現狀:全國70城樓市兩個世界。
最近壹些房地產項目被曝出“房托”現象，制造房屋供不應求的假象，讓不少市民大呼意外。“沒想到賣樓會有這種操作？而且最近樓市不是在升溫嗎？經常聽說新盤壹推出就火。”市民李小姐說。
縱觀全國，記者發現，2020年期間，並非所有城市的樓市都表現良好。國家統計局公布的165438+10月份數據顯示，70個大中城市房地產市場價格漲幅總體平穩，其中36個城市新房價格環比上漲，28個城市環比下降。
中原地產首席分析師張大偉認為，壹是調控政策不斷升級。自去年下半年以來，32個城市收緊了房地產市場政策。雖然力度不同，但主要是收緊。對市場的影響，尤其是對新房的影響，已經逐漸顯現。很多城市的新房限價政策影響了新房的價格，所以樓市數據逐漸有增有減。其次，市場供應增加，大部分企業在年底抓緊增加供應，部分企業也在促銷。
不過，從壹線城市來看，樓市表現依然紅火。2020年6月5438+065438+10月，4個壹線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，二手住宅銷售價格環比上漲0.5%。
住房融資再次被解讀為“緊縮詛咒”。居民貸款增速或下降。
就在部分城市樓市開始出現高燒的時候，金融監管給樓市潑了兩盆冷水。
2020年6月365438+2月31日，央行、銀監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，明確從2026年6月365438+10月1日起，7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行、非中資小型銀行。對超過上限的機構設置兩年或四年的調整過渡期。
具體來看，房地產貸款(包括企業和個人)總體占比上限:大型中資銀行40%，中型中資銀行27.5%，小型中資銀行和非縣域農合機構22.5%，縣域農合機構17.5%，村鎮銀行12.5%；個人住房貸款上限:大型中資銀行32.5%，中型中資銀行20%，小型中資銀行和非縣域農村合作機構17.5%，縣域農村合作機構12.5%，村鎮銀行7.5%。
郭盛證券的研究報告顯示，從上市銀行2020年上半年的業績數據來看，在已披露個人住房貸款的34家上市銀行中，個人住房貸款占人民幣貸款的28.29%，房貸+企業房地產貸款占35.58%。其中21家銀行可以滿足現有比例要求，其余13家銀行未來需要調整資產配置結構。“由於資管新規過渡期歸還的住房租賃相關貸款和房地產貸款不在統計範圍內，監管口徑的實際值可能會更低。”
郭盛證券分析師馬婷婷認為，在“房住不炒”的思路下，當前房地產政策趨嚴，過去捆綁銀行和房地產貸款快速獲利的經營思路難以為繼。同時，未來我國居民杠桿率上升速度將放緩，居民貸款整體增速下降為大概率事件。未來，銀行的零售業務將從“房貸驅動”向“客戶服務”轉變，銀行在零售客戶管理、財富管理等領域的優勢將進壹步凸顯。
民生證券認為，部分銀行個人房貸占比已經超過上限，通知將對個人住房貸款規模產生影響，個人房貸杠桿端開始適度收縮。
某股份制銀行相關人士表示，考慮到2-4年的過渡期和貸款增長，預計短期信貸投放影響不大。
2021樓市前景；
市場總體穩定。
“去杠桿”已成趨勢
“房地產融資收緊是意料之中的。”有房地產業內人士告訴記者，近兩年來，房地產金融的“水龍頭”不斷收緊。在保護剛需的同時，購房者“杠杠”也變得越來越難。接下來，樓市“去杠桿化”繼續成為趨勢。
值得註意的是，據統計，2020年廣州* * *出讓商業用地146宗(其中住宅用地85宗，商業用地61宗)，同比增長62.22%；裝配施工面積達到265，438+065，438+099，800平方米，同比增長342，654，38+0%。據柯睿相關人員分析，自2017年以來，廣州本地拍賣市場年成交額“四連增”，這預示著新建商品住宅的供應仍將持續。結合最近廣州積極引進各類人才的新政策，廣州供需兩旺，前景看好。
然後去年出現了大量出讓地塊的潛在高供應量，導致庫存增加。會不會限制買家？某研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受全媒體記者采訪時表示，土地供應的增加壹般在十二個月或半年後形成供應。“會不會導致需求受限？這個標誌不明顯。”
縱觀全國市場，RealData預測2021市場總體平穩，土地市場成交量減少，價格漲幅收窄至10%左右。新房市場和二手房市場整體交易量與2020年相當，其中二手房交易量與2020年相當，價格漲幅從7%收窄至5%左右。房地產的金融紅利逐漸減弱，房價上漲的時代壹去不復返了。從結構上看，區域間市場分化進壹步加大。2021，長三角城市房價將保持溫和上漲，珠三角市場可能降溫，但市場基本面依然強勁。其他非核心城市降溫的可能性更大。