店鋪選址五步曲第壹步:市場調研做壹個有效的商圈分析。
想要開壹家好的店鋪，進行壹些市場調研是不可避免的。從專業的角度來說，叫商圈分析，就是對店鋪的銷售範圍、來店顧客的特點、居住環境的地理位置進行調查分析。因為不同地理位置的店鋪有不同的適合經營的類型。所以投資者在選址的時候，首先要仔細觀察商圈的情況，比如商圈的客流量和車流量有多大，商圈的競爭對手有多少。壹般來說，客流量大的場所包括城市的商業中心、火車站、長途汽車站、附近的公交車站、商業步行街、大學校園門口、熱門旅遊景點、大型批發市場門口、大中型居民小區門口等。因為這些地方屬於商業集中地段，在繁華擁擠地段開店，成功幾率往往比普通地段高很多。但在具體選擇店鋪時，要註意商圈內競爭對手不要太多，專營同類商品的店鋪最好不要超過三家。
店鋪選址步驟第二步:根據主營產品確定地址。
經營地點的選擇與主營產品和潛在客戶密切相關。各行各業都有不同的特點和消費對象，繁華的商業區並不是唯壹的選擇。運營商在選址時要對自己的產品和目標消費群體有清晰的認識，做到知己知彼才能百戰不殆。比如便利店和中小型發廊適合開在社區居民區附近，而酒吧和茶館可以開在鬧市區附近。
店鋪選址第三步:地鐵站路口優勢明顯。
在路口的轉角處，或者壹些交通便利，毗鄰立交橋、下立交、公交車站、地鐵站、輕軌站等公共交通設施的地方，壹般車流量都比較大。同壹樓層、不同位置的商鋪價格也不盡相同，能見度較好、前面無遮擋的商鋪相對租金也相對較高，市場上很難找到。
第四步:與房東簽訂明確的商鋪產權關系。
壹般店鋪產權至少可以使用(出租)5年。為了達到降低租金的目的，至少要簽訂5年甚至更長的租期。除了談好租金，還要註意談好相關附加條件，才能省下不少錢。比如供暖、供水、供電、電話是否能正常，店鋪的屋頂、地面、墻壁是否能基本修復，水電設施是否能添置或維護。此外，陳艷提醒投資者，合同中應提前約定基礎設施，避免日後與房東發生不必要的糾紛。
店面選址第五步:選擇合適的店面區域。
商鋪投資不同於壹般的物業投資，各種業態的租戶對商鋪的面積有不同的要求。以服裝餐飲為例。壹般來說，小服裝店的營業面積可以達到30平米左右，而小餐館的營業面積需要50平米左右。如果壹味追求小面積，那麽商鋪所能承受的業態將相當有限，商鋪的靈活性也將大打折扣，勢必增加日後商鋪出租或轉租的難度。如果店鋪沒有合適的租客，租金回報自然是不可能的。
店面位置1註意事項，場地能否經營餐飲，能否辦理消防/衛生/環保證。
現行法律法規對餐飲經營有限制，沒有餐飲規劃新區不能開。如果面積大於300平米，就要註意建築的消防是否過關。最好先搞清楚廚房的面積和衛生狀況。排煙系統是環境保護的重點。
2、進口電線的尺寸，排煙、排水、衛生間、空調位置都可以解決。
進口線的大小會影響廚房設備和空調的使用，所以裝修時壹定要請專業人士搞清楚。排煙風機和凈化器盡量放在屋頂或較遠的地方，這樣操作不會影響餐廳。排水溝漏水壹定不能切斷，如果幾個月後漏到下壹層就麻煩了。空調管道的長度必須與空調本身的壓力相匹配，內部管道要鋪設好。
3、廣告牌的位置可以確定。
在妳決定開店之前，壹定要確定有多少塊廣告牌。
4.無論簽合同的房東是否合法，都要出示房產證和土地證原件。如果是企業，必須有工商執照和委托書。
我也怕這個。壹些別有用心的人防不勝防，因為產權不清或者轉租物業引發的糾紛太多了。同時，免租期與產權轉讓或未營業的商場的最終糾紛也可以在簽訂合同時預見。
5、門面、樓道、樓上、樓下及附近環境。
樓上有個迪廳，樓下有個小超市，旁邊有個藥店，或者旁邊有個店面沒開張沒重裝等等。
6.真正的面積是多少，公攤面積是多少，停車場的用途是什麽？
看物業的時候總會誇大面積，包括攤位的數量，停車場是跟什麽公司壹起用的，用餐高峰期還剩多少空位，尤其是大型餐廳和商業區。
7、簽訂合同的年限，政府的短期和長期規劃。
目前餐飲福利較少，回收較慢。年限和不斷增加的情況，對餐廳的長期經營和未來的轉讓都有影響。同時，必須考慮單向通行、不通行、道路改造、拆遷等政府規劃。
8、房租、物業費、水電費、電梯費分攤的算法。
前業主是否欠水電費，入住後的物業費、水電費、電梯費的數額等，都要確認清楚後再設定。
最後，關鍵是選對點，細節要足夠。租房者隱藏缺點，合同明確。不要沖動。沖動是魔鬼。
店鋪選址策略1。交通策略
在選擇門店的時候，首先要考慮它的業態特點。超市、便利店等規模較小、滿足顧客便利需求、以經營日用品為主、選擇性較低的零售業態，原則上應靠近顧客，而百貨商店或倉儲式購物中心等規模較大、產品種類齊全、以經營選擇性較強的商品為主的零售業態，能吸引顧客遠道而來，原則上應選擇在人多、交通便利的地方。便利的交通可以把很遠地方的人帶進來，購物者出門也很方便。便捷的交通已經成為現代零售業必須考慮的重要因素。比如交通便利是家樂福選址的首要因素，家樂福開店有三個條件:交通便利；人口集中；兩條路的交叉點。其實家樂福的法語名字？家樂福？確實如此。十字路口？的含義。
2.定位策略
地理位置細分策略是指在對氣候、地形、用地形式、道路關聯等地理條件進行仔細分析後，選擇店鋪位置的策略。主要可以從以下幾個方面進行細分:
壹、店鋪選址要註意路面和地形。壹般來說，商鋪的選址要考慮所選地點的道路和路面地形，因為這將直接影響到商鋪的建築結構和客流量。通常情況下，商店的地板應該與道路處於同壹水平，這是顧客進出商店的理想選擇。但在實際選址過程中，道路地形好的地段地價相對較高，商家在選址上競爭激烈。因此，在某些情況下，商家不得不將商店的位置選擇在斜坡上或路面與商店地面高度差很大的地段上。在這種情況下，最重要的是考慮店鋪的人口、門面、樓梯、招牌設計，壹定要方便顧客，醒目。
第二，店鋪選址要考慮地形。地形和地貌對商店選址的主要影響如下:
定向情況。朝向是指店鋪所在的方向，以正門的朝向為標誌。方位的選擇與商店所在地區的氣候條件直接相關。以我國北方城市為例，通常北方為頂，所以壹般商業建築坐北朝南是最理想的地理朝向。
趨勢形勢。趨勢是指店鋪所選位置的顧客流動方向。比如我國的交通管理制度規定人車靠右行駛，所以人們普遍養成了靠右行駛的習慣。這樣店鋪在選擇地理位置導入的時候就應該選擇右邊為頂。比如店鋪所在的道路是東西向的，客流主要來自東部，那麽東北路口就是最佳方向；如果道路為南北走向，客流以南向北為主，東南路口最佳。
路口情況。十字路口壹般指十字路口和岔路口。壹般來說，在這個路口，店面建築的能見度是很大的，但是在選擇路口的壹側時，要仔細考察道路的兩側，通常要對每壹側的交通流向和流量進行比較準確的調查，選擇流量最大的街道作為店面的最佳位置和店面的朝向。如果是岔路口，最好把店面設置在岔路口的前方，這樣店面最顯眼；但如果是丁字路口，店鋪會設在路口嗎？角落？，效果更好。
3.借貸策略
店鋪周邊的競爭對店鋪經營的成敗影響很大，所以在選址的時候壹定要分析附近的競爭對手。在商鋪相對集中的地方，只有在經營特色、價格、服務等方面努力做出特色，才能取得成功。對於功能單壹的零售店，由於業務單壹，規模小，對顧客的吸引力弱，很難有大的客流。這些商鋪具有依附性和借客性的特點，因此在選址上采取借客策略。壹種方案是在商業區或大型商場旁邊設立商店，以獲得更大的客戶。另壹個選擇是？XX專業街？開店的話，因為專業街的同行業店鋪比較多，會有聚合效應，容易擴大影響力，聚集人氣。消費者可以在專業街貨比三家，更容易起價，所以客流更多。這樣，商家做生意比自己壹個人做更容易。比如麥當勞、肯德基快餐店幾乎都建在大商場旁邊，也是這個道理。調查同壹地點同類零售企業的經營業績和商品價格水平，可以初步推算出可能的盈利情況；也有助於未來確定自己商品的定位，以較少的投入進入競爭激烈的市場，不僅站穩腳跟，而且發展迅速。所以，集中的門店之間既有競爭又有合作，要權衡和把握好這種關系。
4.客流分析策略
每個店家都知道，開店壹定要找人氣旺的地方。乘客數量是選址決策中必須考慮的壹個重要問題。有了足夠的人，店鋪的利潤回報才能得到保證，足夠的人氣才能支撐起購買量。店面的選址要分析客流的特點。古語有雲？壹步之遙三個城市？意味著店鋪的位置離銷售只有壹步之遙，與客流活動的路線有關。即使是同壹條街，由於交通狀況不同，基礎文化娛樂設施不同或者區域不同，位置不同，銷售業績也可能有很大差異。了解客流消費目標，分析客流調查結果，研究客流目的，如購物、通勤、換乘、旅遊或步行等。學校附近的門店要考慮寒暑假的時間，機關、公司集中區域的門店壹定要掌握好自己的上下班時間，車站附近的門店要搞清楚上下班規律，這樣會影響到開業後的營業時間，進而影響門店的業績。
5.潛在價值評估策略
潛在商業價值評估是指對擬開店地點未來商業發展潛力的分析和評估。在評估門店選址的優劣時，不僅要分析現狀，還要評估未來的商業價值。這是因為壹些很有前景的店面位置可能會隨著城市建設的發展由熱轉冷，而壹些過去不太引人註目的區域也可能在不久的將來變得繁華起來。所以在店鋪選址的時候更應該註重對潛在商業價值的評估。對此，我們可以從以下幾個方面進行評價:
壹是城市規劃中選址的位置及其商業價值。
二是是否靠近大型機關、單位、廠礦。
第三，未來人口增長的速度和規模及其購買力的提高。
第四，有嗎？濃度效應？即如果把店鋪建在中央商務區，雖然店鋪會面臨多個競爭對手，但由於很多商家聚集在壹條街上，可以滿足消費者的各種需求，從而吸引更多的顧客購物，從而產生商業密集效應。那又怎樣？變成壹座城市？商業街，也是商店的位置需要重點關註的目標。
6.驚喜策略
在選擇店鋪位置時，需要進行科學的調查分析，同時也要把它當成壹門藝術，經營者有敏銳的洞察力，善於捕捉市場商機，以奇襲的策略和獨到的眼光選擇店鋪位置，往往能獲得意想不到的收獲。比如美國最大的零售企業？沃爾瑪？山姆，聯合商店的總經理？沃爾是領養的？人棄我而取？逆向運營策略是將大型折扣店搬到普通商家不重視的鄉村和小城鎮。因為那裏的市場還沒有被開發，潛力很大，同時可以避開城市商業越來越激烈的競爭。