事實上，房貸首付政策在去年9月份就已經提前松綁過壹次。當時，央行銀監會發布通知，規定在不執行“限購”措施的城市，對首次購買普通住房的居民家庭發放商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低於25%。今天的新政明確淡化了25%的首付紅線，允許地方政府根據實際需要下調首付5%，並將首付比例降至20%。
據證券時報報道，1年來，房貸政策經歷了兩次大的調整:330新政和930新政。其中，330新政主要調整了二套房首付比例，首付比例由60-70%下調至40%。930新政將壹套房首付比例從30%降至25%。這相當於同時調整首套房和二套房的首付比例。首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例由40%進壹步降至30%。
易居研究院副院長楊紅旭表示，首付降低到20%，這是2006年之前的歷史最低水平。楊紅旭分析，這壹政策是中央支持自住需求、化解房地產庫存政策的具體落實，有助於釋放剛需和改善型需求。
關鍵詞二:歷史最高——全國房地產庫存71萬平方米。
今天正式發布的樓市新政，似乎和2008年的金融危機有著同樣的調性。背後是地方政府面臨樓市高庫存的嚴峻現實。
國家統計局最新公布的數據顯示，2015年末，全國商品房待售面積達到710萬平方米，為歷史最高。其中，三四線城市由於消化能力有限，面臨的庫存壓力更為明顯。
中國社科院稱，完全消化樓市庫存需要23個月。民生證券研究所的研究顯示，從結構上看，壹、二、三線城市2015、10.23、25.58年末的庫存銷售比，三線城市房地產庫存過剩問題最為嚴重。
與待售面積增加不同的是，2015年全年，房地產投資對經濟增長的貢獻率下降到0.079個百分點，成為往年的最低值。
最關鍵的房地產開發企業庫存中所有住宅商品房面積高達55438+0.8億平方米左右，這還不包括大量的農村住宅。
這些龐大的庫存直接影響著中國的經濟增長數據。
關鍵詞三:去庫存——中央布局，地方發力
中國房地產市場經過多年的高速增長，已經從“增量時代”步入“存量時代”，“去庫存”成為今年樓市的關鍵詞。
房地產投資增速下滑嚴重拖累中國經濟增長。中央政府多次呼籲‘去庫存’，提出要化解房地產庫存。在2015第四季度召開的中央經濟工作會議上，化解房地產庫存已被列為經濟社會發展的五大任務之壹。會議指出，“過時的限制性措施應當廢除。應該說，從這個政策開始，中央“去庫存”的實施政策就會陸續出臺。
根據中國指數研究院發布的數據，中國房地產整體庫存按照過去三年的平均銷售速度計算，消化這個庫存需要五年時間。
如何消化高庫存，不僅是開發商的大問題，也是地方政府頭疼的問題。
據南方日報報道，近期，重慶、福建、湖南、海南等地密集出臺去庫存措施，多地召開的“兩會”也將去庫存作為2016年房地產的重中之重。業內人士認為，近期各地的政策調整與中央化解房地產庫存、促進房地產行業可持續發展的要求是壹致的。實行計劃單列市是未來政策放松的主流，會有更多省份跟進。預計壹季度房地產市場將迎來新壹輪政策寬松。
65438+10月18重慶成為2016年首個出臺去庫存措施的城市，在促進房地產企業發展方面出臺了包括稅收、金融、重組兼並等多種扶持措施。如房地產企業所得稅預售收入應稅毛利率由20%調整為15%，非普通住宅、商業、車庫土地增值稅扣繳率由3.5%調整為2%，普通住宅土地增值稅扣繳率執行1%。
此後，多地緊隨重慶步伐，陸續出臺去庫存措施。19福建省住房城鄉建設電視電話會議提出，鼓勵各市縣根據實際情況制定政策，按照“壹市壹策”、“壹縣壹策”、“壹盤壹策”的原則，在2016年2月底前落實具體樓盤的房地產去庫存措施。對於庫存大、去化周期長的三四線城市，要暫停供地。
20日，湖南省住房和城鄉建設工作會議提到，湖南房地產去庫存壓力較大。有些地方去庫存周期(商品房銷售周期)達到2到3年，必須采取強有力的措施。湖南省住建廳提出，貨幣化安置是去庫存的有效手段。2016棚改貨幣化安置比例原則上不低於50%，對安置比例高的地區和項目給予資金傾斜。公租房從2017開始不再新建，完全通過租賃市場解決，政府給予租金補貼。此外，還提出了大力發展租賃市場、支持農民工進城落戶、發揮公積金政策效應等去庫存措施。
21，海南省住房和城鄉建設廳廳長丁式江在海南住房和城鄉建設會議上透露，由於銷售速度低於建設速度，海南商品房去庫存壓力很大。海南將采取10措施，全力推進去庫存和轉型發展，逐步降低商品房開發比重，提高商業地產比重，推動房地產從單壹產品向多元化產品轉變。同時，將取消過時的限制性措施，並為工業結構調整創造壹個可預見的環境。
民生證券宏觀分析師朱振鑫指出，去庫存是供給側改革的重中之重，刺激房地產合理需求是去庫存的重中之重。降低公積金首付後，降低壹般貸款首付是順理成章的，不排除進壹步降低的可能。
關鍵詞四:減壓——三四線城市樓市迎來機會。
房地產庫存壓力有多大？以河南省為例，根據河南省統計局的數據，到2015年末，河南商品房待售面積為3606.83萬平方米。據河南省住建廳統計，該省批準預售的商品房庫存已達100110000平方米，平均銷售周期為17個月。房地產行業來看，銷售周期在7到12個月的正常範圍內，超過12個月有很大的庫存壓力。
國泰君安地產研究團隊表示，這壹政策的出臺，是為了進壹步加快非限購城市(限購城市具體指北上廣深和三亞)的去庫存，通過銷售端的回暖來穩定投資端，為目前悲觀的樓市註入壹劑強心針。2015年房地產開發投資增速僅為1%，土地購置面積和土地成交價格同比下降31.7%和23.9%，整體較低。
同策咨詢研究部總監張宏偉表示，通過降低首套房首付比例，可以降低購房者入市門檻，可以適度激活目前以自住為主的樓市交易量，緩解大部分三四線城市和壹半以上二線城市庫存相對較大的市場壓力，同時保持房價相對穩定。
最厲害的不是把首套房首付降到20%，而是把二套房首付降到30%(以前很多城市是40%到70%，少數是30%)，這將激活二線城市尤其是“強二線城市”的改善需求和投資需求。二線城市中，蘇州、杭州、南京、鄭州最看好樓市，因為這些城市人口競爭力強，樓市庫存不算太多。此外，人口快速增長的長沙市中心區的普通住宅也不容樂觀。
壹些地方在“放寬限購”的同時，還通過“放寬戶籍”鼓勵農民買房。廣西的壹些城市，如北海、玉林、南寧，已經出臺了新政策，居民可以通過購房落戶城市。在能查到的城市中，出臺上述類似政策的地方遍布中國的南北方，北方是呼和浩特，南方是海口，中間是武漢。
據中信建投團隊統計，2015年，壹二三線重點城市成交增速分別為39%、14%、13%。二季度以來，壹線城市保持量價齊升的積極態勢。因為壹線市場往往具有示範效應，二線主流市場已經回暖，房價向地價的傳導在南京等部分城市已經出現。這壹次，將進壹步提高資本杠桿。
關鍵詞五:2016房價是漲是跌？
過去五年，中國的核心城市經歷了嚴厲的房地產市場調控。隨著大部分城市取消限購，利率持續走低，以及各地的貸款優惠政策，以及供給側改革和城鎮化進程，從消費者的角度來看，機會已經出現。
樓市真的會“跌”嗎？有人認為開發商降價動力不足。
英達大學證券研究所所長李大霄也認為，這是支持合理住房消費的利好政策，對促進房地產市場平穩健康發展、穩定房地產市場和去庫存有積極影響，為地產股提供重要支撐，對股市穩定也有重要意義。
“未來兩三年，房地產政策暖風不會停。”民生證券宏觀分析師朱振鑫表示，壹方面60億的潛力股需要去化，另壹方面房價整體幾乎沒有上漲的風險，政策放松空間較大。下壹步可以等:進壹步調整交易環節稅費(放寬征收標準，改變征收方式)，調整住房標準，出租經濟適用房出售，成立國家住房銀行。
根據樓市參考，二線城市樓市會出現補漲。由於“首套房首付降至兩成，二套房首付降至三成”只在非限購城市執行，北上廣深、三亞五個限購城市目前無法執行。而杭州、南京、鄭州、天津、重慶等二線城市可以執行，這就給了他們彌補房價上漲的機會。
“2016年房價將穩中略漲，高庫存和看跌預期限制了全國範圍內的漲價動力。”交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹認為，2015年商品房銷售增速快速增長，與寬松的貨幣環境和房地產政策的持續放松密不可分。
據騰訊財經
浙江新聞+
在2月21日閉幕的中央經濟工作會議上，化解房地產庫存被列為2016年中國經濟社會發展五大任務之壹。這是前所未有的。
會議明確指出，將采取包括實施需求側戶籍制度改革、加快農民工市民化、促進農民購房等措施；在供給端，鼓勵房地產開發商適當降低房價，促進房地產開發企業兼並重組。同時，顯然應該廢除“過時的限制性措施”。
如何理解這些政策？它們釋放了哪些信號，會對房地產市場產生怎樣的影響？尤其大家最關心的是中央政府明確鼓勵降低房價。“我的房子會貶值嗎？”
為什麽“去庫存”上升到國家層面？
這次中央經濟工作會議，多達325個字，對房地產去庫存進行了闡述和措施，將“去庫存”上升到國家層面。主要是因為:目前中國整體房地產庫存水平較高，尤其是三四線城市，房地產企業投資意願下降，成為拖累中國經濟的最大風險。
CICC最新數據顯示，全國壹線城市平均去化時間為8.8個月，二線城市為11.2個月，三線城市為21.5個月。因此，化解房地產庫存不僅是當前的現實問題，也是供給側結構性改革的重要方面。
中央鼓勵“降房價”。我們的房子會塌嗎？
這次中央經濟工作會議鼓勵開發商降價，並不是試圖用行政手段限制開發商提高房價，而是用引導的方式讓開發商對市場的未來有合理的預期。
當然，並不是每個城市的樓盤都需要降價。比如北京等壹線城市的房價就不太可能下跌。這種說法的核心目的是避免開發企業誤判去庫存的情況，避免土地市場的激烈競爭。在實施中，具體的政策和措施仍將是市場化的手段。
當然，企業作為市場的主體，也會有自己的考量。比如上市公司降價可能導致利潤下降，小開發商降價可能面臨倒閉，更何況降價可能引發群體事件。所以，如果降價，企業會根據自身情況做出決定。
政府也應該考慮實施全方位的去庫存計劃。市場上呼聲很高:讓政府、銀行、稅務局加入進來，切實減輕開發商的稅負，改變房地產開發總成本逐年上升的勢頭。
同時最大程度釋放第壹，改善和投資需求。比如房貸首付和利率下調，繼續實施RRR下調、利率下調等寬松貨幣政策，實施購房財政補貼、房地產稅減免等優惠政策。
壹線城市的限購是“過時的限制性措施”嗎？
考慮到目前壹線城市的供需情況，2016年特大城市限購應該不會放開。更何況壹線城市還需要通過限購限貸等政策來調控人口規模。
所以“過時的限制性措施”就是在壹些供大於求的地方取消限購、限貸、限價等不合理的政策。但從全國範圍來看，二套房、三套房的高利率、首付等政策可能會調整或取消。
總的來說，去庫存不能只靠政府，還需要房企齊新的配合。
未來不會出現類似4萬億的大規模刺激政策，也不會出現兇猛的超級去庫存政策，所以不能心存僥幸。本屆政府更加強調鞏固基礎和培育人民幣，著眼於中國房地產市場的長期穩定和發展。
農民可以進城落戶？體制改革總要三五年。
會上提出，實施戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶。這壹政策試圖抵消人口拐點對房地產市場的負面影響，利用人口紅利繼續支持樓市發展，釋放更多住房需求。
據統計，全國三四線城市約有30%至40%的住房需求來自周邊的小城鎮和農民。如果政府能夠在信貸、稅收、宅基地流轉(或質押)等方面加大政策支持，確實可以釋放大量新增住房需求。
但參考美國次貸危機的教訓，不能過度鼓勵支付能力弱的農戶買房，否則可能會出現還款困難、不良貸款率上升的情況。
在深化住房制度改革的方向上，會議提出了“建立以購租並舉為主要抓手的住房制度，滿足新市民住房需求”的主攻方向，這意味著未來可以將購買商品房庫存轉為保障房，將農民納入住房保障體系，進行公積金和社保方向的改革。
比如，包括打破城鄉二元體制，建立政策性住房銀行，推進房貸資產證券化，允許異地貸款，實施公積金房貸資產證券化等。
農民工市民化等措施確實是化解樓市庫存的壹種方式，但這是中長期政策，需要戶籍制度改革等壹系列改革，至少需要兩三年才能見效。
總的來說，長期和短期的去庫存措施應該同時進行，協調進行。
投資買房其實是政府鼓勵的，租房會成為壹個大市場？
這次會議提出了“鼓勵購房，發展租賃市場”的行業管理思路，這是壹次巨大而徹底的變革。以前“多買房”總被認為是投資和投機，是政策嚴厲打壓的對象。
這種變化說明政府認識到我國房地產市場已經進入存量房時代，即商品房直接轉化為二手房，形成住房租賃市場。
但目前國內住宅租金回報率較低，尤其是三四線城市。顯然，政府不僅會依靠預期的指導來發展租賃市場，還會出臺切實的政策激勵措施。
這壹政策的重點是降低擁有住房的成本。當然，由於稅率改革的復雜性，房地產行業的改革近期很難出臺。
特別需要提醒的是，開發商作為市場的主體，應該有壹個基本的認識，去庫存絕不是政府主導的市場，借機漲價是不明智的。