工業用途國有建設用地(以下簡稱工業用地)是工業企業建設生產的必要資源，其承載實體經濟發展的基礎性作用不言而喻。在發展實體經濟、加快建設制造強國的戰略背景下，如何深化工業用地供給側改革，創新工業用地供應方式和使用制度，有效降低工業企業土地成本，優化實體經濟營商環境，促進新型工業化快速健康發展，成為熱點話題。全國部分地區開展了工業用地長期租賃、先租後讓、租賃結合、靈活出讓等方式，提高工業用地利用效率，降低工業企業用地成本，促進工業企業轉型升級和提質增效。先租後讓壹般是指國家向工業企業提供工業用地使用權時，會約定投入產出條件。達到約定條件後，將工業用地使用權轉讓給工業企業的行為，由工業企業支付租金和轉讓費。約定的租賃和轉讓期限之和壹般不超過30年，租賃期限壹般不超過5年。本文認為，如果當前國家為工業企業創造先租後讓的“雙向”工業用地供應模式，可以有效提高工業用地節約集約利用水平，滿足工業企業個性化、便利化用地需求，降低工業企業政策性機構用地成本，激發工業企業集中R&D和生產的活力。
1“優惠曖昧”工業用地供應模式概述
“特許權-模糊性”工業用地供應模式是指國家以招標、拍賣、掛牌等方式將工業用地使用權預先出租或租賃給工業企業，然後可以約定在相關條件下將工業用地使用權轉讓或租賃給工業企業，由工業企業支付相應工業用地使用期限的出讓金和租金的行為。約定的“特許-模糊”工業用地使用年限不超過20年。即約定租賃期限與約定租賃期限之和不得超過20年，合同應明確工業企業使用工業用地的分類準入標準、投入產出要求、土地收回處理、特許權轉換條件、履約保證金等方面內容。市、縣人民政府出讓“出讓模糊”工業用地的價格，應當符合國家和省地價評估的技術要求，折算後按照不低於國家規定的出讓時的最低價標準確定。市、縣人民政府以招標、拍賣、掛牌方式供應的“出讓模糊”工業用地出讓起始價，應當按照基準地價對應的最高使用年限進行修正，起始租金標準應當根據工業用地基準地價確定，並根據市場情況及時調整。
2“租界模糊”式的工業用地管理思路
2。1供應對象
市、縣人民政府應當優先為涉及戰略性新興產業和先進制造業的工業企業提供“特許模糊”工業用地。市、縣人民政府要因地制宜，按照用地標準，加強對“特許模糊”工業用地開發和投資強度等指標的控制，鼓勵工業企業盤活利用現有工業用地，使用高標準廠房。
2。2供應程序
市、縣國土資源部門應當會同發展改革、經濟和信息化、城鄉建設、規劃、安全生產、環境保護等部門。，制定“特許權模糊”的工業用地供應方案，明確地塊的四個區域、租賃起始價、租金起始標準、相關約束條件、租賃可轉換情形，經市、縣人民政府批準後，由市、縣國土資源部門組織實施。“模糊”的工業用地應通過招標、拍賣和掛牌的方式出讓和租賃。涉及戰略性新興產業和先進制造業的工業企業應優先提供“模糊”的增量工業用地，明確不同地塊應先出讓還是先租賃。
2。3項目訪問
市、縣人民政府應當結合當地國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、產業用地政策、用地標準、產業生命周期、生態文明建設等，統籌規劃。，重點發展戰略性新興產業和先進制造業，明確“特許權模糊”工業用地項目的準入標準。市、縣人民政府應當組織發展改革、經濟和信息化、國土資源、安全生產、環境保護、財政、稅務、商務、規劃、建設、統計、消防等有關部門。從產業類型、投資規模、稅收產出、資源消耗、技術創新等方面對申請“特許”工業用地的戰略性新興產業和先進制造業項目進行綜合評估。，並符合獲取土地的標準。
2。4約束內容
“模糊特許權”工業用地有償使用合同應明確以下主要約束條件:
(1)“特許權曖昧”式工業用地合同應明確土地每畝投資強度、項目產值、納稅額、綜合監管等內容。，具體標準由市、縣人民政府結合當地實際情況規定。
(2)具有“模糊特許權”的工業用地先通過招標、拍賣、掛牌方式出讓給工業企業後，合同中應明確工業用地使用權轉讓可轉為租賃的情形:壹般指工業企業在生產完成後、工業用地使用期限屆滿前，為自身轉型升級，以彌補資金缺口、規避債務風險等。，並書面申請市、縣人民政府返還原工業用地使用權部分出讓金後轉為原工業用地使用權租賃。經審批後，市、縣人民政府壹般從原土地使用權出讓價格中扣除市場租金或土地實際使用年限的折扣(根據市場情況確定，折扣率壹般不超過20%)並返還，轉為向工業企業租賃工業用地使用權；合同應當明確工業用地使用權可以出租轉讓的情形:壹般來說，工業企業經審查符合約定的投入產出條件的，可以申請將原工業用地使用權由出租轉讓給受讓方，經市、縣人民政府審批後，由工業企業繳納原工業用地剩余年限的出讓金。
(3)工業企業取得“特許權模糊”型工業用地使用權後的轉換原則:工業企業經招標、拍賣、掛牌後以協議方式出讓工業用地使用權的，可以再次以協議方式出讓工業用地使用權；工業企業通過招標、拍賣、掛牌租賃等方式以協議方式轉讓工業用地使用權的，壹般不得轉讓租賃工業用地使用權。“退讓與曖昧”工業用地以出讓為主，租賃為輔。工業企業辦理相關審批許可手續時，工業用地出讓合同與租賃合同具有同等效力。
(4)工業工業的生命周期壹般是指工業企業在社會經濟活動中從開始進入到完全關閉的時間，壹般分為初創期、成長期、成熟期和衰退期。市、縣人民政府應當根據工業企業的運行規律、產業生命周期和產業發展方向，對工業企業進行綜合監管。壹旦他們察覺到工業企業的經營及其產業生命周期進入衰退期，應及時與工業企業溝通協商，妥善處置工業用地使用權，防止出現新的“僵屍企業”。
(五)工業企業取得“特許權模糊”的工業用地使用權後，將土地閑置，擅自改變工業項目和土地用途，在規定期限內拒不整改或完成整改，在規定期限內拒不拆除違法建築或自行拆除等，市、縣人民政府及其綜合執法部門應當采取措施，對該工業企業進行保證金或押金處罰，強制拆除違法建築物或構築物，提前收回土地。
2。5綜合評價
市、縣人民政府應當制定工業企業出讓有模糊優惠的工業用地評估審核操作細則，明確工業企業出讓有優惠的工業用地時的相關指標和要求。市、縣人民政府在將部分原工業用地出讓金返還工業企業租賃時，應當從工業企業中扣繳壹定比例的履約保證金，以加強綜合監管，進壹步督促工業企業依法依規辦事。
2。6協同監管
市、縣人民政府應當責成發展改革、經濟和信息化、國土資源、安全生產、環境保護、財政、稅務、商務、規劃、建設、統計、消防等部門履行各自職責，不斷加強相關部門的協同監管，依法合規管理工業企業工業用地有償使用合同履行情況，有效防範和及時處理工業企業違法違規行為。
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法律依據:
《中華人民共和國土地管理法》第八條
城市地區的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地、自留地、自留山歸農民集體所有。第九條國有土地和農民集體所有的土地可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人有保護、管理和合理利用土地的義務。
第十條
農民集體所有的土地依法屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營管理；已被村內兩個以上農村集體經濟組織集體所有的農民，由村內農村集體經濟組織或者村民小組經營管理；已歸鄉(鎮)農民集體所有，由鄉(鎮)農村集體經濟組織經營管理。
第十壹條
農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記，頒發證書，確認所有權。農民集體所有的土地依法用於非農業建設的，由縣級人民政府登記發證，確認建設用地使用權。單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記，核發證書，確認使用權；其中，中央國家機關使用的國有土地的具體登記發證機關由國務院確定。以上是律師對工業用地是否為國有土地的回答，希望對妳的問題有所幫助。