壹、中國物流園區發展規模
中國物流園出現在1999左右。平湖物流園在深圳啟動，規劃用地14.6平方公裏，成立管委會，並向社會介紹。此後，許多地方政府積極規劃和建設物流園區，形成了壹股園區熱。據統計，2020年全國物流園區1802個，2015-2020年。中國的物流園區數量每年增長8.3%。近年來，國家開始整頓各類園區，物流園區建設步伐放緩。取消了壹批沒有詳細規劃的物流園項目。總體來看，我國物流園區建設呈穩步增長趨勢，但增速逐步提高。
2006-2020年中國物流園區數量和規模變化(單位:家)
資料來源:中國物流與采購聯合會、中國物流學會前瞻產業研究院。
二、物流園區的分類和盈利模式
1，物流園區類型
2017年，中國國家標準化管理委員會發布了《物流園區分類與規劃基本要求》GB/T21334-2017，將物流園區分為五類。
貨運服務型:依托空運、水運或陸運節點(樞紐)規劃建設；為大量貨物的配送和轉運提供配套設施；主要服務於區域物流轉運和運輸方式轉換。(備註:空港物流園依托機場，以空運和快遞為主，銜接空運和公路轉運；港口物流園區依托海港或河港，連接水運、鐵路、公路轉運；陸路口岸物流園區依托公路樞紐或火車站連接公路和鐵路轉運)
生產服務型:以經濟開發區、高科技園區、工業園區等制造業集聚區為依托進行規劃建設；為生產企業提供綜合物流服務；主要服務於生產企業的物料供應、產品生產、銷售和回收。
商業服務:依托各類批發市場、專業市場等商品集散地進行規劃建設；為商貿流通企業提供綜合物流服務和配套商業服務；主要服務於商業流通行業的商品配送。
口岸服務:基於對外開放的海港、空港、陸港、海關等特殊監管區域和場所的規劃建設；為國際貿易企業提供國際物流綜合服務；主要服務於進出口貨物的報關、報檢、倉儲、國際采購、分撥配送、國際中轉、國際商品展示。
綜合服務:具有兩種或兩種以上服務功能的物流園區。
2.物流園區的盈利模式
物流園區投資大，回收期長。不同的物流園區由於投資主體不同，功能定位不同，盈利模式和盈利能力也不同。但總體來看，物流園區的利潤來源主要有四個，即土地增值收入、租金收入、服務收入和投資收入。
土地增值:投資者以低價向政府購買土地。開發成熟後，土地的價值會上升，房屋和建築物的價值也會上升。持有人可以選擇高價套現，也可以繼續持有操作保值。
租金收入:經營者出租園區內的倉庫、辦公樓、停車場、物流設備等獲得收入。
服務收入:
(1)物業服務:為園區客戶提供優質的物業服務，收取物業服務費。
(2)信息服務:利用聚集的資源搭建信息對接和服務平臺，壹是提供車輛配載信息，二是提供商品供求信息，三是提供壹攬子智能倉儲物流管理系統服務，並從這些服務中提取傭金或每年收費。
(3)其他服務:通過培訓服務、融資服務、技術服務收取服務費。
投資收益:投資有發展潛力的物流加工、配送、電子商務項目。
三、中國物流產業園發展面臨的問題
1，土地限制
近年來，隨著城市化進程的加快，土地資源日益稀缺，土地成本不斷上升。尤其是北上廣深等發達城市，土地存量不斷減少，新增土地供應不足，導致“壹倉難求”，物流企業被迫向周邊甚至更遠的地區擴散。城市配送半徑的擴大，不僅增加了物流成本，也影響了商品新鮮度和服務質量。土地約束已經成為阻礙物流園區發展的最大因素。
2、人才制約
近年來，新技術、新模式、新業態不斷湧現，推動了物流管理、運營、組織模式的變革，物流人才需求結構發生了巨大變化。高層次專門人才和復合型人才短缺已成為普遍現象。目前，人才問題已經成為制約物流園區發展的主要因素，尤其是物流信息人才、物流管理人才、連接產業鏈和供應鏈的人才以及國際物流人才。
3.財政限制
由於前期資金投入大，回收期長，物流園區在運營過程中資金短缺，甚至出現後期發展資金斷裂。融資和退出機制不完善，中小民營企業融資難、退出難，大型國企不敢貿然進入。房地產的圈地和炒作，行業標準的不完善，模式的不清晰，加劇了社會資本不願意貿然進入。的確，金融支持導致部分物流園區配套設施不足、服務質量差、信息化和智能化水平低，制約了物流園區的高質量發展。
4.規劃限制
由於政策的刺激和壹些投機行為的推動，壹些物流園區缺乏科學規劃，倉促上馬，沒有與區域經濟發展有效銜接。壹是與區域經濟發展規劃和實際物流需求銜接不夠，導致園區發展定位不清，面積大，盈利模式模糊；二是缺乏與交通規劃的有效銜接，導致運輸線路銜接不暢，運輸效率低，難以實現中轉和聯運；三是缺乏與城市建設規劃和行業資源配置的統籌協調，導致物流資源閑置、利用不均衡、運輸配送車輛流量和流向不均衡的現象。這壹切造成了大量的資源浪費。
第四，物流產業園的發展趨勢
專業化:中國經濟發展進入新常態後，產業分工進壹步明確，制造加工和商業企業的倉儲物流需求細化。依托鋼鐵、汽車、家電、電子、食品冷鏈等產業集群的物流園區，將依托穩定的市場需求快速發展。更專業化的服務使運輸成本更低，配送效率更高，經濟效益和社會效益更好，能更好地滿足專業客戶的需求。
信息化:隨著新壹代技術革命和產業變革，新技術、新模式、新業態將深刻影響物流園區的發展方向，幫助其向智能化轉型。信息和設施的互聯互通將帶動物流的互聯互通，實現園區業務的線上化轉型，建設線上物流園區，同時將業務數字化，打破信息不對稱的困局。
平臺化:未來的物流園區，基於信息化和沈澱的運營數據資源，將不再是簡單的倉儲轉運空間載體，而是帶動產業發展的動力平臺。除了提供基礎的空間配套服務和物業服務，運營商還將通過公共平臺提供政務、信息發布、資源對接、融資協助、人才培訓、智能管理等服務，使園區成為商流、物流、信息流、資金流的集合。
綠化:隨著“碳中和”目標的提出，綠色物流園區加速出現。物流園區將加強綠色運營技術創新，不斷提高物流綠色化水平，通過綠色包裝、綠色配送、綠色回收、綠色智能、綠色供能等多種模式建設、運營和管理園區，向低汙染、低消耗、低排放、高效率、高效益方向轉變。