~提供店鋪經營權質押等問題的咨詢和回復意見。
根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國擔保法》和《中華人民共和國合同法》的規定，我們認為，租賃經營權作為質押物沒有明確的法律認可；適用租賃經營權轉讓協議作為擔保措施存在壹定的法律風險。具體意見如下:
1.根據《中華人民共和國物權法》第五條規定的“物權法定”原則，物權的種類和內容由法律規定，但沒有法律規定租賃經營權可以作為質押標的，所以我們認為不能作為質押標的。
關於房屋租賃經營權能否成為擔保物權的標的，法律沒有明確規定。在理論和實踐中壹直存在不同的觀點。有人認為房屋租賃經營權可以歸屬於《中華人民共和國物權法》第二百二十三條第六項中的應收賬款，或者第七項中法律、行政法規規定可以質押的其他財產權利。
但這種說法也有不足之處:租賃經營權不是應收賬款，更多的是物的使用權；至於所謂法律、行政法規規定可以質押的其他物權，我們找不到任何法律、行政法規規定租賃經營權屬於可以質押的物權。因此，我們認為租賃經營權不能作為擔保物權的客體。
如果在協議中約定租賃權是擔保物權的標的，如果訴訟到法院，很可能會被法院認定為無效協議。
2.擔保公司為了控制店鋪租賃權的交換價值，與借款人訂立了租賃權轉讓協議，以便在補償後直接接受店鋪租賃權，以此來補償自己的損失。這個協議還是有壹些法律風險的。
首先，租賃經營權畢竟是基於債權的租賃合同。租賃合同是否履行，很大程度上取決於出租人是否履行房屋租賃合同。如果不履行租賃合同，出租店鋪產生的經營利益無法得到保障。
其次，租賃經營權約定有償轉讓。如果原承租人不配合，法院很難判其繼續履行合同——轉讓租賃經營權。如果是，作為受讓方的擔保人，很難實現獲得店鋪經營權的預期。
最後，即使租賃店鋪成功轉讓給擔保人，店主是否同意擔保人繼續轉讓或轉租，對擔保人能否收回補償資金有關鍵影響。
基於以上幾點，我們認為:
即使要在租賃經營權上控制借款人，也最好將租賃經營權轉讓合同設計為獨立的合同，而不是借款合同或擔保合同的抵押合同，以避免租賃經營權作為擔保權的標的物被法院否定的風險；如果雙方關系設計為租賃經營權轉讓，宜先征得店鋪出租人同意，避免將借款人轉讓店鋪認定為非法轉租，損害受讓方利益。