持續加大，有助於促進行業健康穩定發展。
韓毅智庫表示，證監會恢復境內外股權融資渠道的表態是市場期待已久的“第三支箭”，發言人也明確表示，資金不僅可以用於“保物業”，還可以用於主營業務，可以用於補充流動性、償還債務、並購重組等可以說，壹直資金緊張的民營房企在年末迎來了“喘息期”，尤其是相對於上壹輪股權融資開啟期的地產板塊估值而言。但是，股權融資是壹種更加市場化的行為。在目前的市場環境下，已經違約的企業的資本是否會得到認可，還有待觀察。
58安居客房地產研究院分院院長張博也表示，面對不確定性增加的外部環境和房地產市場持續下行的壓力，本月房企“第二支箭”密集發射，但單純依靠債務融資，房地產行業仍難以快速渡過難關，因此將加快推進“第三支箭”。證監會決定在股權融資方面調整優化五項措施，對房地產企業意義重大。
張博分析認為，從具體執行層面來看，允許上市房企民間融資更加靈活，融資金融的用途也表述廣泛，主要涉及項目的建設，可以用於債務償還，這對於緩解房地產企業的債務壓力也會非常直接。同時，對於涉房上市再融資，明確要求投資主業，相對有限，但從現實情況來看，對這類上市公司的影響相對較小。
房地產政策接近“史上最寬松時期”，市場有望在2023年初逐步企穩。
中原地產首席分析師張大偉認為，房地產行業持續下滑，各項房地產政策接近歷史上最寬松時期。恢復上市房企再融資是重要的政策寬松。
今年6月1至6月10，房地產開發企業到位資金125480億元，同比下降24.7%。其中，國內貸款14786億元，下降26.6%；利用外資62億元，下降13.5%；自籌資金44，856億元，下降65，438+04.8%；定金及預付款41，041億元，下降33.8%；個人按揭貸款2015億元，下降24.5%。
張大偉說，總的來說，房地產行業嚴重缺血。最近房地產的寬松政策越來越多。相比之前的寬松，主要方向是傾斜購房者，減輕購房者入市壓力。最近很多政策都開始給房企松綁，穩定其現金流，開始拯救其資金鏈。
張大偉說，總的來說，目前房地產市場的問題是買家的支付能力和他們對市場前景的信心。近期的政策確實會對市場產生壹定的積極作用，但預計市場見底仍需要壹段時間。在6月5438+065438+10月壹系列重磅政策的影響下，市場有望在2023年初逐步企穩。
韓毅智庫表示，回看6月5438+01，供給側政策陸續出臺，融資可解短期之急。但化解資金危機，恢復企業信心的根本還是要還錢，後續需求端的調整會更值得關註。