土地增值稅實行四級累進稅率，稅率表如下:
增值金額占扣除項目金額的比例
稅率
快速扣除系數
1
低於50%(含50%)
百分之三十
2
大於50% ~ 100%(含)
40%
5%
三
100% ~ 200%以上(含)
50%
15%
四
超過200%
60%
35%
例、選擇題甲房地產公司轉讓商業用房收入5000萬元，計算土地增值允許扣除項目金額4200萬元，適用稅率為()。
A.30%
40%
約50%
D.60%
回答a
分析增值額占扣除項目金額的比例=(5000-4200)÷4200×100% = 19%，適用壹級稅率，即30%。
第四節應稅收入和扣除(熟悉)
計算土地增值額時允許從轉讓收入中扣除的項目，根據轉讓項目性質的不同，可分為以下幾類:
轉讓項目的性質
扣除項目
(壹)轉讓新的房地產
1.取得土地使用權支付的金額；
2.房地產開發成本
3.房地產開發費用
4.與房地產轉讓有關的稅收
5.財政部規定的其他扣除項目
(二)轉讓現有房地產的，
1.房屋及建築物評估價格。
評估價格=重置成本價×成新折扣率
2.為取得土地使用權而支付的土地價款和按照國家統壹規定支付的相關費用。
3.轉讓環節繳納的稅費。
(二)轉讓現有房地產的，
1.房屋及建築物評估價格。
評估價格=重置成本價×成新折扣率
2.為取得土地使用權而支付的土地價款和按照國家統壹規定支付的相關費用。
3.轉讓環節繳納的稅費。
壹、應稅收入
二、增值項目扣除的確定
(壹)對於新轉讓的房地產，可以扣除:
1.取得土地使用權支付的金額，包括:
(1)納稅人為取得土地使用權支付的土地價款；
(2)納稅人在取得土地使用權時按照國家統壹規定繳納的相關費用。
2.房地產開發成本
例題綜合題(2006)某外商投資企業主營房地產開發業務，2005年相關經營情況如下:
(1)2月1日，與當地建議銀行簽訂借款合同，記載借款金額2000萬元，借款期限10個月，還款到期日165438+10月30日。
(2)2月中旬，以貸款2000萬元，自有資金800萬元購買非耕地4萬平方米，用於開發辦公樓和商品房。合同記載土地使用權60年，2月底辦理了相關權屬證書。
(3)第壹期工程(“三通壹平”及首棟辦公樓開發)於165438年6月30日竣工，按合同約定支付施工承包商“三通壹平”款400萬元，辦公樓施工款7200萬元。辦公樓占地12000平方米，建築面積60000平方米。
(4)到6月底5438+2月31，5萬平米寫字樓對外銷售，銷售合同全部簽訂。每平方米價格3200元，* * *收入1.6億元。按照買賣合同的約定，6月65438+2月31可以收回全部款項，相關土地權屬證書。剩下的10000平方米中，7000平方米用於先租後賣。165438年10月30日簽訂的租賃合同約定，先設定租賃時間為壹年。租金從65438年6月+2月1開始計算，月租金為21萬元。合同* *記載租金25萬。另有3000平方米將轉為企業固定資產，用於辦公費用。165438+10月30日，用於租賃和自用的房屋面積已全部辦理相關租賃和資產過戶手續，並於當日交付使用，2月30日起165438。
(5)銷售房屋和出租房屋過程中發生的銷售費用15萬元；管理費用(不含印花稅)900萬元(含應酬費80萬元)。
(註:土地增值稅開發費用扣除比例為10%)
根據以上信息，按以下序號計算相關納稅事項，每題計算總數。
(1)征收土地增值稅時取得土地使用權應扣除的金額；
(二)征收土地增值稅時應扣除的開發成本金額；
(三)征收土地增值稅時應扣除的開發費用和其他項目的金額；
(4)2005年應交土地增值稅。
回答
(1)征收土地增值稅時應抵扣的金額=[(2000+800)×(12000÷40000)]×(50000÷60000)= 700(萬元)。
(2)征收土地增值稅時應扣除的開發成本金額=(7200×50000÷60000)+(400×12000÷40000)×(50000÷60000)= 6100(。
(3)征收土地增值稅時應扣除的開發費用等項目金額=(700+6100)×(10%+20%)= 2040(萬元)。
(4)2005年應交土地增值稅
增加值= 16000-(700+6100+2040+16000×5%)= 16000-9640 = 6360(萬元)
增值率= 6360 ÷ 9490× 100% = 65.98%
土地增值稅應納稅額= 6360×40%-9640×5% = 2544-482 = 2062(萬元)
3.房地產開發費用-期間費用，即銷售費用、管理費用和財務費用。
(1)納稅人可以按照轉讓的房地產項目計算分攤利息費用，並能提供金融機構的貸款證明:
房地產開發成本=利息+(土地使用權出讓金+房地產開發成本)×小於5%。
這裏註意兩點有趣的地方:
①不能超過按照商業銀行同期銀行貸款利率計算的金額。
②不包括加息和罰息。
(2)納稅人不能按照轉讓的房地產項目計算分攤利息支出，或者不能提供金融機構的貸款證明；
房地產開發成本=(土地使用權出讓金+房地產開發成本)×65438+小於00%。
4.與房地產轉讓有關的稅收
房地產開發企業:內資扣除“兩稅壹費”(營業稅、城建稅、教育費附加)，外資扣除“壹稅”(營業稅)。
非房地產開發企業:內資扣除“三稅壹費”(營業稅、印花稅、城建稅、教育費附加)，外資扣除“兩稅”(營業稅、印花稅)。
例、選擇題(2005)房地產開發企業確定土地增值稅抵扣項目時，允許單獨抵扣的稅種是()。
A.營業稅和印花稅
B.房產稅和城市維護建設稅
C.營業稅和城市維護建設稅
D.印花稅、城市維護建設稅
答案c
5.財政部規定的其他扣除項目
從事房地產開發的納稅人可加20%抵扣:
加扣費=(土地使用權出讓金+房地產開發成本)×20%
例題選擇題(2003年)某房地產開發公司將其新建的商品房整體出售，與該商品房相關的土地使用權付款及開發成本共計654.38+000萬元；公司未按房地產項目計算和分攤銀行貸款利息；項目所在地省級政府規定，征收土地增值稅時，房地產開發費用扣除比例按國家規定允許的比例執行；本項目轉讓相關稅費為200萬元。計算確認商品房項目繳納土地增值稅時應扣除的房地產開發費用和“其他扣除”的金額為()。
A.15億元B.20億元
C.25億元D.30億元
答案d
待扣除的房地產開發費用及“其他扣除”分析= 10000×10%+100000×20% = 3000(萬元)。
(2)轉讓現有房地產的，可以扣除:
1.房屋及建築物評估價格。
舊房屋建築物評估價格，是指政府批準的房地產評估機構評估的重置成本價乘以轉讓舊房屋建築物時的成新折扣率。
重置成本，是指按照轉讓時的建築材料價格和人工成本，新建相同面積、相同層次、相同結構、相同建設標準的房屋和建築物的費用。
評估價格=重置成本價×成新折扣率
2.為取得土地使用權而支付的土地價款和按照國家統壹規定支付的相關費用。
3.轉讓環節繳納的稅費。
例題選擇題2007年，某生產企業轉讓壹棟建於上世紀80年代末的辦公樓，取得轉讓收入400萬元，繳納相關稅費共計25萬元。這座辦公樓的原價是300萬元。如果按照現在的市場價計算材料費和人工費的話，建同樣的辦公樓需要800萬元，經過評估辦公樓還是40%新。企業轉讓辦公樓繳納的土地增值稅為()萬元。
A.16.5
B.22.5
C.25.5
D.14.5
回答a
辦公樓成新的折現率為40%，即40%成新，其評估價格= 800× 40%。
扣除項目金額=-800× 40%+25 = 345(萬元)
增值額= 400-345 = 55(萬元)
增值率= 55÷345×100% = 15.94%
該企業轉讓辦公樓應繳納的土地增值稅=(400-800×40%-25)×30% = 16.5(萬元)。