車庫車位使用權轉讓協議實際上是租賃協議，不具有《物權法》規定的“物的所有權”(因物的所有權和使用權而產生的民事關系)，而屬於“因合同關系而產生的占有，不動產或者動產的使用、收益和違約責任按照合同約定”。根據《合同法》第212條“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，可見“車庫停車權協議”的性質是“使用、收益”有償的租賃合同。
但根據《合同法》第214條規定，租賃期限不得超過二十年。超過20年，超過部分無效。由此可見，使用壽命超過20年的部分必須按無效處理——必須先返還相應的錢。
所謂“車庫車位使用權的約定”不符合《物權法》的規定，產權歸屬處於未登記狀態。無論是開發還是出租車位的業主，都不具有產權的法律效力；
1.根據合同法，所謂的“車庫車位使用-付費”行為屬於“租賃”的範疇。即使開發商有產權證，20年以上的租期是違反合同法的，超過期限的約定無效；
2.“出租人”無法證明其擁有停車庫的登記產權，使用該收益沒有法律依據；如果所有權人明知對方不具備登記過戶資格，則不屬於“善意第三人”。等以後真正的產權人拿回車庫車位的產權時，“出賣使用權”(不受法律保護)的損失就很難補救了。