(B)確保辦公大樓的正常運作
(三)財產的保值增值
(四)應符合《全國物業管理示範建築標準及評分細則》的要求。
辦公樓物業管理的內容
(l)物業管理企業與業主或大廈業主委員會簽訂物業服務合同，明確責權利關系，制定業主公約或使用人公約。
(2)制定物業管理方案，擬定各項管理制度、服務質量標準、物業服務收費標準、各崗位考核標準、辦公樓獎懲辦法。
(3)根據業主或投資者對該類物業的投資意向，無論業主是自用還是出租部分自用或部分自用，無論壹個客戶還是多個客戶占用壹棟寫字樓，無論是單壹用途還是多用途，都成立壹個建築物業主委員會。
(4)根據辦公樓的不同標準和各部分的用途，編寫物業管理和維修公約，計算建築物各部分的管理份額，讓各單位使用人公平承擔管理專項維修資金的管理費和費用。
(5)物業管理企業根據辦公樓及周邊環境的特點，制定爭創國家或省、市、自治區物業管理示範樓的計劃和具體實施方案，並落實到各部門。
(6)按照有關規定，做好辦公樓的接管驗收工作。
(2)租賃和銷售營銷服務
為了保證寫字樓的高租金和高收益，物業管理公司必須做好營銷服務，如市場調研和營銷方案制定、整體形象設計、宣傳推廣、指導租賃客戶考察物業、與客戶聯系、談判、簽約、幫助客戶與業主溝通等。
(3)寫字樓的商業服務
寫字樓壹般都有商務中心，商務中心是物業管理公司為方便客戶，滿足客戶需求而設立的商務服務機構。
1，硬件配置
辦公樓的商務中心應配備壹定的現代化辦公設備，並可根據服務項目的增加逐步增加。商務中心設備的正常使用和維護是服務保障的前提。
2.服務要求
顧客對商務中心服務質量的評價是建立在服務的準確、周到、快捷的基礎上的。商務中心工作人員在提供服務時，應清楚了解客戶要求的服務項目、服務時間和服務要求，向客戶解釋收費標準，準確、快速地完成服務項目。
辦公商務中心的服務項目應根據客戶的需求進行設置，主要包括以下服務。
(1)各類文件的處理和打印服務。
(2)長途電話、傳真、電信和互聯網服務。
(三)郵件、包裹、快遞等郵政業務。
(4)商務咨詢和商務信息查詢服務。
(5)商務會談和會議安排服務。
(6)電腦、電視、錄像、幻燈片等設備的租賃服務。
(7)臨時辦公室租賃服務。
(8)翻譯服務。
(9)報刊雜誌訂閱服務。
(10)文件和名片等打印服務。
(11)保存和轉發傳真、信件等。當顧客外出時。
(12)秘書培訓。
(D)辦公室前臺服務
在當今的寫字樓市場，誰能為客戶提供更好的服務，誰就能擁有更多的客戶，誰就能在寫字樓市場的競爭中立於不敗之地。辦公樓的主要前臺服務包括:
(1)密鑰分發服務。
(2)信息、引導服務和消息服務。
(3)貨物倉儲服務。
(4)接收、整理和傳遞信件和報紙。
(5)行李搬運和遞送服務。
(6)出租車預約服務。
(七)為安排旅遊活動提供服務。
(8)機票訂購和確認服務。
(9)中國及世界各地的酒店預訂服務。
(10)餐飲、文體節目訂票服務。
(11)文化娛樂活動安排及組織服務。
(12)外幣兌換。
(13)鮮花采購配送服務。
(14)洗衣送衣服務。
(15)購買清潔用品服務。
(16)其他委托服務。
(五)房屋建築及附屬設備設施的維護和管理。
寫字樓的維護和住宅、商業、其他類型物業的維護基本相同。要求樓號、樓層有明顯標誌指路，不存在違反規劃擅自施工。建築外觀完好整潔，保證房屋完好率、維修及時率和合格率，建立回訪制度和記錄。
物業管理公司還應監督業主和使用人對辦公樓的二次裝修，告知業主和使用人房屋裝修中的禁止行為和註意事項，確保建築結構和附屬設施設備不受損壞。
2設備設施使用管理和維護
寫字樓設備先進，智能化程度高，對維護管理要求更高。因此，設備設施的使用管理和維護是辦公物業管理的壹項重要內容。《城市物業管理優秀建築國家標準及評分細則》對建築設備管理的要求，遠遠多於並高於壹般住宅小區。為了保證設備的正常運行，延長設備的使用壽命，應制定嚴格的設備維護和檢修制度，努力做好設備的日常維護和檢修，而不是等著修。另外，設備管理人員要實行24小時值班制度，在最短的時間內處理突發的運行故障。
(六)環境保潔和綠化服務
1.清潔服務
達標量後要進行規範化清掃，制定完善的清掃細則，明確規定清掃的場所、要求清掃的次數和時間，並有專人負責檢查監督。有垃圾箱、垃圾桶、垃圾中轉站等清潔設備。辦公樓清潔衛生服務包括辦公樓公共區域、走廊和通道的清潔，外墻的定期清潔，空調機房、配電室和樓層配電室的清潔，電梯的清潔和維護，消防設備的清潔，給水、排水、泵房系統及其設備的清潔，公共照明設備的清潔，公共廁所的清潔，垃圾房的清潔，辦公樓外圍區域和停車場的清潔。
2.綠化美化服務
辦公樓內外的綠化美化管理也是辦公樓物業管理的日常工作內容之壹。綠化美化管理不僅是壹年四季的日常工作，而且具有階段性的特點。要根據綠化的不同品種、習性、季節、生長期，確定不同的養護重點，及時安排不同的實施措施，確保不破壞、不踐踏、不隨意占用綠地。
(7)安全管理服務
1，安全服務
(1)制定全面的安全工作計劃，建立有效的安全體系，消除壹切危及或影響業主和使用人生命、財產和身心健康的外部因素。
(2)根據建築的平面布局和總面積，配齊建築數量、出入口數量、公共設施數量、業主和客戶數量、保安固定崗和巡邏崗的位置和數量。
(3)確定治安巡邏的崗位和路線，定期定點、定線巡邏與突擊檢查相結合，特別註意出入口、掩體、倉庫、停車場(庫)等。
(4)建立24小時固定值班、站崗和巡邏制度，並做好交接班工作。
(5)完善閉路電視監控系統，在主要人口區域、電梯、貴重物品存放區域和事故多發區域或重點部位安裝閉路電視監控，發現異常及時采取措施。
2.火災管理
(1)建立完善的消防管理組織。建立公司總經理、部門經理、班組長三級防火組織，並設立相應的防火責任人。建立以保安人員為主的專職消防隊和由物業管理公司其他部門人員、業主和客戶組成的義務消防隊。
(2)根據《中華人民共和國消防條例》，制定防火制度，明確防火責任人的職責，制定防火措施，從制度上防止火災事故的發生。防火責任分為業主和客戶，各業主和客戶在其物業範圍內承擔防火責任。
(3)防火宣傳。宣傳的形式是消防輪訓。使用標語或標誌宣傳和分發防火說明(防火手冊)。宣傳內容包括消防工作原則、消防法規和消防指令。定期組織消防演習。動員大家及時消除火險苗頭和隱患。
(4)配備必要的消防器材和設施，並建立消防管理檔案。
(5)組織安排定期消防檢查，根據檢查出的火災隱患，發出消防整改通知書，限期整改。
(6)制定滅火方案和重點部位保護方案，明確火災應急疏散程序。做好疏散準備，優先進行人員疏散，其次是轉移危險品和搶救貴重財產。
3.車輛出入和停車服務
主要是做好停車場(庫)各方面的管理工作，加強車輛出入和停放的引導服務，及時疏導交通，使進出辦公樓的車輛有序，確保車輛和行人的安全。
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省級辦公樓(區)物業管理服務內容及收費參考標準
序號、項目和服務內容、服務標準和收費標準
(元/月/平方米)備註
1.房屋及維修管理1。保證辦公樓(區)內建築物的完好和正常使用。
2.及時完成所有維修任務，維修合格率100%，壹般維修任務不超過24小時，並建立回訪記錄。建築面積0.30-0.60元包括辦公樓及附屬建築，下同。
為保持辦公樓(區)完好，物業管理單位及時完成相關維修任務，做好房屋維護管理工作。
給排水設備運行維護1。建立正常的供水管理制度，確保水質符合國家標準，防止跑、冒、滴、漏。對供水系統管道和設備進行日常清洗和消毒。
2.定期清理、維護和清除排水管中的汙物，以確保室內外排水系統的通暢。
3、及時發現並解決故障，零維修合格率100%，連夜排除故障，做好節水工作。0.30-0.50元
對辦公樓(區)內的水泵、水箱、氣動給水裝置、水處理設備、消火栓、管道、管件、閥門、水嘴、衛生潔具、排水管、通風管、清淤水封設備、室外排水管及其附屬構築物等室內外給排水系統設備設施的正常運行進行日常維護。
三級供電設備管理維護費0.40-0.80元
辦公樓(小區)供電系統中高低壓電氣設備、電線電纜、電氣照明裝置等設備的日常管理和維護。1.對供電範圍內的電氣設備和儀表進行定期檢查維護和重點檢查，建立設備檔案、臺帳和維修記錄，確保安全、合理、經濟用電。
2.建立嚴格的配電運行制度、電氣維護制度和配電室管理制度，供電和維護人員必須持證上崗。
3.建立運行維護24小時值班制度，及時排除故障。零保養合格率100%。
4、加強日常維護，公共* * *所用的照明、指示燈具線路和開關應保證完好，確保用電安全。
5.管理和維護辦公樓(區)的防雷設施和照明設施。
電梯運行與維護1。建立電梯運行管理、設備管理和安全管理制度。電梯按規定時間運行，安全設施和附屬設施完好，轎廂和井道保持清潔。
2、嚴格執行國家有關電梯管理法規和安全規定，電梯許可證、年檢合格證、維保合同齊全，定期維護保養。
3、電梯出現故障，維修人員應在接到報修後20分鐘內到達現場，及時排除故障。8層以下(含8層)
800元/月/梯
8層以上每層加10-20元。
電梯運行管理及電梯機房設備、井道系統、轎廂設備的日常運行管理和維護。
空調系統的操作和保養1。建立空調運行管理制度和安全操作規程，確保空調系統安全運行和正常使用，運行中無超標噪音和嚴重泄漏。
2、定期維護空調設備，確保空調設備設施完好。
3.空調系統出現故障後，維修人員應及時到達現場進行維修，並做好記錄。零保養合格率100%。其他類型空調設備維修0.30-0.50元，服務內容、質量和收費標準根據本單位情況協商確定。
中央空調系統的運行管理及冷水機組、水泵、風機盤管、換熱器、管道系統、各種閥門、集氣裝置、各種風口、自動控制系統等設備的日常維護。
消防系統維護1，嚴格執行消防法規，建立消防安全管理制度，做好消防管理，確保整個系統處於良好狀態。
2、定期檢查和維護消防設備，維護質量滿足消防要求，保證系統開通率和完好率。
3.每月定期檢查消防設備壹次，重大節日增加檢查次數。出現故障時，維修人員應及時到場。
4、經常組織誌願消防員培訓和演習。
5.確保整個消防系統通過消防部門的消防年檢，並取得年檢合格證。0.10-0.30元
火災自動報警系統；自動噴水滅火系統；室內消火栓；排煙和防排煙系統；安全疏散和應急系統；防火門系統；二氧化碳滅火系統的日常管理和維護。
七環境衛生管理1，建立並落實環境衛生管理制度，有完備的環衛設施。
2、實施標準化保潔，專人負責樓梯、扶手、門廳、走廊、電梯、茶水間、地下室、屋頂、內外墻面、停車場(庫)、道路等的檢查和監督。、所有公共* * *區域應保持清潔，不得堆放雜物，不得有垃圾和汙漬，衛生間應幹凈無異味。
辦公樓(小區)公共* * *場所及周圍環境定期進行預防性衛生消毒。垃圾應及時裝袋清運，確保辦公樓(區)和衛生承包區整潔。0.40-0.60元
樓梯、大廳、走廊、屋頂、電梯間、衛生間、茶水間、公共* * *場地、建築外墻等公共* *場地的日常清潔維護，垃圾等廢棄物清理及化糞池清理等。
八除“四害”管理和衛生消毒1，采取綜合措施消滅老鼠，粉跡法測得的鼠密度不得超過5%，捕鼠夾法不得超過1%，有陽性鼠跡的房間不得超過2%。
2、嚴格控制室內蒼蠅孳生地，辦公室、大廳、走廊、餐廳、廚房、車庫及室內公共部位應基本無蒼蠅。
3.采取綜合措施殺滅蟑螂，室內蟑螂侵害率不超過5%，有蟑螂的室內成蟲數量不超過5只；有蟑螂卵和卵莢的房間不超過2%，平均卵和卵莢數不超過2個。
4、嚴格控制室內外蚊蟲孳生，逐步做到蚊室蚊蟲數量不得超過3只。
5、在化學防治中，註意科學合理用藥，不使用國家禁用的藥物。0.10-0.40元/次/平方米除“四害”和衛生消毒工作，服務內容、要求和收費標準可根據本單位具體情況與防疫及有關部門協商確定。消毒按實際面積計算，藥費另計。
鼠、蚊、蠅、蟑螂達到全國愛國衛生協會規定的標準。科學有效地消毒。
九綠化管理1，植物配置合理，綠地充足，無裸露土地。
2、花木生長正常，修剪及時，無枯枝和病蟲害。
3、落實綠地管理和養護措施，無損壞、踐踏和隨意占用現象。0.20-0.40元寫字樓(小區)花卉擺放及養護、節日裝飾等美化服務，根據主管部門要求，服務內容及收費標準由雙方協商確定。
辦公樓(小區)和門前指定區域的樹木、花卉、綠地的日常養護管理。
10.通信、安全和秩序管理1。建立辦公樓(區)通信、安全、車輛、道路及其公共秩序等管理制度，並認真執行，確保正常的工作環境和辦公樓(區)安全。
2、嚴格驗證、登記，杜絕其他人員進入辦公樓(區)，環境井然有序。
3.維護和保證防盜、防火等報警監控設備的正常運行，對辦公區域的治安情況實行24小時監控，做好安全防範和日常巡邏，及時發現和處理各類隱患，快速有效地處理突發事件。
4.道路暢通，各類車輛停放有序。0.40-0.70元
辦公樓(區)申報、證照查驗、登記等。；防盜報警監控設備的運行管理。警衛、守護和巡邏，公共秩序維護，治安等突發事件處置等道路交通管理，機動車和非機動車停放管理等。
XI會議服務1。建立會議室管理制度，制定會議服務規定並認真執行。
2.做好會議室的音響服務，保證開水供應並定期續水，保持房間整潔。1元/半天/平方米貴賓接待室、多功能廳、禮堂等場所，服務內容、質量和收費標準根據單位情況協商確定。
會議音響保障、開水供應、保潔等服務。
12.代理服務1。根據機關委托的要求，保證報刊的及時準確訂閱，報紙、郵件、匯款的分發，按時完成代收代繳任務。
2.根據有關規定和標準，準確計算費用和款項，各種收費憑證齊全。總金額1%
受機關委托，負責報刊訂閱、郵件收發、房租、電話、水、電、氣等公共繳費業務的代收代繳。
十三個其他項目
辦公樓(小區)報警監控設備、樓宇自動化設備、通信設備、衛星接收設備、網絡設備等的管理、維護和專項服務項目。根據《江蘇省省直機關辦公樓(區)物業管理服務收費指導意見》精神和國家、省、市有關規定，由各部門協商確定。
管理企業的十四件社會事。
由社會物業管理企業承包的寫字樓(小區)物業管理服務部應當通過招標方式選聘，物業管理服務的內容、質量和價格由雙方根據市場調節確定。