9月7日，住建部就《住房租賃條例(征求意見稿)》公開征求意見。《規定》第八章第六十六條明確提出，嚴控長租領域“AG低租”“租貸”現象，規範住房租賃合同網簽備案，穩定各地租金水平。
“《條例》從租賃出租、租賃企業、經紀活動等方面規範和約束租賃市場主體行為，可以有效規範市場秩序，促進租賃市場監管制度化。”RealData高級分析師黃輝認為。
在中原地產首席分析師張大偉看來，建立租購並舉的住房制度，發展住房租賃市場，是房地產長期調控政策之壹。鼓勵租房消費，穩定租房關系，給予租房者更多權利，可以減少對住房的非理性需求，避免房地產市場大起大落。
規範和引導租賃市場
在我國住房租賃行業，中介發布的假房源、壟斷房源等非法經營問題層出不窮，租房備案率低，統籌管理難度極大。為了規範市場秩序，此前很多地方都制定了相關細則，包括對中介機構亂象進行專項整治，鼓勵登記備案等。
不過，黃輝認為，隨著中國住房租賃行業的快速發展，過去只針對房東和租客的法律法規很難覆蓋整個市場的引導和監管。行業內還存在長租公寓企業跑路、房租貸款、虛假房源等影響租客和房東權益的問題。
“租賃市場越來越重要，租賃監管也越來越迫切。近年來，尤其是長租公寓，環境汙染等問題頻頻出現，急需出臺租賃管理條例。”張大偉也說道。
《規定》首先明確了市場主體的屬性。房屋租賃企業是指將自有房屋或者通過合法途徑取得的他人房屋提供給承租人居住，並與後者簽訂房屋租賃合同，向其收取租金的企業。房地產經紀機構只能收取房屋租賃服務的相關費用。
《規定》表明，出租人與承租人簽訂住房租賃合同的，應當通過住房網簽備案系統備案；住房租賃企業出租房屋或者房地產經紀機構推廣住房租賃的，由住房租賃企業或者房地產經紀機構辦理住房租賃合同網簽備案。
由於我國住房租賃登記備案制度起步較晚，各城市普遍面臨數據缺失的問題。“過去，租賃市場在備案方面幾乎是空白。此次明確各類租賃合同必須備案，有助於促進租賃市場健康發展。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。
《規定》還明確，住房租賃企業及其從業人員不得發布虛假房源信息；隱瞞房屋租賃的重要信息；以隱瞞、欺詐、脅迫、捆綁銷售等不正當手段欺騙或者強迫當事人接受服務；泄露或不當使用客戶信息。
同時，房地產經紀機構不得在住房租賃經紀活動中收取任何未予標明的費用。租賃期限屆滿，出租人與承租人續簽或重新簽訂房屋租賃合同的，房地產經紀機構不得再次收取傭金等費用。
“此前針對住房租賃公司的法律法規很少，沒有根據住房租賃行業的特點和規律進行規範。”黃輝認為，《規定》明確針對住房租賃企業和房地產經紀機構的經營行為，可以進壹步規範和引導市場主體合法經營，引導行業健康發展。
打擊長租公寓亂象
針對混亂的長租公寓市場，《規定》全面約束“租房貸”。住房租賃企業不得將租賃貸款相關內容納入住房租賃合同，不得以隱瞞、欺騙、脅迫或者租金優惠等方式要求或者誘導承租人使用住房租賃貸款。
《規定》還指出，住房租賃企業存在支付房屋權利人租金高於收取承租人租金、收取承租人租金長於支付房屋權利人租金等經營行為的，房地產管理部門等部門應當將其納入經營異常名錄，加強對租金、保證金使用等經營情況的監管。
早在2015中央多部門就出臺政策加快培育住房租賃市場。2017年，廣東首次提出“租購同權”，隨後住房租賃制度在全國多地試點。長租公寓迎來快速發展，房企、中介、酒店集團等紛紛搶占市場。
然而，近年來，長租公寓行業亂象叢生，企業不規範使用租房貸款、不符合盈利邏輯的“高收入低租金”運營模式浮出水面，為儲蓄資金池的擴大埋下了極大隱患。部分雷雨企業大多存在這種情況，背後的財務風險不容小覷。
“該政策關註長租公寓閃電風暴事件，重點是‘AG的低付’和‘長付短付’。嚴躍進認為，類似的規定更有積極意義。如果上述行為得到抑制，客觀上會降低長租公寓遭遇雷陣雨的風險。
目前，中國租賃市場的需求仍然巨大，但供需高效匹配的問題亟待解決。柯睿預測，2020年中國租賃市場規模將達到1.90萬億元，2025年將達到301萬億元，但全國市場的機構化僅占5%左右。
為支持相關市場主體業務發展，《條例》明確支持金融機構按照風險可控、商業可持續的原則，創新住房租賃金融產品和服務，支持發展房地產投資信托基金，支持住房租賃企業發行公司債券、企業債券、非金融企業債務融資工具等企業信用債券和資產支持證券，專項用於發展住房租賃業務。住房租賃企業可以依法質押住房租賃租金收益權。
穩定租金預期
發展住房租賃市場是構建我國房地產市場健康發展長效機制的核心內容之壹。2019年，中央出臺的相關政策仍以支持和鼓勵租賃市場發展為主。年底的中央經濟工作會議甚至表示要“大力發展租賃住房”。
《條例》明確，設區的市級以上地方人民政府應當將新建租賃住房納入住房發展規劃，合理確定租賃住房建設規模，並在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排。
同時，直轄市和設區的市人民政府應當建立發布住房租賃指導價格制度，定期發布不同區域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。如果租金上漲過快，可以采取必要措施穩定租金水平。
嚴躍進認為，這體現了政府對租賃市場的引導，即形成當地“基準租金”的概念；租金公示制度將加快推進，未來將在各區域、不同房源公布相關租金信息；租金監管體系建設將加快，“穩租金”將成為繼“穩房價、穩地價、穩預期”之後的第四個“穩”。
黃輝還表示，《條例》明確了鼓勵商改租、行業改租等存量盤活措施，鼓勵增量租賃住房建設和住房租賃金融多元化發展，給住房租賃企業帶來了實惠。同時，明確對違法市場主體的懲戒措施，有助於促進市場的良性演進。