價值評估的影響因素
《農村承包土地經營權抵押貸款試點暫行辦法》第十二條要求，借貸雙方可以通過委托第三方評估機構評估、出借人自行評估或者與借貸雙方協商等方式，公平、公正、客觀、合理地確定農村土地經營權價值。其價值主要受自然和社會因素影響。
自然因素主要是指土地本身的特征、土地的自然環境和土地的等級，包括氣候條件、地形、土壤條件、水文條件等。社會因素包括三類。壹是關於土地相對不動性的信息，如當地社會經濟發展狀況、土地制度、交通狀況、土地位置、土地基礎設施等；其次是土地經營的產值和周圍同類型土地經營權的價值。再次，如果是流轉土地，要考慮承包土地使用權的剩余使用年限，這是申請抵押貸款審核時的重要考慮因素。
價值評估的五種方法
收入減少法。它是以適當的土地還原利率，將未來待估農用地的正常年凈收入(地租)還原，從而估算待估農用地價格的壹種方法。計算公式為:地價= a/r×[1-1/(1+r)n]，a-土地年純收入，r-土地減免利率，n-土地使用權承包年限剩余使用年限。該方法可用於評估正常情況下有客觀收益且土地凈收益易於計量的農用地價值。
市場比較法。根據替代原則，將待評估農用地與近期在市場上交易的同類農用地進行比較，對同類農用地的交易價格進行適當修正，從而估算出待評估農用地的價格。其計算公式為:地價=形勢修正系數×交易實例農用地形勢指數。市場比較法適用於農地市場交易活躍的地區。
成本逼近法。是指以新開墾的農用地或土地整理過程中所支出的各種客觀費用之和，加上壹定的利潤、利息和應繳納的稅金，並進行各種修正，來確定農用地價格的方法。其計算公式為:地價=(征地費+農用地開發費+稅費+利息+利潤+農用地增值收益)×年修正系數×區位修正系數。
評分和評估方法。按照壹定的原則，建立影響農用地價格的因素體系和因素評分標準，並根據因素評分標準對待估農用地的相應條件進行評估賦值。根據分數值乘以農用地的客觀單位分價格，從而得到農用地價格的壹種評估方法。
基準地價系數的修正方法。它是根據替代原則，將待評估土地與區域平均條件進行比較，根據修正系數表選取相應的修正系數，對基準地價進行修正，進而計算出待評估土地在估價期內的日價格的壹種方法。適用於有基準地價成果地區的農用地價格評估。
在評估農村土地承包經營權價值時，要結合待評估土地的具體特點、土地用途和評估目的，選擇合適的評估方法。