①房屋租賃合同最長期限為20年，即當事人簽訂的每份租賃合同約定的租賃期限不得超過20年，多份租賃合同的租賃期限合計不得超過20年。
(2)租賃期限屆滿時，當事人續訂租賃合同的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。
(3)房屋租賃期限超過20年的，不是整個租賃合同無效，而是超過20年的部分無效，即租賃期限按20年計算。
法律依據:《中華人民共和國民法典》
第七百零七條租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。第七百零七條當事人未以書面形式確認租賃期限超過六個月的，應當采用書面形式。當事人未以書面形式確定租賃期限的，視為不定期租賃。租賃期限固定的，應當視為不定期租賃。
第七百壹十條承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，造成租賃物損失的，不承擔賠償責任。
第七百壹十五條承租人經出租人同意，可以改善或者增加租賃物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增加其他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。