壹、房地產能夠刺激經濟增長的原因
在發達國家，房地產業不是支柱產業也是發達產業，其經濟發展與發達房地產業的經濟拉動有關。房地產行業的拉動或波及效應特別強，主要有以下幾個原因。
1.房地產業的發展需要國民經濟中的許多部門和行業提供物質信息來配合其發展。
中國建築成本的70%是材料消耗，由其他部門和行業銷售的產品來匹配。房地產業的發展需要國民經濟中許多物質生產部門和服務行業，如建材、設備、機械、冶金、陶瓷、儀器、林業、塑料、玻璃、五金、燃料動力等的產品生產和勞務提供的配合，從而影響和刺激其發展。
2.房地產業發展所產生的房地產產品為國民經濟許多部門和行業的發展提供了前提和場所。
住宅的開發建設可以為商業、家具業、家用電器業、房屋裝飾業、園林花木業、家居通訊業、搬家公司、住房金融保險業、物業管理業、家庭專項服務業、房屋買賣中介業等的發展提供前提和發展場所。第三產業的主要生產資料是住房，住房為第三產業的發展提供了前提條件，促進了第三產業的發展。
3.房地產消費，尤其是住房消費，是影響和帶動生活消費方方面面的綜合性消費。
房地產的消費，尤其是住房消費，是壹種綜合性消費，影響著人們生活的方方面面，吃、穿、用、住、行、娛、健身、學習、社交、享受、發展。有高層的，也有低層的。高級住宅不僅是生存的手段，也是享受發展的手段。世界上壹位著名的政治家說過？quot人造房子造就人。
因此，房地產業的發展和居民住房消費水平的提高，為人民生活其他方面的改善創造了條件，促進了居住消費水平的整體提高。就目前來看，我國有些人想買車，所以沒地方停車。如果住房水平提高，家裏有車庫，壹定會促進汽車進入家庭消費。再比如健身娛樂消費。很多家庭苦於住房狹小，想健身也不敢買健身器材。總之，住房水平和居住環境的改善可以促進生活消費的許多方面，刺激產品銷售和勞動力交換的許多方面。
正是因為房地產業的發展具有很強的波及效應，在很多方面起到了拉動國民經濟發展的作用，所以世界上對房地產業的發展有如下的統計和記錄:工業化國家的房地產價值增加了1個單位，帶動了相關產業的產值增加了1，5個單位到2個單位。根據上海社科院1981年中國投入產出表研究，中國住宅產業每增加投資1億元，其他23個相關產業增加1.479億元，其中建材、冶金、農林機械行業增加7000萬元。有學者估計，房地產的發展可以直接或間接帶動60多個部門和行業的發展。為此，鄧小平同誌早在改革初期就指出，要把中國的房地產業發展成為國民經濟的支柱產業。1996期間，中國政府在制定“九五”和2010綱要時，也提出了把住宅和汽車作為國民經濟新的支柱產業的思想。
第二，中國房地產市場啟動不力的諸多問題
為了發展房地產業，刺激國民經濟，政府出臺了許多政策和措施，如減免稅費、銀行降低利率、向個人出售公房、推廣按揭貸款、開放住房二級市場等。，不能說對促進房地產投資和發展房地產業沒有作用，但也不理想。究其原因，是我國存在不利於住房產品有效實現的根本性、深層次問題。
1.生產和消費不協調，消費率低。
有條件發展房地產業來拉動經濟，也就是房地產產品的變現。投資房地產開發最大的問題也是住房的變現。投資開發房地產，既有需求效應，也有供給效應，這是投資的本質效應。如果房地產開發投資不能產生需求效應，不能實現，只會影響國民經濟的長遠發展
飲鴆止渴，加劇房地產產品在國民經濟中的積壓。房地產產品開發的投資如果有需求效應，能夠順利銷售，對國民經濟的乘數就大，房地產市場的供求運行就會保持良性。
而開發房地產產品的投資有需求效應，對拉動經濟增長有很大的乘數效應。人們必須有合理的最終消費率和貨幣購買力。然而，在過去的20年裏，中國經濟增長迅速。雖然居民最終消費的絕對量也有所增長，但最終消費率卻呈下降趨勢。與1996和1981年相比，1978的不變價格下降了10.6個百分點。原因在於，從1986到1998，城鄉居民人均收入年均增速比國內生產總值(GDP)增速低4個百分點，比同期低2.6個百分點。由此，這壹時期居民收入占GDP的比重比“六五”時期平均水平下降了12個百分點；1998的比例為41.4%，比“六五”期間的平均水平下降了近20個百分點。國際平均水平的居民消費率約為60%。
著名發展經濟學家H？錢納裏等人的壹項實證研究表明，人均GDP約為1000美元時，消費率壹般為61%，我國人均GDP為1997年860美元，但我國消費率僅為47.5%，比國際平均水平低1.4個百分點。中國的消費率這麽低。是低工資和人民收入增速長期落後於GDP增速的積累。這種情況導致產品積壓，影響順利再生產。就發放的住房而言，改革之初，城鎮人均住房3平方米以上。現在很多城鎮人均住房已經超過10平方米，房價翻了幾倍。而城鎮居民人均可支配收入從1978到1997只增長了2.11倍，現在很多地方還在投資發展。生產與消費的不協調，消費率低，是房地產起步難的癥結所在。
2.住房融資體系的轉變是不對稱的。
改革前，我國實行低工資制，職工和幹部的勞動報酬實際上是以貨幣工資和實物報酬兩種形式支付的。貨幣工資控制衣食，物質獎勵控制住房、醫療和學習。這符合當時壹個大壹個大二的左派思想和體系。在產品價值(c v m)中，V被人為減少，M被人為擴大，職工住房公積金等。，由擴大後的M上繳財政，住房由國家出資，歸國家所有，職工免費使用。住房制度改革的實質是變財政公共融資制度為個人融資制度，以適應市場經濟體制的要求。
住房公積金進入職工工資，由職工個人出資在市場上購房，政府不再實物分房。現在房改也在這樣改，壹方面給職工發放住房補貼，壹方面要求職工用錢買房。但在具體的改革實踐中，卻是不對稱的、不協調的。工人用錢買房就得馬上把錢交出來，而政府給員工的工資補貼是雷聲大雨點小。試想，除了沿海城市，全國大部分城鎮的職工平均年收入只有幾千元，前些年更低。現在突然想花幾萬元幾十萬元買房真的很難。即使實行按揭貸款，壹個月也要還幾百元的本息，讓很多員工望而生畏，銀行不敢放貸。原有消費率過低，住房融資體系不對稱轉型，啟動房地產市場難度加大。
3.人們心理預期的二律背反和失衡。
要想讓人們樂於投資買房、開辦房地產，關鍵在於居民對心理預期的信心，消除買房的心理障礙，對未來的收支有信心。但居民要對未來有信心，就要有合適的消費政策和制度。歸根結底，消費政策只能調節兩種平衡關系:壹種是用於投資和消費的個人金融資產之間的平衡關系；二是即期消費和遠期消費的平衡。如果用於投資，就用於消費，如果用於短期消費，就用於長期消費。
但目前的政策是:壹方面鼓勵人們投資股票，解決國企融資問題，變間接投資為直接投資；另壹方面，通過各種媒體宣傳，鼓勵人們購買市場上相對過剩的商品，把錢花在旅遊上。壹方面，讓人們快速花錢，現在就花錢，購買當前市場相對過剩的商品。另壹方面，推出房改、醫改、教改，尤其是購房，對長期消費承擔更多責任。壹方面，下崗難，就業難，收入預期不樂觀。另壹方面，支出預期增加，居民對未來收支的心理預期失去信心。政府政策將解決當前國民經濟中的重大問題，解決住房積壓問題，這壹切都取決於6萬億元的銀行儲蓄存款。
這裏先不說收入分配差距大，也不說80%的居民只占儲蓄存款的20%。僅以中國654.38+0.25億人口來說，人均儲蓄只有5000元左右，家庭平均儲蓄只有654.38+0.7萬元，甚至更少。當收入預算減少，支出預期增加，即實行按揭貸款買房，人們對買房也持謹慎態度。即使家庭有少量儲蓄，居民謹慎的儲蓄功能起主導作用，是為了生活安全，不敢貿然拿出房子。
4.收入分配差距擴大，邊際消費傾向下降。
在中國這個人均GDP較低的國家，目前的最終消費水平為58.8%，居民消費水平為47.5%，明顯偏低。近年來，收入分配差距不斷擴大。
根據國家統計局1995年對全國3.5萬城鎮居民和7萬農民的抽樣調查，1995年城鎮居民人均可支配收入4283元，人均生活費收入3893元，均比1994年增長4.9%。1996的人均可支配收入和人均生活費比1995增長了4%以上。但與此同時，在人均收入增長的同時，居民收入的降幅卻在不斷擴大。1994上半年，全國城鎮居民收入減少37.9%，比同期1993增加2.7個百分點。1995期間，全國城鎮居民平均收入增長近5個百分點，而41%的居民收入下降，降幅大於1994。特別是收入減少主要集中在低收入群體。從1997到1998，我國城鎮人均收入仍在增加。同時，由於經濟結構調整，經濟蕭條，大量工人下崗，收入減少。收入減少仍然集中在中低收入者，收入差距繼續擴大甚至拉大。這種收入差距表現在不同群體之間。比如私營企業(包括外資企業)雇主的收入壹般是普通勞動者的10倍，有的高達100倍。
據估計，中國現在的百萬富翁超過百萬，超過1億元的百萬富翁超過10人。這種過大的收入差距體現在中國的基尼系數上，80年代為28.8，90年代為38.8，貧富差距拉大。這種過大的收入差距體現在居民的儲蓄存款上。占總人口20%的富人擁有6萬億存款的80%，而占總人口80%的居民只有6萬億存款的20%。
生活消費支出的規律是低收入階層的邊際消費傾向高於高收入階層，低收入階層的邊際貨幣效率高於高收入階層。根據對1996的36370戶和1997的37890戶城鎮居民的調查結果分析，也證實了上述原理。從1996到1997，中國最低收入家庭消費支出增長率為0.25%，最高收入家庭為12.78%。從縱向可以看出，在人們收入提高的過程中，消費支出的絕對額也相應增加。而最低收入戶和最高收入戶的需求彈性系數，即消費支出增長率與總收入增長率之比，最低收入戶為2.5，最高收入戶為1.13。這意味著前者增加的收入占消費支出的比重大於後者增加的收入。但由於我國收入分配差距不斷擴大，近年來收入減少幅度有所擴大，收入減少主要集中在低收入群體，收入增加主要集中在高收入群體。這導致我國城鎮居民的邊際消費傾向從1981下降到1997，從0.84下降到0.64。
就房地產的購買和啟動而言，住房條件較差的低收入群體購房意願強烈，雖然其收入需求彈性系數較大，邊際消費傾向較高，但無力購房，而收入分配主要集中的高收入群體雖有購房能力，但需求彈性系數較小，邊際消費傾向較低，住房條件相對較好，因此不急於購房。所以開發好的房子很難變現，很難啟動房地產。
第三，啟動中國房地產業的思路
1.繼續實施對抗衰退和調整經濟周期的政策和措施。
啟動房地產，我們認為要區分壹般的政策措施和針對現實的特殊策略。前段時間政府出臺的政策措施，應該看做是市場經濟國家反衰退和經濟周期調控壹般理論指導下的實踐；比如降低銀行利率、降低存款準備金和鼓勵銀行放貸、擴大財政支出、大幅提高職工工資和增強居民購買力、減免稅費、鼓勵居民投資股票和債券等政策措施。，起到防止物價繼續下跌和低迷，防止國民經濟不景氣和下滑，從不同角度調節國民經濟增長趨勢和穩定發展的作用。當然，對房地產經濟的發展也起到了不同程度的調節作用。因為房地產行業和國民經濟之間有壹個溫度計。未來無論是為了國民經濟走出低谷，還是為了啟動房地產，都需要繼續落實這些政策措施。
但是，由於上述不利於房地產變現的深層次問題，以及這些多年積累的問題短期內不可能馬上解決，僅僅依靠上述壹般性的政策措施來啟動房地產是不會理想和有效的。比如，由於居民收入增速長期滯後於GDP增速導致的消費率偏低，居民住房支付能力不足，無法在壹兩年內通過提高工資、增加收入來彌補近14個百分點的GDP，達到居民消費率60%的合理比例。因為這需要很長的時間和復雜的過程。除了逐年增加職工工資，還要減少失業增加就業，發展小城鎮；增加就業取決於經濟結構的合理調整，而經濟結構的合理調整又取決於政策制定和實施的時間和過程。
要想快速啟動房地產，除了繼續執行刺激國民經濟發展的壹般政策外，還必須從實際出發，有針對性地實施壹些特殊策略。
2.有針對性的啟動房地產的短期策略。
(1)抓住收入水平較高的群體，以稅務合作入手房地產。目前，中國的銀行有6萬億儲蓄存款。如果具體分析，不能簡單說居民沒有購房能力，或者不敢花錢。這6萬億存款中有相當壹部分是高收入或更高收入階層擁有的。
根據郭在《經濟日報》5月20日頭版1999發表的《如何看待投資與消費的協調增長》壹文，目前我國科技教育領域已經形成了規模龐大的高收入階層，他們的銀行存款約占居民總儲蓄的20%。政府很重視改善知識分子的住房條件，他們本身也是企業。
期待住房水平和居住環境的改善。知識分子的收入不僅穩定快速增長，而且對未來收支的心理預期充滿信心。如政府以優惠價格租賃壹些環境較好的土地，開發建設壹些高檔公寓、別墅，配合減免勞務報酬、特許權使用費等個人所得稅等。，他們應該願意投資買房。這不僅可以啟動房地產促進經濟增長的乘數，改善知識分子的生活和工作條件，也有利於高校和科研單位服務體系的社會化。
企業家、民營企業家、演藝明星等。是中國的高收入階層。住房具有顯示社會地位的功能。如果政府能租賃壹些環境優雅的土地，開發建設高級別墅，建成企業家花園、明星別墅，完善配套的交流中心、洽談中心、社交場所、娛樂宮、購物樓，不僅有優雅的居住環境，還能彰顯他們的聲譽和地位，也有利於他們的商業信息交流和社會交往。如果再加上政府的個人所得稅減免和部分私企所得稅，他們會願意投資購買。
(2)抓住高校服務體系社會化，發展學生公寓及其生活設施。教育部計劃在未來五年內繼續擴大招生規模，2005年達到10萬學生，趕上世界青年在高校就讀15%的平均水平。教育體制改革要求高校服務體系社會化，到2005年師生比達到1: 14。這項改革給房地產業的發展帶來了機遇，大有可為。壹個大學生壹年正常消費(含學費)654.38+0億元，百萬大學生占654.38+0億元。就學生公寓而言，每個學生的5平米(包括廁所和盥洗室)就要新建和改建5000萬平米；此外，還要新建和改建百萬大學生食堂，配套洗滌、娛樂、購物、通訊用房，以及為其服務的相關人員的生活用房。學生公寓和配套房的開發，只談開發建設，不談銷售租賃，不存在房屋價值變現的問題。
目前，國家統計局和中國經濟景氣監測中心公布的居民儲蓄消費意願調查結果顯示，居民儲蓄存款的10%將用於教育支出。武漢多達40%的儲戶為教育儲蓄。1998 65438+2月，武漢某高校房地產專業對該校200名學生進行問卷調查，有90人願意選擇壹室壹廳壹衛，占比47%；願意選擇兩室壹廳壹衛的有60人，占32%；有30人願意選擇單間和衛生間，占比15%；願意選擇單間和公廁的有11人，占6%。但是現在這個學校的學生壹般都是6-8人壹間，內走廊式布局，長期生活在陰暗潮濕的環境中，急需住學生公寓。1999年，上海烹飪大學新建的學生公寓只能容納180名學生，卻有多達1400名學生報考，公寓因此成為搶手貨。這壹切都說明，無論是新開發、改造，還是現在出售空置房，抓好高校後勤服務社會化，對於啟動房地產拉動經濟增長是大有可為的。
(3)用廣義的房地產業概念發展和啟動房地產業。現在很多人在啟動房地產，發展房地產業的問題上，只想著蓋房子，賣房子，很難實現房子。如果從房地產行業的大概念出發，我們會打開思路，有壹個不壹樣的世界。房地產業是商業服務業，本質上屬於第三產業。它是以不動產的交換和流通為主要內容，同時也兼有不動產再生產過程中的投資、開發和消費，為不動產的流通、投資、開發和消費提供技術、中介和勞務服務的行業。所以房地產行業內部有很多部門、行業、領域。如果從內涵上全面考慮房地產業，不僅有利於房地產市場的完善，有利於房地產的開發和銷售，也有利於啟動房地產的發展，拉動經濟增長。
就房屋使用和消費中的裝修行業而言，無論是創造的產值還是對國民經濟的拉動，都不可小覷。目前城市搬新房裝修投資，從幾萬到幾十萬、幾十萬元不等，甚至個別裝修投資大於購房投資。很多拒絕接受新房的家庭也在投入壹萬元、幾萬元進行裝修，改善居住環境。
在武漢99國際室內裝飾博覽會上，湖北省經貿委主任顧玉川算了壹筆賬說，全省城市有700萬個家庭，每年按照1/20家庭裝修，平均每戶投資2萬元，每年工程總額達到60億元。有關部門負責人表示，目前，湖北省家居裝飾行業正以每年15%-20%的速度遞增，預計到2010年產值將達到400億元。還要註意的是，很多家庭想裝修又怕花錢買氣，都在觀望。如果把裝修市場規範起來，形成壹個大規模的高科技有信譽的公司作為市場主體，人們真的可以用錢買到裝修享受，裝修市場潛力更大。再比如，現在很多城市住宅區配套設施不全，缺乏居住服務，生活不方便。這些配套房的開發，居住服務的完善，也是房地產行業的發展。
所有這些領域的房地產活動都需要資金投入、勞動力投入和材料設備投入，這有利於啟動房地產業，拉動國民經濟增長，解決就業，增加居民收入。
(4)全面理解貨幣購買會啟動房地產業，刺激經濟增長。用錢買房就是取消單位實物福利的住房分配，職工用自己的貨幣收入解決住房問題。其實質是取消福利性住房消費，用勞動收入換取住房。至於居民的住房形式，則是另壹回事。他可以用自己的貨幣在市場上購買現有的房屋或拍賣行，用自己的其他財產換取住房，購買建築材料和勞動力建造房屋，合作建造房屋，出租房屋，或籌集建造房屋的資金。這些形式都是貨幣購房的具體表現，都是福利分房消費的革命。現在有些單位土地廣闊，職工願意集資建房。只要國家財政不花，單位不補貼，就應該繼續集資建房。
事實上，壹些省份，如吉林省，現在規定職工應繼續集資建房，有效地解決了住房問題，刺激了經濟增長。我們不能反對集資房改革和貨幣化房改，也不能實現貨幣化房改。
混淆形式和內容。問題的關鍵是個人花錢買住房。現在集資建房，其房價大致等於或接近市場價，如果職工願意，何樂而不為？集資建房的潛力很大。武漢某大單位前兩次投資近億元。而且是壹周籌集資金支付。
就當前全國經濟下行而言，啟動房地產是拉動經濟增長的有效措施。如果硬性規定本單位職工花壹個億在市場上買房，那就說起來容易做起來難了。為什麽集資建房有這麽大的動員力？主要是住的時候不失去熟悉的環境和人際關系，不怕買房的詐騙，不擔心買房的問題，工作生活方便。這種形式的有效性和成功之處在於，集資所提高的房價不應高於或大致相當於市場經濟的實際房價，而且集資要公平公正。否則，有些人以權謀私，或者價格過高過低，不僅違反房改，甚至破壞安定團結。世界上沒有純粹純粹的東西，貨幣性購房改革的實現形式應該是多樣化的。他們可以壹起搞房地產，也可以影響國民經濟的很多部門和行業，拉動國民經濟增長。
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