265438+20世紀經濟研究院沙裏實習研究員王語嫣8月17日召開中央財經委員會第十次會議，提出以高質量發展推動* * *繁榮。完善收入分配結構，實現公共服務均等化是實現富裕的題中之義，實現全體人民住有所居是兩者的關鍵交匯點之壹。
住房問題關乎民生福祉。作為住房保障體系的三大主體之壹，保障性租賃房具有顯著的民生屬性。發展保障性租賃房，對於緩解住房租賃市場結構性供給不足，解決新市民、年輕人等群體住房困難，促進* * * *繁榮具有重要意義。
保障性租賃房制度發展重點在人口凈流入的大城市，人口流動與GDP高度相關。因此，21世紀經濟研究院以2021上半年GDP排名前十的城市為樣本，調查重點城市的保障性租賃房發展情況。
解決大城市的住房問題
央行發布的2019年中國城鎮居民家庭資產負債狀況調查顯示，城鎮居民家庭資產以實物資產為主，其中住房占比近七成；城鎮家庭債務參與率為56.5%，其中房貸占家庭總債務的75.9%。在壹定程度上，住房支出在影響居民收入分配的因素中所占的比重最大。
自2016中央經濟工作會議確定“房住不炒”的行業基調以來，房地產的民生屬性越來越明顯。完善住房供應和保障體系，實現人人有房住，已經成為促進基本公共服務均等化和* * *繁榮的重要內涵。
第七次全國人口普查數據顯示，2020年將有近4.93億人戶分離人口，其中流動人口近3.76億，十年間增長近70%，成為城市新市民和青年的重要組成部分。相比較而言，大城市的住房問題比較突出。如何解決大城市新市民和年輕人的住房困難，促進人、城、業壹體化發展，是現階段完善住房供應和保障體系的關鍵問題之壹。保障性租賃房的發展提供了新的思路。
去年底，中央經濟工作會議明確，要解決大城市突出的住房問題，高度重視保障性租賃房建設。今年兩會明確提出，要切實增加保障性租賃房供應，盡最大努力幫助新市民、年輕人等緩解住房困難。後來在“十五”、中共中央政治局會議、住建部座談會、國務院常務會議等文件和會議中，都涉及到了保障性租賃房的相關內容。
6月24日，國務院辦公廳印發《關於加快發展保障性租賃房的意見》，提出加快完善以公共租賃住房、保障性租賃住房和* * *產權住房為主體的住房保障體系，首次明確了國家層面的住房保障制度頂層設計。
保障性租賃房主要解決符合條件的新市民、年輕人等群體的住房困難，以建築面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低於同地段、同品質市場的租賃住房。在建設和運營方面，政府提供政策支持，引導多主體投資、多渠道供給，主要利用集體經營性建設用地、企事業單位閑置土地、工業園區配套用地和存量閑置房屋，適當利用新增供應的國有建設用地進行建設，合理支持商業服務設施。
保障性租賃房在壹定程度上解決了城市“夾心層”的住房問題，這類人群不符合中低收入家庭標準或公租房申請條件；而不具備高收入條件，無法通過購買* * *產權房或商品房解決住房問題。
以上文件對保障性租賃房的發展有指導和引導作用，但具體落實還要看各地。在發展保障性租賃房的過程中，城市人民政府承擔主要責任，需要做好保障性租賃房的組織實施工作。
10城市重點解決住房問題。
保障性租賃房屬於政策性住房。在國務院發文之前，壹些城市的保障性租賃房概念並不成熟，但有政策性住房的相關安排。21世紀經濟研究院梳理10城市“十四五”規劃綱要和2021政府工作報告發現，各地明確提出解決突出住房問題，優化完善住房保障體系。
廣州、重慶、成都、杭州、武漢、南京等城市明確提出推進保障性租賃房建設。例如，廣州市“十四五”規劃中提出，增加保障性租賃住房供應，單獨列出租賃住房用地計劃，探索利用國有企業、高校、科研機構等企事業單位集體建設用地和閑置土地建設租賃住房，支持非居住住房改造為保障性租賃住房。南京在2021的政府工作報告中明確指出，要完善租購並舉的住房制度，健全以保障性租賃房為重點的住房保障體系。新開工保障性住房650萬平方米，竣工260萬平方米，籌集保障性租賃房4萬套。
此外，在“十四五”規劃中，杭州將住房保障工程作為七大“* * *共富工程”之壹，可見解決住房問題對共富的重要作用。杭州“十四五”規劃提出，加大保障性住房建設和供應力度，繼續開展中央支持的住房租賃培育試點，規範發展住房租賃市場。
雖然部分城市沒有明確指向建設保障性租賃房，但文件涉及相關內容。例如，北京在“十四五”規劃綱要中提出，鼓勵低效商業項目改造，進壹步推進集體土地租賃住房試點，不斷規範和發展住房租賃市場。上海在“十四五”規劃綱要中要求，多主體多渠道增加租賃住房供應，充分發揮各類市場主體作用，增加城鎮基本服務人員宿舍型租賃住房供應。到2025年，租賃住房(含客房和宿舍床位)將超過40萬套。
截至目前，上海、廣州已先後出臺城市住房發展“十四五”規劃，成都出臺加快發展保障性租賃房的實施意見，進壹步規定建設保障性租賃房。
在上海市住房發展“十四五”規劃中，租賃住房被列為重點工作中的第壹項，提出加快租賃住房有效供給，加大保障性租賃住房推廣力度，發揮保障性租賃住房服務福祉的作用。“十四五”期間，上海計劃形成租賃住房(客房和宿舍床位)42萬套以上，占住房供應總量的40%。其中，出租房22萬套，宿舍床位20萬張。
在廣州市住房發展“十四五”規劃中，與保障性租賃房建設相關的內容更為詳細。在《國務院關於保障性租賃房的意見》的基礎上，擴展了編制數量、編制渠道、申請人、住房規定等內容。如“十四五”期間準備60萬套保障性租賃房(含人才公寓)，有效解決環衛、公交等公共服務行業人群、重點發展行業年輕人、外來務工人員等問題。
在10城市中，成都率先提出加快發展保障性租賃房的實施意見，明確了發展保障性租賃房的工作目標、申請人、租金標準、建設標準、土地和資金支持政策、保障落實等內容。租金方面，成都市保障性租賃房租金實行政府指導價，每年漲幅不超過5%，租金優惠根據承租人的人才、住房、工作單位等細分。
其他城市的保障性租賃房相關政策仍在制定中，但部分城市在建設規劃和推廣方面已經取得進展。比如，北京正在研究保障性租賃房的準入辦法，但明確沒有對申請家庭的收入和資產進行審核；上海提高了無房租房者的公積金月提取限額，明確保障性租賃房要“全額提取”；蘇州鼓勵房地產企業將開發建設的長租公寓用於保障性租賃房，成功推動壹批項目落地。
由於國辦保障性租賃房文件才發布兩個月，大部分城市的保障性租賃房整體發展規劃和實施還處於調研準備階段。如何界定“符合條件的新市民、年輕人”，如何確定“租金低於同地段、同品質市場租賃住房租金”的具體標準，是否有居住年限的要求，各種政策扶持的力度和具體方案仍需細化。
21世紀經濟研究院認為，發展保障性租賃房是幫助以新市民、年輕人為代表的流動人口實現城市穩定居住的關鍵制度之壹。壹方面有利於促進全體人民住有所居，實現“房住不炒”的目標；另壹方面，保障性租賃房相對較低的租金水平也有利於調整收入結構，緩解房價上漲壓力，擴大中等收入群體比重，起到促進繁榮的雙重作用。