2021 7月底，北京市規劃委公布了北京市朝陽區金盞鄉小店村3005-02地塊項目計劃，這是北京市第壹批集中供地後，第壹個上報規劃的地塊。
拿地的時候，優秀是重點，報規則的時候，優秀繼續拿第壹。這兩個過程之間只有短短的兩個月。10年5月，卓悅以39.27億元加上13%的政府所有權拿下金盞地塊，但隨後的發展也是壹波三折。國家商報記者了解到，8月初，金盞地塊將正式發布案名，但操盤手已由壹家變為三家。
7月22日，據新華社報道，住房和城鄉建設部房地產市場監管司司長張表示:“要努力建立房地產聯動機制，推廣北京的做法，限房價、控地價、提品質，建立購地企業資質審查制度，建立購地資金審核償還機制。”
金戰劇情背後有很多故事。經過上市、停牌、規劃的有產權商品房，終於在第壹次集中供地中成功成交，隨後在各房企的博弈中迎來了新的操盤手。
這個情節的曲折歷程很能體現“北京的做法”。
改善居住導向
5月10日，為了拿到金盞地塊，時隔多年重新進京的卓悅表現出了壹副不惜重金的姿態。當時，卓悅以39.27億元人民幣加上13%的政府持股將其收入囊中。而壹同爭奪地塊的還有旭輝、首開、龔建、金地中海、卓悅、金茂等房企。作為壹家在北京項目不多的華南房企，敢出價這麽好，確實讓業界感到意外。
不僅如此，在為期兩天的北京第壹批集中土地拍賣中，卓悅聯手首創、中交等房企，* * *拿下四幅地塊，成為絕對的明星房企。
7月底，國家商報記者走訪了金盞鄉小店村3005-02地塊。這個地方雖然在地下離首都機場線很近，但是沒有車站。目前最近的地鐵站是15線孫河站。如果妳乘公共汽車，加上步行時間，大約需要40分鐘。
目前，金盞地塊已經全部圍擋起來，拆遷工作已經完成。現在還是綠樹野草的狀態。偶爾在去小區的路上能看到幾個工作人員，周圍有很多汽車銷售、維修、賽車公園等相關業態。
金隅地塊的現狀由記者王家飛拍攝。
地塊東邊是溫榆河，南邊不遠處是新盤首開時間。項目是改善型房子，總價850多萬。當記者以購房者身份來到這裏時，銷售人員表示，房子已經所剩不多了。“從北方幾個項目的地價來看，這裏的升值潛力非常大。”看來金盞地塊的成交價格給了周邊競品很大的信心。
的確，中海和第壹開發聯合體拿地時，底價為46億元，樓面價為46.5438+0.0000元/平方米，比金盞地塊起始樓面價低65.438+0.0000元/平方米。
來源:北京市紀委截圖
根據公示方案，金盞鄉小店村3005-02地塊地上僅6層，容積率1.3，482戶，住宅建築面積73818.54平方米，平均戶型面積約153平方米。按照最高售價7.6萬元/平方米計算，即使不考慮政府持有的產權，每套售價也超過654.38+00萬元。綜合來看，項目定位為改善型住宅是毫無疑問的。
毗鄰金隅地塊的格式由記者王家飛拍攝。
交易員從壹家變成了三家。
優土拿地後的交易過程也是壹波三折。
最初，卓悅獨立拿地，但很快有傳言稱，卓悅希望引入戰略投資者。據悉，首開和旭輝將與操盤手壹起進入項目* * *中；也有消息稱融創也可能入局，但這壹說法很快被融創否認。
不過，這次申請規劃的企業叫“北京卓凱旭泰房地產開發有限公司”。這家公司，名字叫卓越、先鋒、旭輝，似乎暗示了壹些劇情細節。但根據啟信寶顯示的股權結構，這家公司還是卓越所有。
旭輝華北區相關負責人告訴《全國商報》記者:“卓悅在5月10把旭輝拉進來進行聯合交易和* * *聯合開發，新的項目名稱將在8月10發布。”
同時，從公布的案名來看，該地塊確實是由卓悅、首開和旭輝共同經營的。
對於為什麽要選擇聯合交易，上述負責人回答:“合作* * *是旭輝的戰略。我們壹直堅持開放的合作態度，通過優勢互補實現強強聯合。”
和碩機構首席分析師郭毅告訴記者:“可能是房企壹次拿地數量多，給整個區域的公司各業務線都帶來了很大的挑戰。所以企業適當劃分壹些項目的股權，爭取合並，然後交易壹些本身比較主營的物業，這是很正常的。”
“其實聯合交易在北京比較普遍，壹方面是因為在北京相對困難，拿地後會找資源合作，各取所需”，郭毅說。“當然，這也反映出北京受到房地產企業的高度關註，拿地競爭比較激烈。從企業角度來看，優質土地的獲取難度在加大，利潤率在下降。”
房企利潤空間被擠壓。
金盞鄉小店村3005-02地塊可以反映北京對房地產市場調控的思路，房企利潤空間正在被擠壓。
最初，2020年2月28日，北京市紀委網站發布了朝陽區金盞鄉小店村R2二類居住用地項目國有建設用地使用權出讓公告，起拍價63.6億元，折合起始樓面單價約51.002元/平方米。
然而，僅僅過了壹個多月，該地塊就“因故中止”。當時兩個地塊都是純商品房，但是達到最高限價就要求現場競爭，沒有最高限價。暫停的原因不明。
此後，金盞鄉小店村3005-08地塊被單獨拿出，與海澱樹村棚改地塊壹起出售。這些地塊雖然都具備豪宅品質，但首次用於試點“政府持有的商品房產權份額”。具體操作方法是，當競買價格達到土地合理上限價格時，不再接受更高出價，轉向商品房產權政府持有份額的現場競價程序。
但在多次調整後，2月9日，2021，金盞鄉小店村3005-08號地塊再次宣布暫停交易。理由是:“為落實中央保障房不投機要求，確保實現穩地價、穩房價、穩預期，綜合考慮社會各方面意見建議後，正在進壹步完善此類住房的銷售和管理要求。”
此後，在北京市第壹批集中供地名單中，金盞鄉小店村3005-02地塊也成為“政府持有商品房產權份額”地塊。此類房屋購買人取得不動產權證書未滿5年的，不得轉讓已購房屋產權份額。購房人取得不動產權證書滿五年的，購房人持有的產權份額可以按市場價轉讓，政府持有的商品房產權份額可以壹並轉讓。政府只有將該類住房首次上市時的銷售價格乘以政府持有的商品房產權份額，才能獲得購買價格。
轉讓對象為符合北京市商品住房限購政策的家庭，轉讓對象取得的住房產權份額為100%。
也就是說，購房者只需要支付87%的購房款。
房企利潤越來越薄。按金盞鄉小店村3005-02地塊住宅建築面積73818.54平米計算，最高售價7.6萬/平米，最高貨約56億元。除去政府持有的13%，只剩下46億元左右，與39.27億元的地價非常接近。
在這樣的背景下，房企選擇聯合起來就很好理解了，甚至已經成為常態。徐匯華北區相關負責人表示:“我們壹直堅持開放的合作態度，在北京市場與眾多行業內外的龍頭企業開展了多層次、多領域的戰略合作。”
郭毅還說:“在北京，不僅企業找合作，壹些開發企業聯合拿地後可能會有變動、增減，這種情況非常普遍。”