談及輕資產市場環境，張剛先生表示可以用數據說話，並通過國家統計局、相關大數據、上市公司公告、企業官網、公開信息等方式，分享了藍商旅重新啟動的輕資產市場現狀。
股票時代，市場規模巨大。
“從供給端，我們統計了2005年到2020年商業物業的開工面積、竣工面積和增速。15年，商業物業累計施工面積36.7億，累計竣工面積20億。近10年，商業物業新開工面積和竣工面積平均增速分別為6.49%和6.47%。供應方支持商業物業的持續供應。”
“銷售方面，在過去的15年，商業物業銷售面積總計1.68億。近五年商業物業銷售面積增速放緩，自2018年開始進入負增長，2019年銷售面積增速為-14.9%；商業地產的平均銷售面積為6543.8+0.8億。銷售面積增速放緩，商業物業去化難度加大。與此同時，增持比例有所上升。”
供應端和銷售端的差價導致商業物業存量超過40億。其龐大的規模和數量已經明確了行業已經從增量向存量轉變，同時商業物業管理服務也迎來了新的市場。用張剛先生的話說，“商業地產超過資產的‘春天’已經到來。”
*競爭加劇，更多企業參與進來，但比較分散。
“500強物業服務企業中，有279家布局了商業物業管理服務，占比75.8%；但管理面積只有7.38億，占商業物業體量不到20%，其中近90%在二三線城市。”
“同時，TOP50商業地產企業商業運營管理面積2.2億，占商業地產市場不到7%，需要管理的規模巨大。市場呈現業務運營管理分散、行業集中度低的現狀。”
市場機遇，瞄準差距，創造差異化
據統計，截至2020年9月底，29家企業管理的輕資產項目287個(輕資產出口業務，管理總面積654.38+億)(開業時間截至2023年)。
“分析這些輕資產項目，我們發現在布局面積和體量上都有明顯的特點。從布局區域來看，非壹線城市是輕資產競爭的主戰場，主要集中在二三線城市，占比近70%；其中，購物中心輕資產項目集中在經濟發達地區，華南、華東地區占比超過50%；從體量上看，5-20萬的輕資產項目占85%，競爭激烈，而5萬平米以下的輕資產項目僅占13%。”
資本看好，資產管理和業務管理雙重能力考驗。
在張剛先生看來，市場上輕資產策略有三個維度。第壹種是以房地產開發為主的企業，第二種是以物業服務為主的企業，第三種是商業地產領域的“後來者”——資本驅動型企業。
“這三個維度的競爭各有側重，但都會愈演愈烈。同時，隨著類REITs和類REITs雙模時代的到來，資本市場將更加看好商業地產領域，輕資產管理企業的資產管理能力和經營管理能力的雙重考驗即將到來。”
藍的輕資產業務輸出以市場化為核心，以“內在價值支撐和外在價值創造”為核心，直擊商業地產行業的雙重痛點。2020年在黑天鵝的壓力下，也逆勢上漲，拓展了近100個輕資產項目。
能在市場上有這麽大的競爭優勢，張剛先生說:“橫向，也就是業務管理能力，我們跨越了八大類，形成了標桿產品線；在垂直方向，也就是資產管理能力上，我們打通了資產管理，有完整的資產管理能力和經驗；同時，在第四維度即數字空間的建設上，我們也走在了行業前列。正是這種橫向和縱向的數字化能力，構成了蘭文光商旅的獨特競爭力。”
我們可以通過壹些數據感受壹下藍冠文商旅的商業運營能力:
目前，北京、上海、成都、重慶、蘇州、武漢、青島等全國已有超過100款街頭遊戲，以“慢玩快樂，自在舒適”為核心理念，讓“慢玩”文化成為新常態。致力於讓消費者在壹條街上受到壹座城市的情感影響。
藍商旅半年改造量子星甲級寫字樓項目，出租率大幅提升至90%。
目前，藍的商旅業務分布在全國17地區和70多個城市。
直觀的數字是實力的具體體現。在瞬息萬變的商業地產領域，藍商旅的超前穩定發展離不開其專業的管理能力:
①首先，藍商旅從項目落地到開發的整個階段，實行招商運營壹體化，依托多年積累的戰略招商、資源儲備和經驗，確保高效招商、招商、穩商、育商、快速補位，確保項目管理質量，提升資產價值。
(2)同時，在項目開業至開業運營期間，藍商旅將對活動進行品牌化，為項目定制系統化的推廣策略，以主題活動、價格促銷、商戶聯動等形式開展多種類型的運營推廣。，並在各平臺發布推廣信息。同時，利用集團的產業優勢，開展全員營銷，提升項目的品牌價值。
(3)針對商戶，蘭商旅還將常態化開展經營管理幫扶，定期開展免費、有針對性的專項培訓，對困難商戶開展經營診斷、營銷傾斜、配套資源支持等多種幫扶措施。通過充分溝通，統壹思想，攜手商家共同成長，為項目創造新的價值。
(4)面對零售商鋪，蘭商旅采取統壹零售運營的措施，由專業的招商運營團隊進行統壹定位、策劃、招商、運營，確保商戶穩定經營，促進資產保值增值。
藍商旅不斷“修煉內功”，逐步提升物業和服務質量，贏得合作夥伴的信任，使八大產品線得以快速發展，也形成了清晰的發展前景。
“隨著後疫情時代的到來，新的消費力量的崛起，我們壹直在思考，如何在當前個性為王、地域為主、品質取勝的主流需求下，深化文、商、旅的融合創新，為時代、市場、消費者提供更高的價值和新的理念，以多元化的方式滿足城市和消費者的訴求。
與此同時，藍商旅將繼續加強兩個核心產品線，即'玩街'和'藍光城市廣場'。在“玩街”方面，藍商旅將深耕消費者喜歡的特色業態，深化產品的影響力和覆蓋面，圍繞“文商旅”特色，持續孵化餐飲、音樂、娛樂等品牌，實現“玩街”與品牌的雙重賦能。在‘藍光城市廣場’方面，藍商旅將采取合資二房東、委托租賃等形式，實現項目在經濟發展較好城市的快速落地。"
為了做好全產業鏈的協同發展，藍商旅提出了“投、融資、建設、管理、退出”的垂直壹體化全周期資產管理模式，圍繞三個壹體化形成了從進入到退出的清晰路徑:
①投融資與退出壹體化。商業地產具有很強的金融屬性，投資、融資、退出都很困難。基於藍光商旅在全商業資產管理周期、全產業鏈的成熟經驗和綜合服務能力，藍光商旅建立了資本享受中心，為商業地產開發企業投融資、退出以及資源、資金的引進提供專業化服務。
②招商、運營、銷售壹體化。商業地產和住宅產品、目標客戶、商業模式都不壹樣，必須和招商、運營深度融合，才能有效避免商業地產的雙重停滯。
③規劃、計劃、建設壹體化。商業地產的振興需要強大的專業性。要做到“始於終”，必須從規劃入手，引導規劃，引領建設，避免無效成本，減少投資失誤。
在張剛先生看來，藍商旅不同於業內傳統的“品牌、招商、運營輸出”的輕資產認知，開創了泛商業資產管理的三大“壹體化”模式，鏈接了商業管理與資產管理的核心邏輯，解決了市場的雙滯痛點，為藍商旅本身在市場創造了新的機遇。
2020年7月，在市場投資信心普遍低迷的情況下，藍商旅運營的上海虹橋世界中心REITs成功發行，規模6543.8+0.65億元，為2020年民營a股上市公司首單類REITs項目，標誌著藍商旅全周期資產管理形成完整閉環，也標誌著投資者對藍光主體信用和運營能力的認可。
張剛先生表示，未來藍商旅將繼續以資產管理的邏輯輸出輕資產，積極對接資本市場。基於自身的“復合解決問題能力”和全周期資產管理能力，制定了2021年五倍擴張的目標。
在疫情的壓力下，企業的線上線下融合能力也成為搶占先機的關鍵，而蘭商旅獨有的ACP系統也成為其輕資產模式快速發展的利器。
ACP平臺由蘭商旅打造，包括項目全生命周期管理平臺、信息服務共享平臺、O2O推廣運營平臺、數據管理分析平臺四大部分，為蘭商旅及其合作夥伴提供全方位的商業地產管理運營和信息共享服務。
自推出輕資產輸出以來，藍商旅已在中國落地近65，438+000個項目。ACP系統植入後，可以完全解決雙方信息不對等的問題。同時，張剛先生表示:“在產業數字化維度，ACP可以從‘投、融資、建設、管理、退休’全周期進行數字化賦能；在數字產業化的維度，我們依托線下積累的龐大數據，通過ACP平臺讓數據在更好地賦能服務的過程中產生更大的價值。”
基於完善的發展布局，藍的商旅戰略也是清晰的。張剛先生介紹，藍商旅目前的使命是“以商業繁榮城市，以資產管理引領未來”，以“打造壹流商業資產價值管理企業”為願景，實現“商業資產價值* * *服務平臺”，並在此前提下制定了“1+3+3”的核心打法。
-結論-
壹次對話，讓我們對藍商旅祈禱者的未來有了深刻的認識，也讓我們看到了他們為實現更高目標所做的努力。在商業地產行業發展的前所未有的節點上，藍商旅正以其品牌實力、資產管理邏輯、科技賦能等綜合實力，為輕資產市場帶來新的篇章。