2月25日，65438時代周報記者從住建部官網獲悉，住建部、發改委、公安部、市場監管總局、銀監會、國家網信辦已聯合發布《關於整頓和規範住房租賃市場秩序的意見》(以下簡稱《意見》)。
時代周報記者梳理發現，意見主要針對規範住房租賃中介機構和住房租賃企業。其中，對住房租賃中介機構的要求側重於行業規範，包括房屋信息的真實性、房屋本身的合規性、房屋發布平臺的搭建等。對住房租賃企業的監管重點是金融監管，包括加強對采取“AG低租”(支付房屋所有人租金高於收取承租人租金)和“長租短付”(收取承租人租金長於支付房屋所有人租金)經營模式的住房租賃企業的監管。
值得註意的是，《意見》還提出，住房租賃企業租金收入中，住房租賃貸款占比不超過30%，超過比例的要在2022年底前調整到位。
對此，58安居客房地產研究院分院院長張博告訴時代周報記者，《意見》對住房租賃貸款業務提出了具體明確的要求，體現了監管層對近年來租賃經營者“爆倉”事件的關註。在加強住房租賃金融業務監管、做好貸前調查等多項金融事前監管要求下，有望有效降低此類租賃機構經營風險，有效提高風險可控性。
繼續整治住房租賃中介亂象。
據住建部介紹，今年以來，我國繼續在全國範圍內開展整治房屋租賃機構亂象工作，多次召開房屋租賃機構專項整治工作推進會進行部署。
今年6月5438+10月，住建部等六部門聯合下發《關於印發“不忘初心，牢記使命”主題教育住房租賃中介亂象專項整治工作實施方案的通知》，要求各省、40個重點城市住房城鄉建設部門參照該部做法， 成立工作專班，指定聯絡員，建立部省市三級聯動機制和部與40個重點城市直接聯動機制。
整改工作取得初步成效。住建部指出。目前，住建部已通報6月5438+065438+10月兩批13起典型違法案件。據新華社報道數據，2065438年6月1日至2065438年6月19日，全國查處房屋租賃中介機構81416家，查處非法房屋租賃中介機構9197家。
為鞏固專項整治成果，使整治工作制度化、常態化，住房城鄉建設部等六部門近日聯合下發《意見》——住房城鄉建設部在《意見》中明確。
時代周報記者梳理發現，《意見* * *》圍繞嚴格登記備案管理、真實發布房源信息、動態監管房源發布、規範住房租賃合同、規範租賃服務收費、管控租賃金融業務、加強租賃企業監管等共十四項措施。其中，關於規範中介房源真實性和違規處罰的意見最受關註。
“在租賃市場，住房租賃中介的主要作用是信息匹配，其核心是保證房源的真實性、全面性和及時性。”空氣與白色研究院創始人楊現領告訴時代周報記者。
“《意見》要求中介機構通過信息標註、平臺規範等多種方式發布真實信息。對房源真實性的要求進壹步提高，預計網上虛假房源現象將得到有效遏制。”張博判斷道。
房屋租賃合同網上簽約備案也是重點之壹。RealData高級分析師黃輝告訴時代周報記者:“住房租賃合同網簽備案是監管住房租賃市場的重要方式。2019杭州、合肥等部分城市已出臺租賃網簽備案管理辦法。房屋租賃合同網上簽約備案可以更好地保護承租人的權益，承租人可以確保租賃合同成立後租賃合同的真實性得到認可，繼續租賃不受房屋權屬變更的影響；同時便於規範租賃公司的經營行為，更加公開透明，對規範租賃市場發展具有重要作用。”
此外，《意見》還要求房地產經紀人不得賺取房屋租賃差價。“這樣更能有效約束二房東。”楊現領說，“中介吃差價不是突出問題。更多的小的、分散的二房東機構，會有溝通不暢、信息不透明的現象，會有差價的問題。這需要通過加大對這些小而散的機構的檢查來解決。”
大多數長租公寓已經越過了30%的底線
另壹方面，《意見》對住宅租賃企業融資的嚴格監管或正在給行業敲響警鐘。
《意見》要求，要加強住房租賃金融業務監管，住房租賃貸款業務要以合同為基礎，進行貸前調查和貸後監管。
其中，在“租金貸”方面，《意見》規定，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、脅迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款。，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款。
此外，關於企業資金監管，《意見》提出，住建部門要加強對采取“AG低付”(支付房屋所有人租金高於收取承租人租金)和“長收短付”(收取承租人租金長於支付房屋所有人租金)經營模式的住房租賃企業的監管，引導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶，將租金和保證金納入監管賬戶。
《意見》還對“租房貸款”占企業收入的比例提出了具體要求。住房租賃公司租金收入中，住房租賃貸款占比不得超過30%，超過比例的要在2022年底前調整到位。
對此，多位專家向時代周報記者表示，“高收入低產出”、“長收短付”、“租金貸”等都容易造成企業資金鏈斷裂。
“2019年，部分租賃公司因高收入低產出導致資金鏈斷裂，長收短付通過租金條款錯配形成資金沈澱，部分企業挪用資金擴大房源規模。壹旦資金鏈斷裂，承租人的權益就會喪失。”黃輝指出。
“對於長租公寓企業來說，租房貸款作為信貸資金，具有壹定的杠桿屬性。當企業經營困難時，信貸資金的杠桿作用會加速企業現金流的減少。壹旦行業環境發生變化，疊加租房貸款監管收緊，將加速經營困難的長租公寓企業爆發。”UONE王猷董事長邱雲賢在接受時代周報采訪時表示。
時代周報記者註意到，“租房貸”曾是租賃企業，尤其是長租公寓的“生命線”。清客公寓上市招股書顯示，截至2019年6月底，清客公寓65.2%的資金使用了租房貸。丹科公寓上市招股書還透露，截至2019前三季度，67.9%的清科公寓租戶選擇了租房貸款方式。
但同時，“租房貸”也是長租公寓的“導火索”。據方東東統計，從2017到現在* * *有69個父母因為資金鏈斷裂而租住公寓。
受《意見》影響，企業資金將成為監管重點。中原地產首席分析師張大偉在接受時代周報記者采訪時判斷:“之前由於監管不到位，租房貸款在住房租賃企業收入來源中的占比沒有具體數據。但既然《意見》要求住房租賃貸款金額不得超過住房租賃企業租金收入的30%，那麽資金池的監管就是必要的方式。”
時代周報記者發現，30%的生死線，各大長租公寓都已經越過太遠。清科公寓上市招股書顯示，清科公寓與租客之間的租期通常為26個月，大部分有12個月的鎖定期。截至2019年6月30日，清科公寓租金付款的63.1%由這些分期貸款支付。
隨著監管令的健全，長租公寓將被定義為高風險企業。張大偉說:“資金池壹旦被監管，就沒有資本願意長期租公寓了。”
到2020年，長租公寓將進入“生死時速”。住建部明確，對不具備持續經營能力、擴張過快的住房租賃企業，可以采取約談警示、暫停網簽備案、發布風險提示、依法依規查處等措施，防範和化解風險；涉及非法設立資金池，影響金融秩序的，各相關監管部門要按照職責加強日常監控，查處違法違規行為。