租賃合同的最長期限是20年，所以在租賃土地時，土地租賃合同的最長期限是20年。超過20年的，超過部分無效。
房屋租賃和維修費用如何承擔
維護租賃房屋是出租人的法定義務。除非雙方在合同中約定由承租人承擔維修義務，出租人有義務對房屋進行檢查和維修，以確保房屋符合合同規定的用途。
對於承租方增加的附屬設備，雙方也可以約定由誰負責維護。
在租賃合同中，壹般由出租人負責維修，因此應在合同中明確規定:
出租人負責房屋、附屬設施和配套家用電器的維護和維修，並承擔維修費用。
出租人未及時修繕房屋，未盡到檢查維修義務，導致房屋倒塌或者發生其他破壞性事故，給承租人人身財產帶來損失的，出租人應當承擔賠償責任。
如果損壞是由於承租人使用不當造成的，雖然出租人也有責任維修，但費用由承租人承擔。
此外，還可以約定承租人將維修方式和出租人的維修時間通知出租人。出租人未在約定期限內維修的，承租人可以自行維修，但費用由出租人承擔。
房子的租賃時間壹般是20年。如果合同上寫的是20年以上，那麽超過的部分無效，而且不僅僅是房子，還有貨物出租給他人的最長20年。
房屋租賃合同提前終止的條件
房屋租賃合同是出租人和承租人之間的合議。壹般情況下，房屋租賃合同中有租賃期限的，承租人和出租人雙方均不得提前解除租賃合同，否則屬於違約，並承擔由此產生的法律責任。
然而，這不是絕對的。在某些特殊情況下，出租人和承租人可以提前解除房屋租賃合同關系。承租人有下列行為之壹的，出租人可以提出提前解除房屋租賃合同關系。承租人有下列行為之壹的，出租人可以提出提前解除房屋租賃合同:
1.承租人擅自將租賃房屋轉租、轉讓或出借的。
2.承租人利用租賃房屋進行違法活動，損害公眾利益的。
3.承租人在壹定期限內未按合同規定的期限支付租金。
4.承租人違反合同約定，擅自改變房屋用途的。
5.房屋或附屬設備嚴重損壞，承租人拒絕修理或賠償的。
6.出租人確因家庭人口增加等不可預見的原因需要收回房屋用於自住，或者出租房屋損壞嚴重，有傾倒危險，需要重建，且確有房管部門的。在這種情況下，出租人解除合同，應當適當補償承租人因搬出而遭受的經濟損失，且承租人壹時找不到房屋的，雙方可以協商騰退承租人承租的壹部分房屋，而不是強迫承租人騰退房屋搬家。在改建的情況下，改建後的房屋仍出租時，原承租人有優先承租權。
根據有關法律法規的規定，承租人也可以因下列情形提前解除房屋租賃合同:
1.當承租人已經建造或購買了壹套住房時，不再需要繼續租用另壹套住房。
2.承租人將家庭遷出租賃房屋所在城市。
3.租賃房屋損壞嚴重，有傾倒危險，出租人拒絕維修的。
法律依據:
《中華人民共和國民法典》第七百零五條規定，租賃期限最長不得超過二十年。超過二十年的，超出部分無效。
租賃期限屆滿，當事人可以續簽租賃合同；但是，約定的租賃期限自續租之日起不得超過二十年。