第壹，中央政府的堅定決心和決心是解決房地產問題的關鍵。第二，把地方政府的主體責任上升到政治層面，是調控效果明顯的關鍵。落實地方政府主體責任，抓住了樓市調控的“牛鼻子”。第三，面對復雜的環境，需要在實踐中不斷創新控制方法。第四，“壹城壹策”的本質是同壹個目標和不同方法的統壹。第五，體制機制建設是調控樓市的長久之策。當然，過去的樓市調控也有教訓，很多方面需要不斷調整、優化和完善。總的來說，住房市場的穩定是初步的，調控尚未完全到位。進入關鍵時期，要保持定力，冷靜應對。
2019年中國樓市穩中有降，逐季波動，空間重新劃分，總體達到了預設的調控合理目標。2020年中國樓市將繼續保持穩中有變的態勢，降溫時間會有起伏和波動。空間城市分異可能繼續突出，風險總體下降可控。
樓市進入調控預期的穩定區間。
2065438+2009年，中國樓市穩中有降，逐季波動，空間重新劃分，總體上向預設的調控合理目標邁進。
時間上，變化平穩，四季顛倒。2018年6月至2019年6月2010，中國樓市經歷了冬冷春暖夏涼秋暖四季，實現了平穩降溫過程。價格方面，全國房價漲幅經歷了先降後升再降再企穩的過程:同比漲幅從2018年6月的9.7%上升到2019年4月的12.5%，之後平穩波動，回落到2019年6月。供需方面，銷量變化總體平穩，開發量增速波動較大:需求方面，商品房銷售月度增速有升有降，總體變化較為平穩。供給方面，新開工面積、施工面積、竣工面積的增長差距由大變小。它反映了現有住房的整體供應量在增加，潛在供應量在不斷增加。庫存方面，商品房待售面積繼續下降，但降幅由加速轉為減速。商品房待售面積由2018年6月的5.28億平方米下降至2019年6月的4.93億平方米，同比增速由-12.40%變為-6.57%。2019年2月至10年2月，現房存銷比從17.94(月)持續降低至15.92(月)，已處於6至18個月的合理區間。遠期房的存銷比從2016年的3.1(年)下降到2017年的2.8(年)和2018年的2.7(年)，但到2019年，遠期房的壓力加大。房地產投資總體變化較為平穩，對經濟增長的貢獻為負:我國房地產開發投資增速壹直平穩，同比增長從2018年的7.7%變為2019年的8.8%。2018全年和2019前三季度房地產投資對經濟增長的貢獻分別為1.04和-1.14個百分點。2019前三季度貢獻為負的主要原因是季度資本形成總額對GDP增長的貢獻率大幅下降，從2065438三季度的31.8%下降到2019三季度的09.8%。房地產租賃市場整體平穩回暖，城市分層分化明顯:2065438+2008 11至2065438+2009年9月，壹線城市住房租賃市場價格指數持續上漲，回暖明顯。二線城市住房租賃價值指數持續下降，不同層次的城市住房租賃市場呈現“冷熱不均”。
空間上，降溫明顯，分化再現。壹是整體降溫明顯，房價增速空間差異擴大。顯示房價整體下降的城市數量和下降速度均超過去年同期。整體房價水平的空間分布演變相對平穩，增速空間差異有所擴大。
二是壹二線城市增速同頻回升，三四線城市增速收窄。壹線城市房價水平明顯領先於其他城市。壹線和二線城市房價增速緩慢上升，三線和四線城市房價增速下降，兩者差距由大變小。
第三，房價水平存在很大的區域差異，東部和中西部房價變動。東部地區城市房價大幅領先。南北城市房價差異突出。東部地區房價增速變化相對平穩，中部、西部、東北地區增速明顯回落。房價在東部地區和中西部地區之間變動。
四是城市群房價增速普遍放緩，中心城市增速提高。城市群與非城市群城市房價差異穩定，城市群整體增速放緩。城市群中心城市房價水平明顯高於非中心城市。城市群中心城市房價同比增速回升，非中心城市房價增速回落，不同類型城市群表現不同。
基於上述變化和近年來的變化軌跡，發現我國樓市有壹些規律性的特征和趨勢:壹是增長的短周期仍為2-3年，但波動趨於平緩。第二，季節變化壹直存在，只是近幾年變化比較平緩。第三，房價增長和經濟增長背道而馳。第四，房地產開發投資增速回落後總體平穩。第五，空間差異由連續分化向間歇分化轉變。
持續調控的力度和節奏決定了樓市平穩的季節性變化。
分析原因表明:總體上看，面對復雜嚴峻的國內經濟形勢，中央調控持續不動搖，基礎性制度改革邁出重要步伐，成效顯著，值得稱道。具體來說，持續調控的力度和節奏直接和間接影響著金融機構等市場的行為和預期，導致樓市整體穩定，冬冷春熱夏暖秋涼，樓市四季變化平穩。首先，國內外宏觀經濟環境的變化對樓市和預期產生負面影響。宏觀經濟持續下行對預期產生負面影響。中美貿易摩擦對市場產生了壹定影響。二是政府調控的精準發力，加上體制改革的深化，推動“房住不炒”。中央層面保持持續高壓態勢，房地產調控不放松。行政約談和問責發力震懾地方政府。此外，金融監管的持續嚴格推進、土地調控機制的顯著完善、財稅制度的重要步驟、區域發展規劃的不斷出臺、地方政府的持續調控以及“壹城壹策”的探索，都推動了“房住不炒”的實現，整體而言，過去壹年政府持續的住房調控政策發揮了關鍵作用，取得了預期效果。第三，微觀主體行為變化導致樓市季節性變化和空間分化。金融機構的信貸控制經歷了持續而嚴格的變化。2019前三季度，地方政府土地投機行為明顯收斂。房價預期和家庭部門購房意願基本穩定，但家庭部門購房能力有限。房屋銷售的波動和資金增長的變化決定了開發商買地熱情的變化。
經驗總結表明，從2016開始的本輪調控，在復雜的宏觀經濟變化下堅持了下來，樓市初步企穩，初見成效，積累了壹些經驗:
第壹，中央政府的堅定決心和決心是解決房地產問題的關鍵。第二，把地方政府的主體責任上升到政治層面，是調控效果明顯的關鍵。落實地方政府主體責任，抓住了樓市調控的“牛鼻子”。第三，面對復雜的環境，需要在實踐中不斷創新控制方法。第四，“壹城壹策”的本質是同壹個目標和不同方法的統壹。第五，體制機制建設是調控樓市的長久之策。當然，過去的樓市調控也有教訓，很多方面需要不斷調整、優化和完善。整體來看，房市的穩定是初步的，調控還沒有完全成功。進入關鍵時期，要保持定力，冷靜應對。
2020年，樓市將平穩持續變化。
國內外宏觀經濟形勢復雜，當地房地產泡沫高。樓市的預期不僅更加重要，而且更加敏感多變。樓市未來壹切皆有可能。雖然未來的預期和市場走勢還有待觀察，但課題組判斷和預測，總體趨勢將繼續穩中有變。在沒有重大政策轉向和意外沖擊的情況下，整體市場將繼續維持降溫通道，不會出現劇烈波動。在時間上，冷卻有起伏和波動。穩中有變，跌宕交替，春夏秋冬，四季起伏。從空間上看，城市分化可能會繼續突出。未來壹年，壹二線城市市場上行壓力會有所加大，價格、銷售、投資增速會有所波動，趨勢是增長型的。三四線城市下行壓力會再次加大，庫存可能會再次增加。風險方面，整體下跌可控。但同時，樓市個別領域、環節、主體、區域也存在風險放大的可能。
趨勢預測的依據有三:全年總體穩定的因素:壹是我國目前處於城市化率30%至70%的快速發展區間，未來仍有壹定的需求潛力。第二，中國經濟韌性強。第三，炒房的利益機制依然存在。第四，樓市調控不太可能放松。季節變化的因素有:壹是市場環境和預期在不斷變化，樓市會處於震蕩運行中。第二，調控政策可能會根據樓市當前和未來可能的變化進行微調。空間分異的因素有:壹是壹二線城市需求仍有較大潛力，特別是土地和住房供應緊張的矛盾尚未解決。第二，三四五線城市的情況相反。上壹輪“超好”開發後，不僅房價大幅上漲，而且土地和房源供應增加，可能形成新壹輪庫存。再次，由於不同城市經濟發展不同步，住房市場供需矛盾程度存在差異，短期內仍難以緩解或扭轉。壹二線城市、東部城市、都市圈、特殊資源城市和四五線以下城市、西部東北城市、城市群外城市和資源枯竭城市的分化還將繼續。當然，樓市還存在壹些不確定性，即下跌和反彈的風險。
未來幾年，中國處於樓市調控的機遇期和關鍵期。
首先，房地產已經成為經濟健康發展的羈絆。穩增長方面，房地產對經濟增長的凈貢獻由正轉負；在惠民生方面，房地產對整體家庭部門的生計有雙重影響；在結構調整方面，房地產對結構調整和產業升級起阻礙作用；在風險防範方面，房地產風險是中國經濟的重要風險來源；在推進改革中，房改是供給側結構性改革的重點。第二，未來兩年是樓市調控的關鍵時期。樓市調控是國家的重大戰略行動，是塑造高質量發展的新動力、新機制、新引擎、新路徑。監管的成功不僅意義重大，而且利害攸關。樓市調控的機會窗口將在2025年左右關閉，住房發展的巨大潛力和預期將在2025年左右發生變化。此外，樓市調控操作完成並發揮作用還需要壹段時間。
問題分析提示風險:樓市調控面臨劇烈波動的可能風險和五科考驗。樓市調控劇烈波動的風險主要包括:外部環境和樓市本身變化帶來的風險，預期調整帶來的樓市劇烈波動的風險，調控政策調整帶來的市場波動風險，制度改革帶來的二級樓市波動風險加大。如果上述風險發生震動和疊加，將對樓市和宏觀經濟發展構成嚴峻挑戰和威脅。樓市調控使五大主體面臨嚴峻的風險考驗，即地方政府、戶部、開發企業、金融機構和國家調控部門的考驗。上述風險和考驗，壹方面說明樓市調控必須持續不動搖，相應體制機制改革要深化的必要性，另壹方面警示相關監管部門講求調控藝術，在樓市調控中間保持冷靜穩健。尊重市場規律，結合我國國情，堅持“邊幹邊學”並不斷總結經驗教訓，在實踐中探索、學習、創造和掌握高超精湛的技術，與時俱進地合理調整、完善和優化樓市調控的方式、方法和機制。
中流擊水，從容應對樓市調控
面對復雜多變的樓市內外環境和各種輿論，基於對樓市發展特點、調控經驗、未來預測和重要判斷，課題組呼籲並建議，樓市調控不可動搖，中流擊水，從容應對。第壹，構建房地產與宏觀經濟的新型關系，穩步走向高質量發展。妥善應對問題和挑戰。重塑房地產與宏觀經濟的關系。讓住房回歸民生初心，回歸居住功能。讓穩增長與穩樓市齊頭並進，促進房地產轉型升級，帶動整體結構調整。讓房地產在調控中走向高質量發展。第二，調控的持續性將迫使市場參與者改變方向。提升政治地位，凝聚全社會的強大知識。明確目標，把握節奏，保持韌性。保持力度，把握力度，善用極壓。適當的管理減少了預期的波動。做好樓市雙向劇烈波動防控工作。第三，堅持“壹城壹策”，完善調控機制。完善“壹城壹策”全國市場監管體系。完善“壹城壹策”的住房、土地、金融聯動機制。探索土地、財稅“壹城壹策”政策。第四，加快基礎配套制度改革，引導市場主體改弦易轍。加快土地制度改革，重點加快推進集體建設用地流轉和市場準入制度，完善土地供應和利用管理機制。規範和擴大市政債券融資。加快財稅體制改革。第五，加快住房供給側結構性改革，繪制新的樓市基因圖譜。以產權為主線構建中國住房供應體系。中國住宅空間體系的構建應以城市化為基礎。以智能化為目標，打造中國高品質的住宅產品和產業體系。