從微觀上看，企業的行為是這壹切的根源。
所以這兩年我們走訪了林深區(智谷，JD.COM)有代表性的工業園區的三家不同行業的企業(其實我們也調查了去年搬遷到鳳崗的三家企業，壹共六家)。過去幾年，他們在鳳崗買了幾千平米的廠房和寫字樓，打算今年和未來幾年全部或部分搬遷。
聽取這些企業的想法可以推廣到林深的其他地區。我覺得很有代表性。
01三家深企選擇搬遷鳳崗。第壹家是有25年歷史的美麗服裝品牌公司。
總部在深圳，未來上市主體在浙江，深圳和東莞未來會成為主要的分公司。
美麗世界在國內市場的商業模式是直銷，同時也涉足網絡直播、滴滴打車、微信業務等新營銷。
過去幾年，美麗世界在深圳租賃了約7000平方米的國有寫字樓。
以前公司選擇在鳳崗JD.COM智谷買了3000平米的寫字樓，成立了電子商務和R&D中心。未來，新的營銷部門和電子商務團隊將設在JD.COM智谷。
美麗世界展示空間美麗世界的轉移邏輯如下。1)深圳的產業發展規劃發生了變化。
目前深圳的定位已經逐漸轉變為金融和高科技，服裝行業沒有明顯的競爭優勢和政策支持。
2)鳳崗搬遷是基於區位因素。
公司目前在布吉上班，比坪山離馮的崗位更近。
工人基本都是在龍崗龍華買房，去鳳崗最合適。
3)考慮深圳都市圈的規劃。
公司估計搬到東莞會對員工流動和招聘會造成壹定影響，但相信隨著深圳大都市軌道的推進，這個問題會得到更好的解決。
4)從長遠來看，固定資產的配置非常重要。
首先考慮到成本，公司目前是深圳的租賃點，但是希望有自己的固定資產。這樣雖然“有利於為團隊提供持續穩定的經營環境”，但在深圳購房成本太高，所以選擇在鳳崗城購買房產。
其次，從經濟核算的角度來看，公司在鳳崗買的寫字樓相當於深圳辦公室15年的租金，也就是說15年後妳就可以擁有自己的物業，更有利於企業品牌和形象的提升。
如果公司未來陷入困境，該資產也可以獲得融資。
5)JD.COM的資源支持。
選擇JD.COM智谷是因為JD.COM集團強大的物流背書，希望借助京東為企業做貢獻。COM的在線流量支持和物流系統合作。
第二家公司是新賽科研淩工控，成立於深圳，2001。是壹家新興的IT高科技企業。2009年後，產、研、銷壹體化，開始推廣雁翎工控這個品牌。
公司近三年發展迅速，年銷售額增長，產量達到每月5000到10000臺工業電腦，年銷售額上億。
新賽科現位於深圳寶安石巖某村，員工80-90人，租賃面積4000多平米，租金30元/平米左右。
但經營環境惡劣，租金連年上漲，廠房利用率低至60-70%。
(新賽科研所宮鈴工控工廠)新賽科位於JD.COM智谷二樓，廠房3000多平米，有員工宿舍和辦公樓4000多平米。
公司還在龍華大浪買了半棟寫字樓，在深圳當辦公室。
根據新的計劃，該公司的部分R&D和銷售將留在深圳，而R&D的其他地區和銷售，以及所有生產，將轉移到東莞。
新科的搬遷邏輯如下。1)企業形象提升。
目前深圳的廠房太小，進出不方便，整體形象跟不上企業發展。
這是公司的第三次飛躍，希望借助深都市圈和JD.COM這艘大船的產業升級，成為標桿。
2)為了區域交通。
鳳崗與深市互聯互通程度高，從高波到鳳崗40分鐘內上下班方便。
3)產品性價比高。
東智谷規模大，整體規劃完善，場地利用率高，基本達到80-90%。
4)JD.COM品牌影響力和授權。
背靠JD.COM這個大平臺，能給力，更靠譜。
JD.COM智谷希望幫助企業解決電子商務中的實際問題。包括JD.COM大學，幫助企業開設網上商店，並在政策、稅收和補貼(如房屋出租銷售)方面提供幫助。
第三家公司是迅銷公司。這是深圳壹家知名的國際貨運代理公司，業務不斷發展。目前涉足物流、供應鏈金融、商業，深耕進口食品、進口葡萄酒行業，打造“進口食品、進口葡萄酒全產業鏈壹站式運營商”。員工約150人，年銷售額4-5億。
總部在深圳福田的房產所，在寶安福永租了壹個2000多平米的倉庫，租金每年都在漲。
(迅航陳星現辦公地)2020年初，公司在鳳崗JD.COM智谷壹期購買了1200平方米的廠房作為糧食倉庫。JD.COM二期將繼續考慮購買工廠和擴大倉庫面積。
迅航之星搬遷邏輯如下:1)成本考慮和公司長遠發展。
公司在深圳的辦公成本很高，選擇東莞主要是為了降低成本和公司長期的業務穩定。
如果在鳳崗發展順利，全公司都會考慮搬到鳳崗。
2)鳳崗位於深圳附近。
之所以選擇鳳崗，是因為福田辦事處到寶安倉庫的距離比鳳崗更遠。
3)存儲系統的智能化建設。
該公司希望在JD.COM智谷建造壹個現代化的全系統智能倉儲空間。
如果有京東智能供應鏈、智能倉儲系統、智能物流系統的支持就更好了。
在以上調查的基礎上，結合去年的調查，可以提煉出部分企業搬遷的* * *情況。
1)深圳的高成本拆遷和產業轉移。
這個我講了這麽多年了。相比寫字樓，真正給深圳企業帶來壓力的是現場租金。
在許多村莊，工廠租金的增長超過了企業利潤的增長。
這樣壹來，企業留在深圳能獲得的收益越來越少，搬到東莞會帶來短期的損失，但綜合成本的降低可以很快彌補這些損失。
2)企業已經使用都市圈進行判斷。
這位教務老師註意到，這些企業都像鳳崗壹樣搬到了“屬於東莞的區域”，卻沒有像坪山壹樣搬到“屬於深圳的區域”。
這就和華為去松山湖，卻沒有去光明壹樣。
我想從這個角度解釋壹下它的背景。企業的選擇是基於產業整合和成本效益的思路。他們發現從鳳崗到福田、布吉的便利性超過坪山，所以傾向於選擇鳳崗。坪山畢竟是“深圳”，產業集聚度太低，不能放棄。
從這個角度來說，我認為華為的選擇是非常有遠見的。
這說明企業選擇新的戰場，並不局限於“小深圳”，而是著眼於整個深圳都市圈。
不如說我們很多人都是買家，還陷在過去的思維裏，看不清大勢。
JD.COM智谷區位圖3)企業轉讓首先是基於公司的業務發展。
除了以上的宏觀考慮，企業的選擇還有很多現實的考慮。
我壹般遵循企業穩定運營3354提升企業形象的順序——購買自有資產。
這些企業是考慮企業的可持續發展，而不是為了炒房。
他們之前在深圳租了辦公室，所以想壹起有自己的辦公室。
壹般來說，企業經過多年的發展，可以有很多積蓄，也不想出租房東，而是想擁有自己的資產。
這是壹二。以前工廠和事務多在村裏，形象不好，不利於擴展。所以很容易被重點客戶認為不可信。所以選擇高壹點的地方有利於企業的推廣。
4)企業搬遷對園區運營人員要求更高。
相比之前，這些搬遷到東莞的企業發現，他們不再“進村”，而是傾向於選擇有品牌影響力、有產業地產運營經驗、有上遊賦能的現代產業園區。
我認為這主要說明現代工業園區能夠創造原有工廠無法提供的新價值，而這些新價值能夠有效降低企業的運營成本，提高企業的盈利能力。
例如，這些企業表達了對JD.COM智谷園環境和平臺的期望。因為後者提供的現代化園區環境可以降低企業的運營成本(如政府資源、法律服務、專業培訓、行業論壇等服務)，JD.COM大平臺能源可以為企業打通產品銷售，大大降低獲客成本。
這壹切，在壹個傳統上只扮演“大租人”角色，被企業需要的工廠裏，是不可能實現的。
(JD.COM智谷效果圖)5)企業對深都市圈軌道建設持積極態度。
這壹點也很重要。我之前說過，企業決策和個人的巨大區別在於，他們往往偏向於長期趨勢，而短期波動並沒有那麽重要。
代表性的，從華為到松山湖，差不多10年前就開始鋪路了。
在這些企業看來，他們確實需要面對現在通勤不便的困難，但他們相對看好深圳都市圈未來的鐵路連通。這樣可以有效降低員工的抗調動能力，提高招聘效率。
兩年可能沒有意義，但是三五年可以有意義。對於企業來說，這個決策需要提前做好。
既然趨勢對了，就提前下註，剩下的就等著，做時間的朋友。
6)與關暉相比，企業更青睞東莞。
在區位選擇上，這些企業都在都市區範圍內考察過，集中在深圳東部，如東莞的坪山、鳳崗、塘廈，對比惠州的仲愷工業園區。
但是，我最終選擇了東莞，因為和深圳東部壹樣，這裏離我工作的地方沒有東莞鳳崗那麽遠。
再往東，徽州的仲愷太遠了，現在這套還不全。
塘廈，都在東莞，還有很多村級場景，不太適合企業形象。
我想《深圳大都市規劃》會在今年之內公布這些企業的草圖，這些草圖反映了深圳同壹發展階段的壹些企業的異同。
類似企業，可以參考。
展望未來五年，我想判斷已經得到了印證。這些提前起步的企業做對了，時間是站在他們這邊的。
回到開頭，他說，對這些企業家的調查表明，都市圈的規劃落後於都市圈事實的進展。
從深圳和東莞最新的城市規劃中，可以更好地窺壹斑而知全豹。
其中有幾個我在上壹篇文章裏寫的“未來15影響深圳的四大規劃今年要來了！”，但話音剛落，更多的方案出來了。最重要的變化出現在深圳的《2035年深圳市土地空間規劃》、深圳的《十四五規劃》和東莞的《十四五規劃》。第壹，深圳首次提出“深圳都市圈”的空間格局。
這是歷史上第壹次。未來15，深圳將構建“壹主三輔”的深圳都市圈空間格局——深圳-關暉大都市壹個“都市中心”，深汕合作區、汕尾都市圈、河源都市圈三個“都市副中心”。
深圳十二五規劃明確，今年內將完成深圳都市圈發展規劃的制定和實施。這標誌著深圳正式呼應了已經深入發展的“都市圈壹體化”的事實，開始主導整個深圳都市圈，並達到頂層設計。
壹個特別重要的信號是深圳都市圈的規劃。
第二，在實際進展中，明確了兩條路徑。
壹是構建“1小時軌道上的都市圈”。
未來15年，深圳都市圈將完善“三路四鐵”珠江口通道體系，積極推進深圳都市圈城際網絡規劃建設，打造“壹小時軌道都市圈”。
深圳十二五規劃說，“加密都市圈交通網絡，構建與周邊城市30分鐘交通圈”。
二是建立“壹體化發展試驗區”。
引領深圳，* * *創造效益，建設林深片區“產城融合發展試驗區”，建設具有全球競爭力的電子信息等世界級先進制造業產業集群。
第三，東莞明確擁抱深圳都市圈。
在“十四五”規劃中，東莞首次提出了“深圳主導建設深圳都市圈”的理念。
明確的態度充分印證了深圳的上述三個最新方案。深圳都市圈的落地已經到了“步步緊逼”的階段，頂層設計基本完成，規劃比我們想象的要快。
在我看來，“門口壹只腳”的“腳”就是今年出臺的《深圳大都市發展規劃》。這個計劃肯定會對深度細分產生很大的影響。
作為壹個買家，我覺得從這個方案出來到妳反應過來，可能很多事情都被推遲了。
最後，經過以上分析，對未來產業轉移最後提出趨勢的判斷。未來，深圳產業和人口向林深地區轉移的速度和規模將會更快、更大。
上述企業調查顯示，即使在目前深圳都市圈沒有軌道的情況下，深圳的產業和人口轉移也在快速發生。
(據老文介紹，在深汕、關暉、皖交界壹帶，林深地區人口達到600萬，增幅遠超關暉主城區。
未來，隨著鐵路連接計劃的啟動，三地交流將更加便利，企業將分流產業和人口，障礙更少，意向更積極。
另外，我覺得在東莞和惠州之間，企業會更多的選擇東莞。
原因已經說了，東莞的成本比惠州高，但是惠州和深圳隔東。目前深圳東部明顯弱於西部，深圳不投資東部就不會投資惠州。
另外，惠州和深圳的就業核心區距離太遠，東莞林深區的地理位置太強。
總的來說，企業選擇東莞的性價比比惠州好。
這些，我想在未來2-3年內，我們很快就會看到。
當然，計劃都是紙上談兵，也有人強調真正落地之前會發生什麽。
我覺得這個說法說對了壹半。
很多時候計劃真的要修，希望渺茫。
但是壹旦計劃真的實施了，那就是大勢所趨，發展的速度真的讓人難以承受。
我認為深圳都市圈的規劃和落地正是如此。
總覺得慢，但壹旦往前走，就會變成另壹番景象。
所以，現在妳說要把深圳的工業推向林深。這不再是壹個積極的判斷了。因為很多頭疼的公司都用腳投票了，表示堅定。
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