租賃合同無效時，應按實際損失賠償承租人的損失。法律另有規定的，從其規定。
中華人民共和國民法典
第壹百五十七條民事法律行為無效、被撤銷或者被確認無效的法律後果民事法律行為無效、被撤銷或者被確認無效後，行為人因該行為取得的財產應當返還；無法返還或者沒有必要返還的，應當折價賠償。有過錯的壹方應當賠償對方因此所遭受的損失；各方都有過錯的，應當承擔各自的責任。法律另有規定的，從其規定。
二、違反租賃合同如何賠償
1.如果壹方違約後，約定的違約金“低於”實際損失，守約方要求違約方承擔違約責任的，守約方可向法院提起訴訟，請求增加違約金；如果約定的違約金“過分”高於實際損失，違約方可以向法院提起訴訟，要求減少違約金。房屋租賃違約金也是如此。
2.租賃合同中違約金的計算以合同約定的違約金為準，定金、違約金、損害賠償金不能重復計算。租賃合同解除後，各種違約金的計算因情況不同而不同。
3.合同法沒有規定房屋租賃違約金的標準，而是房屋租賃雙方約定違約金的數額，可以由雙方認可。當約定的違約金較高且要求減少時；必須是約定的違約金“過分”高於實際損失，即懸殊。比如實際損失只有100元，但約定的違約金卻有幾千元。如果被認為“過高”，那就是法官的自由裁量權。
4.壹般認為，現行合同法確立的違約金制度不是懲罰性的，而是補償性的違約金制度。即使約定的違約金數額高於實際損失，也不能改變這個基本屬性。當事人能否約定簡單的懲罰性違約金，合同法沒有明確規定。壹般來說，這個協議不是無效的，但其性質仍然是違約金。
5.在房屋租賃關系中，壹方請求解除租賃合同，需1個月告知對方；否則屬於違約(合同另有約定的除外)。合同有約定違約金的，按合同執行。但如果約定的違約金過高或過低，則可以變更。合同中沒有約定違約金的，違約金為違約方造成的損失金額。也就是說，如果不約定違約金的具體數額，只能要求賠償損失。