“競爭性自持”變“競爭性保障房”
7月30日，杭州市規劃和自然資源局網站發布2021第二批集中土地出讓公告。此次杭州推出31住宅地塊，總出讓面積1，91.55萬平方米，總出讓建築面積466.02萬平方米，總起拍價633.78億元。預計9月7 -8日陸續發售。與第壹批集中供地相比，第二批供地在供地數量、待售建築面積、起拍價等方面均有所縮水。，而供地數量只比第壹輪減少了46%。
31地塊中，9宗由主城區提供，其余22宗均位於“九大行星”範圍內，面積2279畝，約占第二批集中地塊總面積的80%。所謂“九大行星”，是指杭州的九個郊區新城，包括濱江、蕭山、錢塘新區、余杭。
上架的31地塊中不乏重磅地塊。比如航騰的未來社區地塊，是運城賣出的第壹塊宅基地，也是第壹個未來社區。該地塊出讓面積186800平方米，容積率3.3，總建築面積620200平方米，總起拍價93.06億元，起始樓面價15006元/平方米。
值得註意的是，此次集中供地，杭州市規劃和自然資源局調整了競價規則，從資金和質量上對房企提出了新壹輪挑戰。
比如，在第壹批集中供地中，房地產企業繳納10%起拍價、上限5000萬元的預約保證金，即可獲得參與競拍的資格。第二批集中供地，取消了“預申請”流程，房企參展定金直接定為總起拍價的20%，余杭區航騰未來社區地塊定金高達30%；同時，達到最高限價後，由“競爭性自持”變為“競爭性保障房”。即地塊達到最高限價後，將原開發商自持面積調整為無償劃撥給政策性租賃住房，由住房保障部門負責無償接收這些政策性租賃住房，並做好租賃管理工作。
最引人註目的是，杭州十個區各推出壹個地塊，測試“競技素質”。基本流程為“資格審查、競爭質量、競爭地價”，以競爭質量階段得分最高的施工質量標準作為競爭地價階段的報價依據和後續施工標準。特別值得壹提的是，具有競爭力的優質地塊需要現房出售，通過政府履約監管的竣工備案、核查等驗收程序後方可出售。同時，“競質”試點地塊溢價率上限為10%，其他地塊封頂溢價率由30%下調至20%。
此外，杭州二次集中供地還細化了商業服務用地要求，堵住了房企建設“商業別墅”的漏洞。公告稱，本次集中出讓要求允許劃撥不超過10%的居住用地公建部分集中出讓，沿街布置的公益性配套公建及配套商業集中出讓。
提高資金門檻，杜絕房企“激情參與”
受訪者普遍認為，杭州第二次集中供地，在第壹次集中供地的基礎上，對集中供地政策做了很多“補丁”。與第壹次集中土地拍賣的空前火爆相比，第二次集中土地拍賣的新規將給杭州市場帶來壹定的“降溫”效應。
毫無疑問，二次集中過戶的諸多新規，對廣大剛需購房人群還是相當有利的。比如出售現房可以避免止贖維權事件，取消“競自持房”為“競政策性租賃房免費轉讓”，也意味著杭州政府將持有更多租賃房，惠及租房群體。
“杭州幾宗地塊在競銷中開啟了現房品質，是北京首輪土地拍賣政策的升級版。雖然只是嘗試，但也抑制了開發商繼續盲目搶地的現象。”中原地產首席分析師張大偉對《華夏時報》記者指出，杭政策逐步將企業所有權變為公租房，有利於吸引人才，將其變為人才公租房。
從房企的角度來看，浙江傳媒研究院院長丁建剛認為，土地規則由原來的“競爭性自持房”調整為“競爭性政策性租賃房自由轉讓”，房企不必考慮“利潤不可預測”的自持部分，因此成本核算更加清晰，合理確定了自己的競價能力，也避免了盲目追逐高地價。
當然，杭州地方拍賣新規也對房企提出了更多更高的要求。在丁建剛看來，土地申請政策的取消，提高了房企拿地的門檻。
丁建剛告訴《華夏時報》記者，杭州此前實施過勾地政策，房企只需繳納5000萬元的勾地款，土地上市後可轉化為保證金。即使拿下的地後悔了，最大的損失也是沒收5000萬。杭州第二批集中供地直接采用保證金方式報名，競買人必須全額繳納20%的競買保證金後才能參加競買。如航騰未來社區地塊保證金比例為30%，參與保證金高達近28億元。“毫無疑問，這大大提高了土地登記的門檻，增加了房企的資金壓力，避免了‘廣投’參與，從而降低了每塊土地的競拍強度。丁建剛說。
韓毅智庫也指出，就此次集中供地而言，“預申請”流程的取消，確實會在壹定程度上對房企的資金提出新的要求，旨在促使房企回歸理性拿地。同時，“競質”政策也旨在保證杭州住宅質量的基礎上，有效降低熱度。在10“競質”試點地塊中，通過5000萬元的競買保證金和起拍價的20%提高了參與資金的門檻限制。同時以“開發資質競聘方案”的形式評選出5-6家房企，最後由入圍房企進行投標，有效控制了參與房企的數量，避免了“房企熱情參與”。
但也有業內人士直言，土地拍賣新規提高了資金門檻，對資金實力較差的中小房企並不友好。“接下來杭州市場基本是大房企的‘競技場’，杭州市場小開發商的機會幾乎沒有了。”某TOP30房企認為，未來包括現房銷售地塊，大概率只有那些資金儲備較多的頭部開發商，或者資金成本較低的央企、國企才有實力獲得。
韓毅智庫對《華夏時報》記者指出，在調控政策下，綠城、人人等地方龍頭房企，以及保利、招商、萬科等央企，可能會加速新的在杭價值不足的房企進入。
杭州作為長三角的重點城市，也成為了其他城市的風向標。《華夏時報》記者註意到，7月30日，中共中央政治局會議為房地產調控定下基調。在中共中央政治局會議的前壹天，寧波發布了新的土地轉讓政策，試行預申請制度，即學習杭州的“土地申請”制度。宣布開發商未報名競拍或報名競拍後未中標的，無論是否提交意向預申請或土地預申請，兩年內不得在寧波買地。其中，提交用地預申請的，預申請保證金將被沒收。