中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會5月15日發布通知，調整差別化住房信貸政策。對貸款購買普通自住房的居民家庭，首套商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於同期貸款市場報價利率減20個基點，第二套商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。也就是說，按照4月20日公布的最新四年期LPR報價4.6%，首套房房貸利率可低至4.4%，二套房房貸利率最低仍為5.2%。
根據測算，如果貸款金額為50萬元，期限為30年，等額本息還款，則利率下調20個基點，月均還款減少60元左右，未來30年利息支付減少2萬元左右。
然而，並不是所有的買家都能從中受益。
據了解，利率下限的調整主要針對新發放的商業性個人住房貸款，現有商業性個人住房貸款利率仍按原合同執行。也就是說，已申請住房貸款的“房奴”將無法享受這壹優惠政策。“持幣待購”的首次置業者是此次政策的目標人群，並不是所有的首次置業者都能享受到同樣的利率優惠。
我國房地產市場區域性特征明顯，個人住房貸款利率遵循“國家地方銀行”三級確定機制。在地方層面，人民銀行和銀監會派出機構按照“因城施策”的原則，指導省級市場利率定價自律機制，根據房地產市場形勢變化和城市政府調控要求，自主確定轄內城市首套、二套商業性個人住房貸款利率調整方向。他們可以選擇跟隨國家下限，或保持不變或適度提高，以維持區域房地產市場的穩定。
此外，在城市貸款利率下限的基礎上，銀行業金融機構還可以結合自身經營狀況、客戶風險狀況和信用狀況，合理確定每筆貸款的具體數值。
地方政府“花大力氣”支持房地產市場
RealData數據顯示，2022年4月，103重點城市主流首套房貸利率為5.17%，二套房貸利率為5.45%，分別較上月下降17和15個基點，利率水平為2019年以來最低。蘇州、南通的第壹主流利率已降至4.6%，與五年以上的LPR持平，其他城市的第壹主流利率也低於6%。4月份的平均貸款期限為29天，比上月縮短了5天。放款速度也是2019以來最快的壹個月。
除了降低抵押貸款利率，地方政府今年還采取措施支持樓市。
日前，長沙壹項松綁政策被視為“即使無房也要出租”，引發輿論密切關註。
5月11日，長沙市出臺《長沙市推進租賃住房多主體供應多渠道保障試點實施方案》，規定《方案》實施前已交付網上登記或不動產登記的房屋，盤活用於租賃住房後，不納入家庭住房套數計算。
據RealData統計，今年以來，已有超過70個城市放松樓市調控政策，包括公積金貸款支持，如降低首付比例、提高公積金貸款上限、延長貸款期限、允許父母公積金用於子女購房等。包括限購、限貸、限售在內的限制性政策都有不同程度的放松。政策寬松的城市從三線城市傳導到二線省會城市，如南京、蘇州、蕪湖等長三角地區的強二三線城市，以及天津、蘭州、煙臺、銀川等北方城市。中央多部委也釋放了積極的政策信號。央行、證監會等相關部委出臺金融支持措施，包括要求支持上市民營企業融資，將RRR下調0.25個百分點，鼓勵地方政府按市實施差別化信貸政策，金融機構加大對優質項目的貸款支持力度。
盡管利好政策頻出，但在疫情影響等各種不確定因素的擾動下，整體環境低迷，企業發展面臨壓力，就業壓力加大，居民預期收入降低，貸款買房意願不強。
13年5月，央行發布的2022年4月份金融統計報告顯示，4月份人民幣貸款增加6454億元，同比少增8236543.8億元。報告顯示，住戶貸款減少217億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元；不含住房貸款的消費貸款減少6543.8+004.4億元，同比少增6543.8+0866.5438+000億元；經營性貸款減少521億元，同比少增1.569億元。
房地產市場仍處於深度調整期。
中信期貨有限公司研究部副總經理張戈表示，從去年四季度開始，全國樓市政策逐步放松。此次央行將首套商業性個人住房貸款利率下限下調20BP，釋放了穩定樓市的強烈信號，有助於提振房地產市場信心。不過，房地產銷售何時能明顯好轉仍存在不確定性。今年以來，多個城市因城施策，開始下調房貸利率。隨著疫情的緩解和房地產信心的提振，未來商品房銷售或多或少會有所修復。
中銀證券房地產行業研究員夏毅峰表示，央行統壹下調首套房貸利率下限更具有宏觀信號意義，有助於降低購房者的置業成本，引導地方政府後續的信貸調整。最直觀的影響在於購房成本的降低，緩解購房者購房壓力，支撐剛需釋放。相比之前以地方調整為主的信貸政策，自上而下的調整信號更加顯著，有助於引導後續地方政府進壹步調整信貸政策。隨著前期各地信貸政策的放松，全國房貸利率已經連跌7個月，目前處於2019以來的最低水平。但從實際的政策執行效果來看，房貸利率的調整能起到的作用相對有限。如果後續有更多市場有效性更強的信貸政策出臺，如央行發文降低商貸首付比例下限、調整“認房又認貸”標準等，並在能級更高的核心城市擴大範圍，可能會對提振市場信心起到更有效的作用。
中指院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，今年以來，全國多個城市對房地產政策進行了200多次優化調整，4月份以來政策優化的節奏和力度有所加大。但由於部分地區疫情反復，短期政策效果不明顯，房地產市場仍處於深度調整期。此次全國統壹下調首套房房貸利率下限，對當前市場預期會起到積極作用，也會對市場產生實質性的積極作用。
(作者:唐靜)