規範租賃市場
住房租賃企業預收租金不得超過3個月，提高租房公積金額度，並計劃允許裝修房屋用於租賃...近期，北京、上海、鄭州、深圳、青島、寧波、中山等城市出臺了住房租賃相關政策。
北京市五部門發布的《關於規範北京市住房租賃企業經營活動的通知》指出，住房租賃企業向承租人預收的租金金額原則上不得超過三個月的租金，收付款期應當匹配；住房租賃企業向承租人收取的保證金通過北京市房地產中介行業協會設立的專用賬戶進行管理，收取的保證金金額不得超過1個月租金。
上海從加強住房租賃市場主體管理、加強住房信息發布管理、加強住房租賃合同網上簽約管理、加強住房租賃交易服務管理、加強住房租賃交易資金監管、加強出租屋安全管理、加強公共住房租賃服務平臺建設、嚴厲打擊住房租賃市場亂象、加強住房租賃管理制度保障等九個方面作出了具體規定。
深圳要求，通過委托經營或轉租方式從事住房租賃業務的住房租賃企業，收取承租人保證金和總周期租金超過四個月租金的部分資金，由銀行監管或由相應價值的租賃企業擔保。
深圳還提出，逐步推進租賃住房在積分入戶政策上享受與購房同等待遇，在增加學前教育和義務教育學位供給的同時，優化租賃住房積分入戶政策。
嚴控租房貸款
值得註意的是，在各地出臺租賃市場相關政策時，租賃貸款依然是關註的焦點。其中，深圳市特別指出，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、脅迫等方式要求承租人使用住房租賃貸款。，不得以租金優惠為名誘導承租人使用住房租賃貸款，不得將租賃貸款納入住房租賃合同。金融機構發放住房租賃貸款應當以備案的住房租賃合同為依據，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應當與借款人支付租金的頻率相匹配。
北京已采取多項措施控制租房貸款方向，縮短提前收租期限，限制企業“資金池”。行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的租賃貸款資金撥付給住房租賃企業。
上海市已明確指出，已開展個人租賃貸款業務的住房租賃經營機構，應於2021年第壹季度前向市房管部門上報貸款規模壓降方案，確保2022年底前將貸款額度調整至企業租金收入的15%以下。住房租賃合同未進行網上備案的，金融機構不得為其辦理個人租賃貸款業務。
對此，諸葛找房數據研究中心分析師王曉宇表示，租客的租金先存入監管賬戶，再由監管機構支付給住房租賃業務，租房貸款業務受到嚴格控制，對租賃行業的發展影響很大。設立租金監管賬戶壹方面降低了租客白付租金的風險，另壹方面也杜絕了“AG付低，long收短付”的經營模式，以加強長租公寓企業的現金流。近兩年，租貸支付模式在長租公寓行業盛行。2065438+2009年下半年以來，租客維權事件頻發，長租公寓的經營模式受到質疑。因此，加強住房租賃交易監管，回歸長租公寓機構精細化運營，降低租房貸款比例顯得尤為重要。
北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池表示，部分長租公寓企業通過租金貸款、長付短付等方式形成的“現金池”是導致當前企業雷的“罪魁禍首”。租客壹方過度金融化，壹旦市場出現波動或者企業經營不善，很容易出現資金鏈斷裂，導致房東和租客兩端受損。針對這壹問題，各地提出了壹系列極具針對性的監管措施，將有力促進市場健康穩定發展，切實保護租賃各方特別是承租人的合法權益。
增加住房供應
培育住房租賃市場，增加住房供應是壹個重要方面。對此，上海明確，通過新建、配建、改建，多渠道多主體加快租賃住房有效供給。
寧波提出，允許非房地產企業將依法取得使用權的土地，經批準後用於租賃住房建設；允許企業將閑置的商業、辦公、工業用房改造為租賃房或職工宿舍。
中山還擬允許非公開土地出讓、非公開土地出讓上的在建、竣工、存量房通過市土地使用權公開交易機構交易(商品房分攤發證除外)等。，按規定轉為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後的水、電、氣價格按居民標準執行。
深圳提到，要探索政府提供居住用地、住房租賃企業負責建設運營租賃住房籌集租賃房源的PPP模式。
“PPP模式將成為政府與房地產企業後續合作的非常好的方式，有利於減輕政府負擔，激活房地產企業的投資熱情。”易居房地產研究院總監嚴躍進這樣說道。
北京大學教授樓建波表示，近年來，在政策東風和市場需求的推動下，住房租賃行業經歷了壹個非常快速的發展過程。在這個過程中，市場也暴露出許多新情況、新問題。最近頒布的租賃新規，在行業快速發展、企業試錯、市場波動、總結經驗和做法之後，提出了壹系列非常有針對性的監管措施，可以說為行業發展指明了方向，為住房租賃企業未來的經營行為劃定了邊界。同時，住房租賃企業是增加租賃住房供應、大力發展住房租賃市場的重要組成部分。預計他們今後將繼續支持專業化、規模化的住房租賃企業依法持房出租。