長租公寓行業將迎來變革。
近日，住房城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、市場監管總局、銀監會、國家網信辦發布《關於整頓和規範住房租賃市場秩序的意見》(以下簡稱《意見》)，其中明確要加強對“AG低收益”模式租賃企業的監管， 應規範“租賃貸”，實行租賃網簽，租金納入銀行監管賬戶。
作為購租並舉住房體系的補充，長租公寓壹度成為出路，但在行業發展初期，市場規範化水平不高，盈利模式不清晰。壹些長租公寓野蠻生長，頻繁爆倉。《意見》強調，規範住房租賃市場主體的經營行為，維護住房租賃各方特別是承租人的合法權益。這種猛藥對年輕人租房痛的療效如何？
洗牌
2019年，長租公寓“爆發”數量再創新高。據各大媒體和公開信息統計，2019年，53對父母租住公寓，其中45對破碎跑路，4對企業被收購，4對拖欠或拒交房租。以去年7月的樂嘉公寓為例，“高收入低租金”、自建“資金池”、現金流問題導致其最終破產，引發眾多租客維權。
CIREA中國房地產估價師與房地產經紀人協會副會長兼秘書長柴強表示，壹些所謂的“AG低”的住房租賃企業，可能壹開始就打著住房租賃企業的旗號行騙，但並不是真正的住房租賃企業。
根據意見，住建部等部門將加強對采取“AG's low rent”(支付給房屋所有人的租金高於支付給承租人的租金)和“長租短付”(支付給承租人的租金長於支付給房屋所有人的租金)經營模式的住房租賃企業的監管，引導住房租賃企業將租金和保證金納入銀行監管賬戶。對不具備持續經營能力、擴張過快的住房租賃企業，將采取約談警告、暫停網簽備案、依法依規查處等措施。
在中原地產首席分析師張大偉看來，《意見》首次明確這些“AG低薪”租賃公司是“吃差價”的高風險租賃公司。
國內的長租公寓壹般有“集中式”和“分散式”兩種。集中式主要以傳統商業地產運營模式運營，采用自持土地開發或樓宇整租改造，如萬科公園、龍湖冠宇等。分散化主要是從租賃中介業務延伸出來，依托戶主的房屋進行整合裝修管理，類似於“二房東”，比如自如、綠客等。
張大偉認為，長租公寓是存量的轉化，處理的是業主的資產。這些“AG低薪”企業並不擁有房屋的產權，也不做增量改造，只是將房屋出租，從而砍掉更多空間，擡高租金，以此來吃差價。
“租賃行業是關系到老百姓，尤其是中低收入者的民生行業。資本驅動的租賃公司都在搶房源，而普通房子對應的中低收入群體卻負擔不起這麽高的房租，高囤積率導致空置率高。在這種模式下，虧損是不可避免的。”
近日，壹位長租公寓管家反映，由於市場遇冷，兩三個月前平臺正在減少甚至停止在市場上收房，與壹年前各大平臺高價搶房的場景形成鮮明對比。
良性的房屋租賃市場應該是什麽樣的？張大偉認為級聯消費應該由三部分重構，小業主占據大部分客戶份額，兩者直接互動；其中少部分是面向中高端市場，自有資產管理的租賃企業。他們更註重房屋的質量和安全，以及保值增值。“二房東”租賃企業可以分布在壹些熱點區域，占據10%-20%的市場份額很正常。
長租公寓行業進入“優勝劣汰”的關鍵時期。柴強認為，如果住房租賃市場秩序規範得好，可以清除“害群之馬”，為規範的住房租賃企業騰出空間，有利於其可持續發展。
引入銀行，控制“租貸”之手
壹方面撮合房東和租客，另壹方面利用租客的信用向銀行或其他借貸平臺借款，再用借來的資金獲取更多的房源。這種“租房貸”的模式，讓很多租客陷入了“已經退房，還要還貸”的坑裏。
2019 10 10月28日，丹科公寓赴美上市，“租房貸”是最大的現金流來源。根據披露的招股書，2017、2018、2019年前9個月，丹科公寓直接從租客處獲得65438+100萬元，從金融機構獲得2.8億元、7.9億元。僅2019前9個月，通過“租金貸”獲得的租金預付款占租金收入的80%，這壹比例在2017和2018年分別達到90%和88%。
如此高杠桿的“租房貸”，可能會帶來巨大的金融風險。意見提出“住房租賃貸款額度不超過企業收入的30%，超過比例的要在2022年底前調整到位。”“做好貸前調查和貸後管理，嚴格審查貸款用途，防止住房租賃企業形成資金池和加杠桿。住房租賃企業不得要求或者誘導承租人使用住房租賃消費貸款。”
協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖曾說，健康的經營者根本不需要“租金貸”。出租公寓本身屬於天然杠桿，租金時間差本身帶來現金流。如果企業使用“租金貸”，意味著多重杠桿疊加，風險很大，將風險轉嫁給消費者。
長租公寓品牌優客逸家CEO劉翔認為，房租分期的核心風險本質上是東方(包括業主和租賃運營方)的預付風險。在沒有長期低成本的資金支持和支付業績報酬能力的情況下，壹些“包機+投資裝修”模式的二次元運營者過度使用風控有缺陷的“租貸”，通過錯配的賬期、短貸、長投無節制地加杠桿，造成行業泡沫。
自2018相關部門提出風險提示後，優客易家全面停止使用租房分期產品。但劉翔認為，租賃貸款沒有意義，監控租賃經營者的使用比例也沒有實用性。他建議，政策只需要引導和鼓勵房東方在有平臺賬戶體系的銀行開立租金監管賬戶，由掌握了業務流向和資金流信息的銀行實施凍結監管，並匹配相應的貸款支持。主管部門可以用部分財政補貼資金獎勵使用租金監管模式的房屋業主，對使用租金監管模式的出租房進行官方認證公示，引導行業形成健康生態。
事實上，通過租金監管賬戶防範金融風險，已經在壹些“重災區”進行了試點。2065438+2009年9月，南京市四部門聯合發布《關於進壹步規範住房租賃經營行為防範市場金融風險的通知》，指出建立住房租賃租金托管制度，在銀行設立專門賬戶，實行租金銀行托管。同年6月5438+065438+10月，《杭州市住房租賃資金監管辦法(試行)》明確提出，“托管型”住房租賃企業必須凍結租賃資金專用存款賬戶內的部分資金作為風險防控資金，在特定情況下可用於支付委托出租人的租金和退還承租人的保證金。
“要控制租房貸款，必須引入銀行。”中國社會科學院經濟研究所房地產金融研究中心研究員王麗娜強調，防止第三方過度使用信貸杠桿，需要銀行積極配合，充分利用銀行完整的監管和審查體系，嚴格審批貸款。
房屋管理服務平臺成為新支點。
除了抓整改，《意見》還透露了另壹個市場轉向:租賃需求旺盛的城市要在2020年底前建成房屋管理服務平臺。要求平臺具備機構備案和開業報告、房屋核驗、信息發布、網簽備案等功能；建立房地產經紀人、住房租賃企業、從業人員和租賃房屋數據庫，加強市場監測。
此前，房管服務平臺已在上海、深圳、蘇州等地推行，但平臺效應並未明顯體現。“如何引導企業為消費者提供更便捷的信息和服務，應該是政府做的事情。”王麗娜表示，由政府和相關部門主導的房屋管理服務平臺可以減少信息不對稱，降低消費者的搜索成本，防止租賃公司非理性爭奪客戶。
北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池表示，通過房管服務平臺便捷地發布房源、完成租賃交易是未來的趨勢。通過平臺掌握租賃市場的真實信息，可以為制定房地產政策提供依據。除了監管功能，平臺還應該真正實現服務功能，允許個人在平臺上發布房源，實現牽手交易，真正降低租房成本。
意見還提出了將閑置的商業辦公樓、工業廠房等非住宅建築依法依規改造為租賃住房的政策。這將進壹步解決租賃住房土地供應有限的問題。柴強表示，在發展和規範住房租賃市場方面，發展仍然是主旋律。
2020年長租公寓會怎樣？樂居公寓公關與大客戶管理中心副總裁何光表示，2020年長租公寓將逐步進入資產管理時代，這個時代需要專業的資產托管和運營機構。
長租公寓行業進入第壹個調整期。何光表示，好的壹面是市場正在回歸理性，不依賴資本市場輸血、精細化運營、重視資產管理和盈利，已經成為行業知識。