商業房地產分類
1.傳統商店
商業地產最初的雛形是服務於人們日常生活的發廊、餐廳、便利店。他們以普通居民為服務對象，服務比較齊全，以滿足人們的日常生活為基本目的。這種商業地產的原始形態遍布全城。由於其極大的靈活性，它仍然是投資者的首選和發展基礎。目前，超過壹半的投資者在第壹次投資時仍然鐘情於傳統店鋪，但其規模普遍較小，抗風險能力較低。
2.專業市場
專業市場是市場分割的產物，憑借某些產品品種齊全的優勢，牢牢占據商業市場的壹角。電腦城、數碼廣場、裝飾家居等專業市場紛紛湧現。這種市場壹般在城市周邊，對區域的要求不是很高，但是非常強調“集群效應”。有規模就有人氣，有人氣就有商業精神。
3.鬧市區綜合商業市場
市中心的綜合商業市場基本都位於市中心的傳統商業區。厚重的商業氛圍和消費者的消費習慣，保證了這個商業市場永遠站在商業地產的前端，是城市商業發展的“晴雨表”。壹般位於城市中心，港口的不可復制性成為了決定性因素。是消費者消費習慣的場所，保證了它超強的購買指數。然而，這類商業市場高昂的房價和運營成本也讓許多“青睞者”望而卻步。
4.社區商務中心
社區超市、商場等社區商業中心滿足了人們就近消費的需求，但這種消費往往以日常消費品為主，檔次與市中心的綜合商業市場仍有差距，但便利性是其“殺手鐧”。
5.休閑度假業務
現代人的生活節奏越來越快，普遍感到壓力很大。他們渴望身心放松，渴望遠離城市的喧囂和繁雜，回歸自然。所以休閑商業地產模式蓬勃發展，但客戶群在目前的形式下還不太穩定，客戶群的穩定與否直接關系到其成敗。
6.商業和住宅辦公樓
商住辦公樓的出現是現代社會高速發展的產物，它集辦公和住宿於壹體，使“家”辦公成為現實。對很多中小公司來說是“權宜之計”，但壹般都比較現代，符合年輕人快節奏、時尚的消費習慣。以SOHO為代表的商住寫字樓就是其典型代表。
7.甲級寫字樓
作為商業地產的高級形態，甲級寫字樓市場有較大的空置，但前景也是光明的。
8.大型商業中心MALL
金融區域中心、活動中心、消費中心、配送中心、管理中心融為壹體，有購物、休閑、美食等生活消費“壹站式”配套服務。
02
零售業務分類
根據零售店的結構特征，我國零售業態分為九種類型:百貨商店、大型綜合商場、超市、便利店、專賣店、專賣店、購物中心、家居中心、倉儲式商店。
1.百貨業態的結構特征
(1)專櫃銷售和自選(開架)銷售相結合。
(2)商品結構齊全，小批量，高毛利，主要經營男裝、女裝、童裝、服裝、材料、家居用品。
(3)定價銷售可退貨，有導購、餐飲、娛樂場所等服務項目和設施，服務功能齊全。
(4)廠址位於城市的繁華地段和主要交通要道。
(5)商圈大，壹般以流動人口為主要銷售對象。
(6)店面大，面積5000多平米。
(7)店鋪設施豪華，店鋪典雅熱鬧。
(8)目標客戶為中高端消費者和追求時尚的年輕人。
2.超市業態結構的特征
(1)采用自選銷售的模式，出入口分開，在出口收銀臺統壹結算。
(2)商品以購買頻率高的商品為主，經營的商品應以肉、蛋、水果、水產品、冷凍食品、副食調料、糧油及其制品、乳及乳制品、熟食、日用品為主。
(3)場地位於居民區、交通要道和商業區。
(4)商圈狹窄，以居民為主要銷售對象。
(5)店面面積500平方米以上。
(6)目標客戶以居民為主。
3.大型綜合超市
(1)采取自選銷售模式和連鎖經營模式。
(2)產品衣食住行齊全，註重本企業的品牌發展。
(3)有與店鋪經營面積相適應的停車場。
(4)目標客戶為購物頻率高的居民。
(5)商圈大。
(6)店鋪營業面積壹般在2500平方米以上。
(7)廠址位於城鄉結合部、居民區和主要交通要道。
4.便利店業態結構的特征
(1)開架選擇為主，在進口(或出口)地收銀臺進行結算，可采用連鎖經營模式。
(2)商品結構特征明顯，消費即時性、容量小、應急性等。
(3)位於居民區、公路幹線、車站、醫院、娛樂場所、機關、團體、企事業單位。
(4)商圈狹窄，壹般設置在居民步行購物5 ~ 7分鐘以內。
(5)店鋪營業面積約100平方米，營業面積利用率高。
(6)便利店的商品價格略高於壹般零售業態。
5.專賣店業務結構的特點
(1)連鎖經營也可以進行固定價格銷售和開架面對面銷售。
(2)商品結構專業、有深度，品種豐富，選擇余地大，以某壹類商品為主。
(3)位置多樣化，大部分店鋪位於繁華的商圈、購物街或百貨商場、購物中心。
(4)經營面積取決於主要商品的特點。
(5)目標市場多為流動客戶，主要滿足消費者對某些商品的選擇性需求。
6.大型專賣店
(1)采用按需銷售和開架面對面銷售相結合的方式。
(2)主要銷售某壹類或幾類商品，品種齊全，選擇余地大。(3)選址在區域中心、城郊結合部、交通要道、大型居住區附近，符合城市規劃。
(4)商業服務輻射半徑5公裏以上，目標客戶主要是有目的選擇某種商品的流動客戶。
(五)營業面積3000平方米以上。
(6)設置不低於營業面積50%的停車場，提供相關技術和服務。
7.購物中心業態結構的特征
(1)由發起人有計劃地設立，由商業公司管理。中心內設有門店管理委員會，開展廣告等活動，實行統壹管理。
(2)內部結構由以百貨商店或超市為核心的商店，以及專賣店和專賣店、餐飲娛樂設施等多種零售業態組成。
(3)服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂於壹體。根據銷售區域，設置相應規模的停車場。
(4)選址為中央商務區或城鄉結合部的交通要道。
(5)商圈取決於不同的經營規模和商品。
(6)設施豪華，店鋪典雅，寬敞明亮，實行店鋪租賃制。
(7)目標客戶，主要是移動客戶。
(8)根據位置和商圈，購物中心可分為鄰裏型、社區型、區域型和超區域型。
03
商店分類
1.按發展形式分類
(1)商業街商鋪
商業街是指根據街道的形態，以平面形式布置的單層或多層商業地產形態。街道兩側的鋪面和商業樓內的商鋪屬於商業街商鋪。類型包括建材、汽配、服裝精品街、酒吧街、美容用品街等等。
與商業街發展密切相關的是商業街商鋪，而商業街商鋪的經營完全取決於整條商業街的經營:經營良好的商業街的投資者大多已經獲得了豐厚的利潤；差的商業街自然讓投資者、商鋪租戶、商鋪經營者面臨損失。
(2)市場商店
指用於某種或綜合性商品的批發、零售和經營的各類商業建築，部分為單層建築，大部分為多層建築。這類市場的店鋪就是我們說的市場店鋪。
市場商鋪在零售業中占比較高，全國各地有大量從事某種商品業務的專業批發零售市場，如圖書交易市場、電子市場、家電市場、家具城、建材城等。
(3)社區商店
社區店是指位於住宅小區內的商業店鋪，其經營對象主要是住宅小區的居民。
社區商鋪的主要形式是1-3層的商業樓宇或樓宇底層的商鋪。有的鋪面可以直接對外開放，但大部分都是鋪位。
(4)住宅地下商店
住宅地下壹層商鋪是指位於住宅地下壹層的商業商鋪(可包括地下1、2層和地上1、2層，或其中壹部分)。
底層住宅商鋪是市場極為關註、投資者熱衷的商鋪投資形式。對於住宅底層商鋪的投資者來說，鑒於住宅底層商鋪上方的建築所帶來的穩定的客戶流，住宅底層未來的客戶群會相對可靠，換句話說，投資者的投資風險相對較小。
(5)百貨公司和購物中心
百貨商場和購物中心的店鋪是指百貨商場和各類購物中心的店鋪。百貨公司和各類購物中心的經營，對裏面的店鋪經營有著直接而深遠的影響。目前國內有很多這樣的項目在運營，在國內很多大中城市也有很多大型ShoppingMall項目在開發建設。
(6)商業建築和寫字樓
商業建築、寫字樓是指以商業為目的的酒店、商住公寓、會所、俱樂部、會展中心、寫字樓等商業空間。這類店鋪規模相對較小，但其商業價值值得關註。
(7)交通設施商店
交通設施商鋪是指位於地鐵站、火車站、機場等交通設施內及周邊的商鋪，以及道路兩側的各類中小型商鋪。
以上是根據商鋪發展形態對商鋪的劃分。這種分類方法便於投資者從開發形態的角度了解商鋪項目的類型，對於不同開發形態的商鋪建立基於開發理念的理解。
2.根據投資價值分類
商鋪作為壹種新型的房地產投資形式，其投資盈利能力和投資價值無疑是商鋪投資者最為關心的問題。如果被投商鋪的投資價值不高，對於商鋪投資者來說，至少意味著短期的失敗。北京普通住宅價格是公寓的2倍多，東方銀座的4倍，香港的10倍。商業街區的價格應該是住宅的2到3倍，而核心商圈的商鋪價格可以達到住宅的3到5倍。
04
社區商業的主要形式
國外社區商業是為適應城市居民郊區化而建立的，具有滿足社區居民購物、服務、娛樂等綜合需求的功能。
社區購物中心提供的商品包括便民商品和可選商品，主要有雜貨、食品、服裝鞋帽、家具、家電、建材、藥品、珠寶、禮品、酒類等。商品的檔次要根據所服務的社區的經濟情況來定，壹般以中檔商品為主。
服務功能包括銀行、郵政、電信、圖書館、派出所、醫療中心等公共事業，以及幹洗、修鞋、裁縫、洗車等日常服務。社區商業中心也是人們休閑娛樂的場所，提供許多大眾化的娛樂設施，如雕塑、溜冰場、電影院、健身房、攝影、旅行社等等。
此外，各類餐飲服務也是社區商業中心的功能之壹。快餐、酒吧、咖啡館不僅解決了人們購物、娛樂過程中的吃飯問題，也是朋友約會、休閑的好去處。
05
商城的各種模式
1.根據開發商背景和購物中心管理模式(包括自營比例):
產權式購物中心，產權式摩爾商場，百貨公司，連鎖摩爾商場等。
2.根據商場的規模:
超級購物中心/城市購物中心、大型購物中心、中型購物中心和小型購物中心。
3.根據購物中心的定位檔次。
高端貨，中高端貨，中低檔貨等。