泡沫過度膨脹的後果是預期逆轉、高空置率和價格崩盤，即泡沫破裂，其本質是不可持續的。
壹、引言CHARLESPKINDLEBERGER在為《新帕爾格雷夫經濟學詞典》撰寫的詞條“泡沫”中寫道:“泡沫可以被寬松地定義為:壹種資產或壹系列資產的價格在壹個連續的過程中急劇上漲，最初的價格上漲使人們預期價格會進壹步上漲，從而吸引新的買家——這些人壹般是從資產中獲利的投機者。
隨著價格的上漲，往往會出現反轉，價格暴跌，這通常會導致金融危機。
“所謂泡沫，是指壹種資產在持續的交易過程中價格突然上漲，價格嚴重偏離價值。此時的經濟充滿了無法體現物質財富的貨幣泡沫。
當資產價格上升到難以承受的程度時，必然會暴跌，仿佛泡沫破裂，經濟開始由繁榮轉向衰退，這就是所謂的“泡沫經濟”。
其兩個特點是:商品供求嚴重失衡，需求遠大於供求；投機交易氣氛非常濃厚。
房地產泡沫是泡沫的壹種，是以房地產為基礎的。是指房地產投機導致的房地產價格與價值的嚴重背離，市場價格脫離實際使用者的支持。
最早可以考證的房地產泡沫是發生在1923-1926的佛羅裏達房地產泡沫。這場炒房狂潮引發了華爾街股市的崩盤，並導致了上世紀30年代以美國為首的全球經濟危機，最終導致了二戰的爆發。
上世紀70年代開始積累，90年代初破滅的地價泡沫，是歷史上持續時間最長的房地產泡沫。從1991地價泡沫破滅到現在，經濟始終沒有走出蕭條的陰影，甚至被比作二戰後的又壹次“戰敗”。
二、1的特點。房地產泡沫是房地產價格波動的壹種形式；2.房地產泡沫是指房地產價格的波動，幅度較大；3.房地產價格波動不是連續的，沒有穩定的周期和頻率；4.房地產泡沫主要是投機，是房地產經濟體系中短期內貨幣供應量急劇增加造成的。
其兩個特點是:商品供求嚴重失衡，需求遠大於供給；投機交易氣氛非常濃厚。
房地產泡沫是泡沫的壹種，是以房地產為基礎的。是指房地產投機導致房地產價格與使用價值嚴重背離，市場價格脫離實際使用者的支持。
第三，判斷是1。房價表現:售價畸高，整體價格上漲，實際租金下跌(1)，價格過高。
房價收入比是房地產價格的基本指標。
過高的房價收入比意味著房地產價格脫離了需求基礎。
世界上合適的房價收入比壹般在1: 2-6之間。2004年全國商品房均價達到2770元/平方米，全國房價收入比平均接近1: 8。很多城市是1以上而不是10以上。
根據2003年6月和2004年10月對中國50個城市的調查，超過66%的受訪者認為很高，超過58%的人認為很高。
(2)價格快速上漲。
房地產價格的持續大幅上漲是房地產泡沫的重要表現。
合理的物價增長不應高於可支配收入的增長，否則這種增長是不可長期持續的。
建設部官員認為，房價年增長率的基本軸應該是3%。
自2003年以來，中國的房地產價格迅速上漲。2004年6-9月，房屋銷售價格同比增長13.4%，超過人均可支配收入8.7%的增速(經CPI指數調整)。
(3)價格全面上漲。
房地產價格的全面上漲是房地產泡沫的重要表現。
從5438年6月到2004年9月，全國各地的房地產銷售價格都在上漲，部分地區的銷售價格增長率達到20%左右。
分地區看，全國有6個地區價格漲幅超過20%。
分城市來看，杭州房價從2000年的每平米3000元漲到現在的5500多元；近三年福州房價從2000元/平方米漲到6500元/平方米。
2004年6月5438-9月，全國各類房產銷售價格快速上漲，其中私人住宅成交價格漲幅最大，指數達到115.2。
(4)實際租金下降。
房地產市場整體上可以分為房地產銷售市場和租賃市場。壹般來說，租賃市場能夠準確反映真實的消費需求。當房地產銷售市場存在投機需求時，當銷售市場的投機需求旺盛時，租賃市場的需求在供應大量增加的同時轉向銷售市場，這將導致房地產的租賃價格下降。
房地產租賃價格的上漲低於價格的上漲意味著銷售市場存在泡沫，房地產租賃價格的絕對下降意味著銷售市場泡沫嚴重。
2004年6月5438-9月房屋租賃價格增長率為2.1%，遠低於城鎮居民消費價格5%的增幅，表明房屋實際租賃價格在快速下降。
(5)投資者對形勢非常樂觀。
投資者樂觀情緒是房地產價格和需求泡沫增長的心理基礎，樂觀情緒的變化也是泡沫破裂的充要條件。
到目前為止，中國的開發商幾乎完全看好房地產市場形勢，反對房地產泡沫。
至少在加息之前，很多熱情的投資者對房地產形勢非常樂觀，個別城市的投資者近乎瘋狂。
但理性的局外人持完全相反或悲觀的態度。
2004年11年初，友邦保險顧問做的壹項調查顯示，74.9%的受訪者認為有泡沫，7.2%的人認為沒有泡沫。
2.需求表現:房屋銷售大幅增加，按揭貸款大幅增加，國內外資金大量進入。(6)房屋銷售異常增長。
住房銷售的增長速度應略高於社會消費品總額的增長速度。增長過快意味著存在真實需求之外的投資需求。
2003年和2004年6-9月，房屋銷售額增速遠高於社會消費品總額增速，達到27.2%-39.7%，比社會消費品總額增速高出18.1-28.2個百分點。
1992-1993過熱期，房屋銷售增速達到42%-56%，高出社會消費品總額增速25-27.5個百分點。
這說明房地產銷售市場存在大量的投機需求。
(7)抵押貸款增長。
房地產的真實需求取決於家庭收入的增長，房地產投機需求的擴大主要取決於住房抵押貸款的增長。
因此，住房抵押貸款增長與家庭可支配收入增長之比從需求角度反映了房地產泡沫的發展程度。指數值越大，投機程度越高。
近年來，個人住房貸款增長迅速。個人住房貸款余額分別比2003年增加265，438+08.6%、65，438+048.72%、65.77%、47.765、438+0%和42.46%。我國住房抵押貸款余額已達654.38+0.2萬億元，是654.38+0.997的50多倍，高於同期家庭可支配收入的增長。
由於住房按揭貸款基數較低，不能簡單地根據這個指數的持續增長就得出市場泡沫的結論，但這個增長確實非同壹般。
(8)居民儲蓄快速下降。
存款增速的持續下降，可能意味著居民開始將錢從銀行取出，用於消費或投資增值產品。
2003年2月，居民儲蓄占總存款的比例為53%，2004年9月下降到49%。
自2004年以來，儲蓄存款連續7個月同比下降。6月5438-8月，儲蓄存款增加10863億元，同比少增1406億元。
(9)國際熱錢流入。
大量國際熱錢流入並投資房地產，會帶動投機性需求。
目前，大量國際熱錢以各種隱蔽的方式進入中國。
據相關測算，在我國約5100億美元的外匯儲備中，貿易順差約654380+000億美元，外商直接投資約3000億美元，其余654380+000億美元為熱錢，其中壹部分流入房地產市場。
北京大觀房地產經紀公司的壹些調查報告顯示，2003年，北京的歐美買家增長了4.9倍，港澳臺買家增長了2.5至3.5倍。
海外買家占總成交比例接近15%。
(10)大量民間熱錢流入。
民間資金大量投資房地產，創造了巨大的投機需求，導致房價大幅上漲。
2001-2003年間，以溫州為主的浙江等地的民間炒房團在中國房地產市場掀起了軒然大波。
這些集體購房者先是在當地，然後進入浙江、上海，再突擊趕往全國集中購房。
預計溫州購房人數近65438+萬人，購房種子資金在100億元左右。
炒房團策動數倍甚至數十倍的本地資金進入樓市，刺激了本地的提前消費和投機需求，進而導致需求和價格相互促進，許多“炒房團”城市的房價飆升。
(11)投資房占比高。
投資性購房資金占總購房資金的比重是判斷房地產泡沫的重要指標。
該指標的國際預警標準為10%。
據有關部門調查，目前各地投資房比例增長過快。
比如上海，境外和外地住宅需求占比按面積計算高達25%，投資性住宅占比16.6%，寫字樓占比高達40%。外國人在福州購房合同登記量、面積、余額分別占同期總量的42.3%、44.9%、45.4%。杭州商品房業主不到50%是本地人。
3.供給表現:供給畸形增長，住房空置率過高(12)，開發投資畸形增長。
房地產開發投資是房地產供給對需求最直接的反映。
發展投資的超常增長可能意味著投機需求和價格膨脹的形成。
衡量房地產開發投資增速的指標是房地產投資/GDP的增速，壹般不應超過2倍。
2003年，全國房地產開發總投資超過1萬億元，同比增長29.2%，是1.995年以來的最大增幅。2004年6-9月，房地產開發投資同比增長28.3%，是同期GDP增長的3倍。
(13)開發貸款超常規增長。
房地產開發貸款的增長超過全部貸款的增速，可能是銀行資金對投機性需求趨利性的反映。
2000年至2002年，房地產開發貸款增速分別為11.81%、32.96%和27.78%。在連續五年快速增長的基礎上，2003年全國房地產開發貸款達到6657.35億元，同比增加491。
2000-2003年，貸款總額分別增長了6%、65，438+03%、65，438+07%和265，438+0%。
(14)施工面積異常增加。
建築面積是未來的住房供給，建築面積的增長要求未來必須有匹配的需求增長。
2002年、2003年和2004年，建築面積分別增長了20.1%、26%和23.3%。2002年、2003年和2004年，銷售面積分別增長了20.2%、29.1%和19.3%。
即使考慮投機需求，施工面積的增長也超過了銷售面積的增長。
(15)房屋空置率太高。
住房空置率是房地產供給超過真實需求的集中表現，國際公認的警戒線是10%。
2003年全國空置房面積達6543.8+0.25億平方米，空置率達26%。2004年9月末，雖然同比下降2.3%，但仍大大超過國際警戒線。
這種下降可能是由投機性需求的增長造成的。
雖然住房空置率與國際概念有些出入，但中國的高空置率反映了更深刻的結構性問題。
四。原因(1)土地的稀缺性首先，土地的有限性和稀缺性是房地產泡沫的基礎。
房地產與人民群眾、企事業單位的切身利益息息相關。
居者有其屋是壹個社會最基本的福利要求，人們對居住條件的要求是無止境的；與企事業單位發展相關的生產條件和辦公條件的改善，也與房地產直接相關。
由於土地有限，人們對房地產價格的上漲壹直抱有樂觀的預期。
當經濟發展處於上升期時，國家的投資重點放在基礎設施和住房建設上，這使得土地資源的供給非常有限，導致很多非房地產企業和私人投資者為了獲取價格上漲的收益而投資房地產，房地產交易非常火爆。
此外，人們看好經濟前景，然後用房產抵押向銀行貸款來炒房，使其價格飆升。
(2)投機性需求膨脹其次，投機性需求膨脹是房地產泡沫的直接原因。
以投機為目的的房地產需求與土地的稀缺性有關，即人們買房不是為了居住，而只是為了轉賣。
這種行為壹旦成為群體行動，就很難約束，房地產泡沫也就隨之而來。
(3)重復過度放貸。金融機構的過度放貸是房地產泡沫的直接催化劑。
從經濟學的角度來看，價格是商品價值的貨幣表現，價格的異常漲跌肯定與資金密切相關。
由於價值大的特點，房地產泡沫能否出現取決於市場上是否有大量資金。
因此，金融支持是房地產泡沫形成的必要條件。沒有銀行等金融機構的配合，就不會有房地產泡沫。
因為房產是不動產，容易查封、保管、出售，所以銀行部門認為這種貸款風險不大。在利潤的驅動下，銀行也非常願意向房地產投資者發放以房產為抵押的貸款。
此外，銀行部門會高估抵押品的價值，從而加強借款人投資房地產的融資能力，進壹步加劇房地產價格的上漲和產業擴張。
動詞 （verb的縮寫）危害(1)經濟社會結構失衡房地產泡沫的存在，意味著投資房地產有更高的投資回報。
這壹時期，大量資金聚集在房地產行業，投機活動猖獗。
期間大企業的高額利潤很多來自炒地、炒股票帶來的營業外收入，導致這個企業經營管理松懈，企業質量普遍下降。
在高速增長期，企業通過以銀行貸款為中心的間接融資擴大設備投資。
1987之後，在股價和地價上漲的誘惑下，都轉向了股權融資和投機性土地融資。
大量資金流向房地產行業，意味著生產性企業缺乏足夠的資金，或者難以以正常成本獲得生產所必需的資金。
壹方面，地價上漲導致投資預算增加，在高地價的城區投資無利可圖。
比如東京修路，征地成本高達總成本的43.3%，單個地段的99%。
這進壹步造成了公共投資的相對減少，形成了經濟發展的瓶頸；另壹方面，由於城市地價的持續上漲，土地作為人們心目中最安全、收益率最高的資產被大量保有，使得大量稀缺土地閑置或低利用，土地投機傾向日益突出。
與此同時，由於房地產價格的上漲，房地產持有者與非房地產持有者、都市圈與本地區的資產差距越來越大，導致社會分配出現新的不公，嚴重挫傷勞動者的積極性，帶來深刻的社會問題。
(2)金融危機中房地產行業與銀行的密切關系，主要是由房地產行業投資大、價值高的特點決定的。
有資料顯示，目前房地產開發企業投入的資金中，約有20% ~ 30%是銀行貸款；建築公司往往要墊付項目總投資的30% ~ 40%左右，而這些資金大部分是銀行的貸款。
此外，至少有壹半的購房者申請了個人住房抵押貸款。
這些項累加起來，房地產項目從銀行獲得的資金高達61%。
所以壹旦房地產泡沫破裂，銀行就成了最大的買家。
需要註意的是，銀行不同於壹般的企業，安全性對他們來說尤為重要。
壹般生產性企業的倒閉只與自身和股東有關，對其他主體影響不大。
銀行倒閉不僅僅是銀行自己的事，往往會引發連鎖反應，使其他銀行面臨擠兌風險。
(三)生產和消費危機房地產泡沫的破滅往往伴隨著經濟蕭條，股價下跌，企業的財務運作逐漸陷入困境。
股價下跌使得企業發行的大量可轉換公司債券長期無法轉換為股權，從而給企業帶來巨大的償債負擔；此外，土地價格和股票價格的下跌也使企業遭受了巨大的資產評估損失和土地、股票的銷售損失。
企業收益的減少使得投入不足，不僅降低了研發的投入水平，也降低了企業對設備的投入。
生產的衰退導致就業環境惡化，居民實際收入下降。
企業倒閉意味著大量失業員工，即使沒有企業倒閉，由於收入下降，也會繼續裁員。
此外，土地價格的下降也使居民個人持有的土地資產貶值。
由於經濟衰退和個人收入水平下降，居民對未來有不同程度的擔憂，因此會減少當期消費，擴大收入中的儲蓄部分，以防不測。
個人消費的萎縮讓生產消費品的工業部門陷入困境。
(4)引發政治和社會危機隨著房地產泡沫的破滅和經濟危機的發生，大量工廠倒閉，失業人數劇增。
金融危機下，刑事案件激增。
以馬來西亞為例。1997年房地產泡沫破滅後，當年的犯罪率比1996年上升了38%，1998年第壹季度的犯罪率比1997年上升了53%。由於人們對日益惡化的經濟危機不滿，社會危機逐漸加劇。
社會動蕩是由工人和學生的反政府引起的。
不及物動詞防止1。加強房地產市場的宏觀調控和管理。宏觀經濟形勢和政策的變化往往會引起其他因素的連鎖反應，包括國家稅收、就業、居民收入、金融環境、企業利潤等等。
政府對宏觀經濟形勢的全面監控和制定適當的政策是防止房地產泡沫的首要措施。
房地產具有資產和消費品的雙重性。正因為如此，房地產市場的投資非常活躍，在容易產生房地產泡沫的時候，就要加強對房地產市場的管理。
首先，要加強房地產建設的投資管理，根據收益水平確定投資規模，使房地產的生產和銷售基本適應，不會出現過多的積壓；其次，要加強對房地產二級市場的管理，防止樓市過度投機和房地產泡沫急劇增加；最後，調整房地產開發結構，大力發展住宅房地產，同時加強市場統計和預測，使房地產業成為真正的沒有泡沫的主導產業。
2，建立全國統壹的房地產市場運行預警和預測系統，加強和完善宏觀監測體系。應通過對全國房地產市場信息的及時收集，整理和分析，對市場運行做出評價和預測，定期發布市場分析報告，合理引導市場，為政府的宏觀決策參謀。
近年來，中國房地產業繼續以較快的速度增長，吸引了大量企業投資房地產。
因此，國家應加快建立和完善房地產行業宏觀調控體系，通過土地供應、稅收、完善預售管理等手段進行必要的幹預和調控，有效防止房地產“泡沫化”。
3.加強土地資源管理政府應通過調節土地資源的供給來控制商品房價格的不合理上漲。
按照房地產市場的要求，保持合理的土地供應和各類土地供應比例，切實落實土地出讓公開招標制度，控制部分城市地價過高。
要堅決制止高檔住宅的盲目開發和大規模建設，防止出現新的積壓和逃序引發的泡沫。
要嚴懲各種違規行為，嚴厲查處房地產開發企業非法圈地占地行為，避免為獲取暫時、短期的土地利益而擅自占用和交易土地。政府應立即收回任何未在規定期限內開發的土地。
全面清理土地市場，堅決打擊開發商圈地、炒地行為，從源頭上防止土地批租領域的不正之風和行為。
4.加強金融監管，合理引導資金流向。首先，要進壹步完善金融監管體系，增加監管手段，增強監管能力，提高監管水平；其次，要加強對信貸總規模的控制，不使社會信貸總量過度脫離實體經濟的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現代性的發生；再次，要加強投資結構的調控，通過利率和產業政策引導資金流向生產經營等實體經濟部門；最後，要加強對外資和外債的管理，盡可能引進外國直接投資和借用長期外債。
房地產泡沫產生的資金大部分來自銀行。
因此，必須加強對銀行的監管，從源頭上控制投機資本。