比如5月份，監管層釋放了支持民營企業融資的重要信號。壹些優質民營企業發行債券，推出包括CDS或CRMW在內的信用保護工具。16年8月，瑞士瑞信銀行支持升級，監管部門責成中國信用促進公司為房地產企業發行的中期票據提供“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”。
近期政策對應的企業只是其他優質房企，發行規模有限，所以政策信號的意義還是大於實際拉動作用。
此外，受2023年疫情和供應中斷影響，銷售市場持續疲軟。在外部融資渠道不暢和內部銷售回款乏力的雙重影響下，2023年前8個月，房地產開發企業資金100817億元，同比下降25.0%。前三季度100典型房企融資額同比下降50%。
對於大部分房企來說，2023年還有多輪債務到期高峰，償債壓力依然較大。
2023年3月以來，在新壹輪疫情影響和房地產企業信用風險持續發酵下，各部委頻頻發聲，重點支持房地產企業合理融資需求；強調金融機構要區分項目風險和企業集團風險，不得盲目借、斷、壓貸款，不得搞“壹刀切”；加大對兼並重組的融資支持；債券等。
2023年5月16日，監管層釋放支持民營企業融資的重要信號。碧桂園、龍湖、美的地產三家民企被監管層選為示範房企，相繼發行人民幣債券；同時，創始機構還將發行包括CDS或CRMW在內的信用保護工具。
此後有消息稱，新城、徐匯也加入了優質民企名單。其中，新城壹個月內已發行6543.8+0億張彩票，是銀行首張單壹房企信用風險緩釋憑證。
8月16，增信支持再次升級。監管部門責成中國宜信為龍湖集團、碧桂園、旭輝控股集團、遠洋運輸集團、新城控股集團、金地等房地產企業發行的中期票據提供“全額、無條件、不可撤銷連帶責任擔保”。
但值得註意的是，這些政策的目標企業只是其他優質房企，發行規模相對有限。政策信號的意義還是大於實際的拉動作用。
2023年前三季度，房企資金壓力依然較大。國家統計局發布的2023年6-8月房地產行業數據顯示，2023年前8個月，房地產開發企業到位資金100817億元，同比下降25.0%，較前7個月的25.4%略有收窄，但總體規模仍處於歷史較低水平。
其中，國內貸款(包括開發性貸款和M&A貸款；貸款、委托貸款和信托貸款。)為654.38+0.228億元，同比下降27.4%；其他到位資金，包括公開市場債券發行和其他融資方式，前8個月同比下降9.4%至3745億元，比前7個月下降4.1個百分點。
可見，房企外部融資端仍處於凍結狀態，銷售端持續疲軟，導致房企資金壓力較大。
目前房企融資問題依然突出。2023年前三季度，100典型房企融資額5648億元，同比下降50%。其中，第三季度融資額6543.8+0395億元，同比下降55%，環比下降3654.38+0%。融資額為2019以來最低水平。
從月度融資額來看，各月融資額均呈現不同程度的同比下降，5個月(65438+10月、2月、6月、7月、8月)降幅超過50%。
2023年前兩個月，整體融資環境依然審慎穩健。
環比來看，2023年6月5438+10月和3月的融資規模均處於日歷月高位，其中6月5438+10月的融資額達到966億元，為日歷月最高，主要是因為每年年初都是企業的到期高峰，每年年初的機構額度相對寬松，導致融資額較大。此外，3月份由於六部委對房地產風險的密集發聲，融資環境適宜改善，當月更多國企和央企在境內發債，推高了3月份融資總額。
從企業債券融資成本來看，2022年前三季度新增債券融資成本為4.09%，較2026年1下降1.26個百分點，其中境外債券融資成本高達7.85%，較2026年1上升0.73個百分點，境內債券融資成本為3.38%，較2026年上升3.38個百分點
融資成本的降低，壹方面是因為2022年前三季度境內發債占比從2021的58%上升到84%，企業境內發債成本普遍低於境外發債，因此結構性變化導致融資成本降低；此外，由於融資環境趨緊，公司債發行繼續分化，債券發行集中在優秀房企，進壹步降低了公司債發行成本。
融資成本看似降低，但實際上融資優勢集中在優質企業，大部分民營房企融資難、融資貴的問題並沒有得到解決。
從公司債發行情況來看，2023年前三季度公司債發行金額為3072億元，同比下降44%，不到2021全年的50%。其中，境內債券發行2584億元，同比減少14%；但海外發債同比下降80%至488億元，占比同比下降29個百分點至65，438+06%。
單月海外發債規模呈現逐月同比大幅下滑，而國內發債在2023年5月出現罕見的同比增長45%。
2023年5月，多家優質民營房企被監管層評選為示範房企，陸續發行人民幣債券，結束了國內債券發行同比下滑的局面。此外，9月份由於增信支持升級，美的、新城、碧桂園等多家民營企業發行了中債增信擔保的中期票據，同比增長30%。
目前，由於
增信支持的只是少數標桿房企，規模相對有限。未來國內發債規模能否繼續上升，還有待進壹步觀察。
累計來看，2022年前三季度國企和央企發債金額為2098億元，同比下降7.85%。央企華潤、保利、中海，發債規模均超過6543.8+05億，其中華潤超過200億。
民營企業債券發行量974億元，同比下降69.1%。發債房企主要集中在優質白名單房企，如萬科、碧桂園、鄭融、美的、龍湖等，發債規模均超過50億。
在此背景下，國企和央企發債總額占比相比2021上升了22個pct，達到68%。發債規模差距大，主要是因為大型國企和央企壹直財務穩健，有天然的信用背景優勢，受融資政策影響較小。
從成本來看，2022年前三季度國企和央企融資成本為3.23%，而民企達到5.95%，兩者差距達到2.72個百分點。未來在行業集中度下，房企融資量和融資成本有望繼續分化，更多低息債務將繼續流向優質房企。
2023年以來，已有多家房企曝出債務違約事件，但目前部分房企仍存在流動性問題。此外，外部分房企業也成功進行了債務展期，緩解了燃眉之急，但債務展期只是爭取時間，並不能從根本上解決問題。1-2年壓力還是比較大的。
如果未來銷售市場未能復蘇，這類房企的風險將再次爆發。
2022年前三季度，房企債券到期規模為51460億元，而發行規模僅為3072億元，比發行規模高出68%，這也意味著房企無法通過發行新債來覆蓋到期的舊債。
值得註意的是，2023年10和2023年3、6月1仍有多波到期高峰，明年房地產企業債務壓力依然較大。如果銷售市場長期低迷，預計債務違約將繼續增加。
展望2023年四季度及未來，我們認為未來融資政策將以確保樓宇交付為目標，繼續支持企業合理融資需求，保持房地產融資平穩有序，盡快恢復房企“造血”功能。
壹方面，政策將繼續適度改善房企融資環境，加大民營企業融資支持力度；同時，對經營遇到暫時困難的企業，不要盲目放貸、斷貸、壓貸。
另壹方面，金融機構會為優質企業或項目的兼並重組提供融資支持；同時，還將區分項目風險和企業集團風險，支持優質項目融資和並購重組，幫助行業加快出清。
從房企角度來看，雖然2023年出現了壹些融資利好政策，但政策覆蓋面有限，信號意義仍大於實際拉動作用。目前行業風險尚不明朗，受疫情影響銷售疲軟。市場信心很難在短時間內快速恢復。大多數民營房企融資難、融資貴的問題仍未解決，償債壓力仍然較大。
對於大多數房企來說，應該在等待救助的同時積極自救。未來可以繼續加強銷售催收，放開限制現金比例；尋找合夥人，處置資產；債券互換，調整債務結構；精簡組織結構，提高運營效率，減少開支。
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