第二條本辦法所稱國有土地租賃，是指縣級以上人民政府在壹定期限內將國有土地出租給土地使用者，由土地使用者支付租賃費用的行為。
第三條在本省行政區域內從事國有土地租賃活動，必須遵守本辦法。
第四條縣級以上人民政府按照土地登記管轄級別，授權下級國土資源行政主管部門具體負責國有土地租賃工作。
上級人民政府及其國土資源行政主管部門應當采取措施，加強對下級人民政府及其國土資源行政主管部門國有土地出讓工作的指導和監督。
第五條國有土地租賃必須符合城市規劃和土地利用總體規劃。
第六條公民、法人和其他組織可以通過租賃方式取得國有土地使用權，但從事房地產開發經營的除外。
通過租賃方式取得的國有土地使用權不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施。
第七條國有土地租賃可以采取協議方式。但是，商業、旅遊、娛樂等經營性用地的租賃必須以招標、拍賣或掛牌的形式進行。
以招標、拍賣、掛牌方式租賃國有土地的，參照國有土地使用權出讓的有關規定執行。
第八條縣級以上國土資源行政主管部門應當會同規劃、財政部門提出國有土地租賃實施方案，報同級人民政府批準後實施。
租賃國有土地應當按照自願、有償的原則簽訂國有土地租賃合同。國有土地租賃合同由縣級以上國土資源行政主管部門(以下簡稱出租人)和土地使用者(以下簡稱承租人)根據本級人民政府批準的國有土地租賃實施方案簽訂。
國有土地租賃合同正式簽訂後，應按規定每季度逐級報送省級國土資源行政主管部門備案。
第九條國有土地租賃合同應當包括位置、面積、用途、租賃期限、租賃金標準、支付時間、支付方式、違約責任等內容。具體格式由省國土資源行政主管部門規定。
第十條國有土地租賃期限不得超過法律法規規定的同類用途國有土地使用權出讓的最高期限，商業用地、旅遊用地、娛樂用地的租賃期限應當與建設投資規模掛鉤。
第十壹條以招標、拍賣、掛牌方式租賃國有土地的，租賃費應當根據實際交易結果確定。國有土地以協議方式租賃的，租賃費由縣級以上國土資源行政主管部門會同財政、價格行政主管部門根據當地基準地價，結合土地性質、租賃期限、地塊位置等因素確定，報同級人民政府批準後執行。
第十二條出租人應當按照國有土地租賃合同約定的期限和條件交付土地。
承租人應當按照國有土地租賃合同約定的金額、期限和方式支付租賃款，並遵守國有土地租賃合同約定的其他義務。
第十三條承租人需要改變國有土地租賃合同約定的土地用途的，必須符合城市規劃和土地利用總體規劃的要求，並經出租人同意後，根據改變後的土地用途重新簽訂國有土地租賃合同。
第十四條在不改變國有土地租賃合同約定的權利義務的前提下，承租人投入開發建設的資金達到項目建設總投資的25%後，經出租人同意，可以轉讓租賃的國有土地使用權。國有土地使用權轉讓後，原承租人的權利和義務轉移給新承租人，並與出租人重新登記。
承租人可以按照國家有關規定將承租的國有土地及其地上建築物、構築物和附著物轉租。
承租人可以將租賃的國有土地連同地上建築物、構築物和附著物依法抵押。
第十五條國有土地租賃期限屆滿前，出租人不得擅自收回租賃的國有土地。因公共利益或者根據城市規劃的調整、變更，需要提前收回的，必須經出租人的同級人民政府批準，並向社會公告。
出租的國有土地提前收回的，實施社會公共利益或者調整城市規劃的人民政府應當根據承租人使用國有土地的期限和開發利用國有土地的實際情況給予適當補償。
第十六條國有土地租賃期限屆滿前，承租人和出租人可以協商停止租賃國有土地，終止國有土地租賃合同。
第十七條承租人需要續租國有土地的，應當在國有土地租賃期限屆滿前六個月向出租人提出申請。除非為了公共利益需要收回，出租人應當同意續租。經出租人同意，並報同級人民政府批準，重新確定租賃費用，簽訂國有土地租賃合同。其中，商業、旅遊、娛樂等經營性用地應重新招標、拍賣或掛牌，以確定承租人和租金；確需續租的，按照同地段現行土地市場價格重新確定租賃費用。
出租人未申請續租或者續租申請未獲批準的，出租人將在國有土地租賃期限屆滿時無償收回租賃的國有土地。地上建築物、構築物和附著物有使用價值的，可以根據殘值進行適當補償。
第十八條以劃撥方式取得的國有土地改變或者部分改變用途，單位使用土地或者其建築物、構築物、附著物進行經營的，必須依法將劃撥土地變更為出讓、租賃等有償使用方式。未選擇出讓方式的，應當簽訂國有土地租賃合同；拒不簽的，由國土資源行政主管部門按照同類用途國有土地租賃費標準收取。
第十九條承租人應當按照國有土地租賃合同約定或者本辦法第十八條規定的標準、金額和期限支付租賃費。租賃資金直接繳入財政，納入預算管理。具體征收管理辦法由省財政行政主管部門會同省國土資源行政主管部門制定。
第二十條出租人未按照國有土地租賃合同的規定向承租人交付土地的，應當承擔違約責任。承租人可以解除國有土地租賃合同。
第二十壹條承租人未按照國有土地租賃合同的約定或者本辦法第十八條的規定支付租賃費的，出租人應當責令其限期支付。1年內未繳納的，經同級人民政府批準，出租人可以采取強制措施或者解除國有土地租賃合同，收回租賃或者劃撥的國有土地。
第二十二條承租人違反本辦法第十三條、第十四條第壹款規定的，由縣級以上國土資源行政主管部門責令其限期改正；逾期不改正的，出租方有權解除國有土地租賃合同，收回租賃的國有土地，並追究其違約責任。
第二十三條國土資源行政主管部門及其工作人員違反本辦法規定，濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的；或者經上級主管部門備案認為違反規定，責令改正而拒不改正的，依法追究主要負責人和直接責任人的行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十四條土地使用權轉讓是指國家在壹定期限內將土地使用權轉讓給土地使用者的行為。除政府土地管理部門外，其他任何單位、個人和組織不得擅自流轉集體土地。集體土地所有權不得擅自轉讓或出租。集體土地上建設的房屋轉讓應當符合壹定條件，主要包括:房屋所有權和占用範圍內的土地使用權已經依法登記；受讓方必須是鄉鎮範圍內符合條件的個體或集體經濟組織。此外，轉讓住宅房屋，除符合上述規定外，還應經鄉鎮人民政府批準。
集體土地使用權包括農地承包經營權(又稱農用地使用權)、宅基地使用權、鄉鎮企業建設用地使用權和公共設施、公益事業建設用地使用權。對於農地承包經營權的租賃，我國的土地管理法和農村土地承包法都有詳細的規定。至於公共設施和公益事業用地，由於不盈利，實踐中相關糾紛並不多，本文就不談兩者的租賃。下面主要分析宅基地使用權和企業建設用地使用權的出租。
宅基地使用權出租。對此，目前只有《土地管理法》第六十二條規定:“農村村民只能擁有壹處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。.....農村村民出售或出租房屋後再申請宅基地的，不予批準。”從這個規定可以看出，法律允許農民出租房屋，但是允許出租宅基地使用權嗎？從實踐角度看，由於農民建房時可以申請免費宅基地，出租他人宅基地使用權的必要性和可能性很小；從法律角度來說，既然法律沒有禁止，就應該理解為宅基地使用權是允許出租的，允許出租不會導致宅基地使用權的主體發生變化，從而不違反“壹戶壹宅”的法律規定。第壹，早期的嚴格限制(從土地使用權出讓金的角度)
1990 5月19日，國務院以55號令發布實施《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，根據《條例》第四十四條至第四十六條規定，除下列情形外，劃撥土地使用權不得出租:
經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押:
(壹)土地使用者是公司、企業、其他經濟組織和個人；
(二)有國有土地使用證；
(三)有地上建築物及其他附著物的合法產權證明；
(四)簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府繳納土地使用權出讓金或以出讓、出租、抵押所得支付土地使用權出讓金。
未經批準轉讓、出租、抵押土地使用權的單位和個人，由市、縣人民政府土地行政主管部門沒收非法所得，並根據情節處以罰款。
1992年3月8日，原國家土地管理局以令第號發布實施《劃撥土地使用權管理暫行辦法》。[1992]1號，落實《條例》有關規定，加強劃撥土地使用權管理。《暫行辦法》進壹步重申了《條例》的相關規定。
第二，放松管制(從住房和建築租賃的角度)
1995+10月1日起施行的《城市房地產管理法》對劃撥土地的租賃作了如下規定:以營利為目的，房屋所有人出租在以劃撥方式取得使用權的國有土地上建造的房屋的，應當將租金所含的土地收益上繳國家。具體辦法由國務院制定。《城市房地產管理法》於2007年修訂，但未涉及上述條款的修訂。
1995年6月1日起施行的《城市房屋租賃管理辦法》(建設部令第42號)對城市房屋租賃管理進行了詳細規定。第二十五條規定:房屋所有人以營利為目的，將在以劃撥方式取得使用權的國有土地上建造的房屋出租的，應當將租金中包含的土地收益上繳國家。土地收益的上繳方式，由市、縣人民政府房地產管理部門按照財政部《國有土地有償使用收入征收管理暫行辦法》和《國有土地有償使用收入若幹財務問題的暫行規定》的規定征收和匯繳。國務院頒布新規定的，從其規定。2011年2月2日起施行的《商品房租賃管理辦法》取代了《城市房屋租賃管理辦法》，但《商品房租賃管理辦法》中不再包含關於在劃撥土地上建設的房屋出租的相關規定。
2009年9月1日生效的《最高人民法院關於審理城市房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》(法釋〔2009〕11號)也未能說明在劃撥土地上建設的出租房屋的效力。
三。沖突與協調
顯然，條例所代表的規定與城市房地產管理法所代表的規定是有沖突的:對於劃撥土地的租賃，條例設定了前置審批程序和租賃條件，而城市房地產管理法並沒有設定任何限制。
實踐中這種沖突如何適用法律？1996年9月4日，國家土地管理局就落實國務院55號令(國地批(1996)89號)《關於有關問題的復函》作出說明:關於如何做好國務院55號令(即條例)與《城市房地產管理法》(以下簡稱《法》)在實施中的銜接問題。法律實施後，國務院55號令繼續有效，國務院55號令與法律規定壹致的，應當壹並實施；法律沒有規定，國務院55號令已有明確規定的，按照國務院55號令執行；法律雖有原則，但依法辦事，必須按照國務院的規定執行。國務院新規定出臺前，應當按照國務院55號令或者國務院其他有關規定執行；國務院55號令有關規定與法律規定不壹致的，按照法律規定執行。根據《城市房地產管理法》第五十五條的規定，房屋所有人以營利為目的出租以劃撥方式取得使用權的國有土地上的房屋的，應當上繳租金中包含的土地收益，實施該條的具體辦法由國務院規定。目前國務院沒有制定具體辦法，暫按國務院55號令第四十四條、第四十五條的規定執行。國務院實施第五十五條的具體辦法公布後，按照本辦法執行。未經批準，將劃撥土地使用權連同地上建築物壹並出租的，應當認定為租賃行為違反國務院55號令第四十四條、第四十五條的規定，依照國務院55號令第四十六條的規定給予行政處罰。
四、幾種可能的解釋
(1)嚴格解釋
未經市、縣人民政府土地管理部門、房地產管理部門批準，出租劃撥土地(包括地上建築物)的行為，根據《合同法》規定，因違反強制性法律規定(即法規)，屬無效行為。
《城市房地產管理法》的規定只是強調劃撥土地租賃中租金所包含的土地收益應當上繳國家，並沒有對未經批準的劃撥土地的租賃效力作出任何肯定的規定，也沒有取代《條例》的相關規定(實際上可以視為對土地收益上繳的補充規定)。結合《關於執行國務院第55號令有關問題的復函》(國地批(1996)89號)中主張租賃按規定無效合法的內容。
(2)折衷解釋
仔細分析上述法律法規的規定可以發現，以法規為代表的法律規定是從土地使用權出租的角度作出的；以《城市房地產管理法》為代表的法律規定，是從房屋租賃的角度作出的。因此，我們可以以此為突破口來解釋相關的法律規定:
1.土地使用權以劃撥方式出租的(即裸地租賃)，適用《條例》的規定，符合壹定條件並經批準後，租賃方為有效，否則無效。
2.在劃撥土地上出租房屋的(因此造成房屋占用的租賃土地被出租的)，適用《城市房地產管理法》的規定。因為《城市房地產管理法》沒有明確規定劃撥土地上的房屋租賃需要審批，所以租賃合同的效力不受審批缺失的影響。當然，此時出租人應當將租金中包含的土地收益上繳國家，但出租人不上繳並不影響租賃合同的效力。當然這裏也有壹個前提:劃撥土地上的房屋必須已經取得房屋所有權證。如果劃撥土地上的建築物是未取得房屋所有權證的臨時建築、違章建築等建築物或附著物，那麽這些租賃仍應視為土地使用權租賃，而不是房屋租賃。
這種折中解釋可能的困境在於，同時出租房屋時，如何選擇法律適用。如果僅僅因為房屋租賃，房屋占用的劃撥土地同時出租，那麽可以適用《城市房地產管理法》的規定。如果租賃合同本身涵蓋了房屋和土地怎麽辦？有幾種方法:
1.《條例》的規定應整體適用。條例本身定義的“土地使用權出租”，是指土地使用者作為出租人，將土地使用權連同地上建築物、其他附著物出租給承租人，承租人向出租人支付租金的行為。而且《條例》第四十五條明確適用於“劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物”。因此，應適用《條例》的規定。
2.將租賃分為劃撥土地使用權租賃和房屋租賃，分別適用《條例》和《城市房地產管理法》確定其效力。即在可行的情況下，讓出租人和承租人重新簽訂租賃合同，將原租賃合同拆分。
3.整體適用城市房地產管理法的規定。如果租賃的主體部分是住房，空白劃撥土地(未被住房占用的劃撥土地)的比例較小，這個操作還是可以做的。如果空白劃撥土地略大，似乎這個解釋就行不通了。
五、披露上市企業的劃撥土地租賃情況
在上市過程中，如何在招股書中披露劃撥土地租賃是壹個技術問題。
對於劃撥土地租賃，首先要盡力辦理相關審批(當然這種審批在實踐中並不容易，出租人需要支付部分或全部租金，不願意辦理這種審批)；如果無法辦理相關審批手續，應盡量取得相關土地管理部門、房管部門(如涉及房屋)的確認函，確認租賃的有效性。如果拿不到確認函，就要考慮招股書披露的問題:
1.最安全的披露
顯然，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定是最嚴格的。因此，律師援引《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》發表意見是最安全、最有保障的。
但采用這種嚴格保守的意見，僅限於上市項目物業瑕疵率相對較低的情況。如果物業不良率比較高，保守的意見無疑會進壹步使不良率居高不下(如果沒有取得縣人民政府土地管理部門和房產管理部門的批準)。
2.妥協披露
如果上市項目中的財產瑕疵率比較高，為了減少財產瑕疵率的披露，將對劃撥土地租賃進行分類，由裸租賃方援引《城市國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》發表意見；房屋租賃是依據《城市房地產管理法》發表自己的意見，認定相關租賃協議合法有效。同時，拆分房屋同時租賃合同，重新簽訂房屋租賃合同和土地租賃合同，保存房屋租賃合同。
3.風險披露
冒險的披露，即不披露所有劃撥土地租賃的問題。上市申請文件提交後，監管機構先問這個問題再解釋。妳不問，最後也不會透露。
這種披露風險很大，很冒險。如果說劃撥土地上的房屋租賃還可以用城市房地產管理法來解釋，那麽城市房地產管理法就很難解釋劃撥土地使用權或者壹些依附於劃撥土地使用權的建築物的租賃。