各鎮人民政府、街道辦事處，市直機關各單位:
《寧鄉市農村村民住房建設管理辦法》已經市人民政府同意，現印發給妳們，請認真遵照執行。
寧鄉市人民政府辦公室
2020年3月3日
寧鄉市農村村民住宅建設管理辦法
第壹章總則
第壹條為進壹步加強農村村民住房建設管理，保證農村村民住房建設質量和安全，改善村民居住環境，維護村民合法權益，根據有關法律法規，結合我市實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用於本市行政區域內農村村民新建、改建、擴建農村住房的建設活動及其監督管理。
本辦法所稱本市行政區域是指玉潭街道、城郊街道、白馬橋街道、夏多鋪鎮、金洲鎮、京華店鄉桃林橋村、付家塘村、雙江口鎮長興村、檀樹灣村、白宇社區、回龍鋪鎮後支亭社區、豐收村、金玉工業集中區、八塘鎮金洲片區村。
第三條本辦法所稱村民，是指在當地農村登記，享有本集體經濟組織的土地承包經營權和其他權益，履行本集體經濟組織成員義務的成員。
本辦法所稱住房，是指農村集體經濟組織成員在集體經濟組織提供的土地上建造的供本人家庭居住和使用的房屋。
第四條農村村民住宅建設應當遵循“先規劃、後用地、先審批、後建設、壹戶壹宅、適度集中、因地制宜、保護環境”的原則。全面實施鄉村振興戰略，鼓勵村民建設具有地方特色的居住村，積極參與美麗鄉村和生態旅遊示範村創建。
第二章規劃設計
第五條鄉鎮人民政府應當組織編制國土空間規劃和村莊規劃，充分發揮規劃的控制和引導作用。
第六條鄉鎮人民政府應當充分考慮農村生產生活需要，征求村民意見，統籌安排住房建設用地，合理確定農村居民點分布範圍和規模，嚴格控制分散選址建設，按照“尊重意願、量力而行、方便生產、改善生活”的原則，引導村民適度有序地在規劃的居民點居住。
集中居住區的規劃建設要因地制宜，規模要適度。每個集中安置點的規模原則上不低於10戶。
第七條市住建部門應當組織編制農村村民住宅設計示範圖集，供農村村民建房時免費選擇使用。
鄉鎮人民政府和村(居)民委員會應當從市住建部門免費提供的房屋建築設計圖紙中選擇當地大多數村民接受的示範圖紙，推廣使用。鼓勵村民按照示範規劃建設新房，逐步形成符合地域特色的建築風格。
農村村民住宅建設應當使用符合國家、省、市規定標準的建築材料、建築構配件和設備。鼓勵使用綠色節能建築材料和技術，采用裝配式建築。
第八條農村村民住宅建設應當符合國土空間規劃和村莊規劃，位於自然保護區、文物保護區等區域的，還應當符合其相關保護規劃。
在公路沿線建房，房屋邊緣與公路用地外緣的距離，國道不小於20米，省道不小於15米，縣道不小於10米，鄉道不小於5米。在高速公路沿線修建房屋，房屋邊緣與高速公路隔離護欄的距離不小於30米。在鐵路線路安全保護區和機場周圍修建房屋，應當遵守有關鐵路安全保護和機場管理的法律法規。
第三章建設用地
第九條農村村民住房建設應當遵循“壹戶壹宅”的規定，嚴格控制用地面積。每戶基準戶(4人及4人以下家庭)建築面積不超過150平方米(以滴水為界，下同)，4人以上家庭每增加1人增加20平方米，但每戶總用地面積不得超過湖南省和長沙市規定的標準。
第十條農村村民確需分散選址建房的，應當優先使用原有宅基地、村內宅基地和未利用地。嚴格控制建築削坡，因選址困難確需削坡的，應當在鄉鎮人民政府的指導下，按照相關技術規範做好護坡工作，確保建築安全。
禁止在下列地區建房:
(壹)永久基本農田區；
(二)飲用水水源保護區；
(三)河湖管理範圍；
(四)在公路兩側建築控制區；
(五)法律法規禁止的其他區域。
第十壹條鄉鎮人民政府應當組織和指導村(居)民委員會、村(居)組采取收回、互換、經濟補償等方式，將規劃區域內承包到戶的土地收回，保障村民相對集中居住的用地需求。
允許進城落戶的村民依法自願有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織和成員積極利用閑置宅基地和閑置房屋。
第十二條農村村民建房占用農用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。涉及農用地轉用的，鄉鎮人民政府每半年向市自然資源部門匯總，分批上報長沙市人民政府辦理農用地轉用審批手續。
占用耕地的，由市人民政府負責協調耕地占補平衡。
第十三條農村村民住宅建設用地實行計劃管理。
第四章申請和批準
第十四條村民符合下列情況之壹的，可以申請建房:
(壹)原住房破舊或住房面積低於本辦法第九條所列標準，需要改造或擴建的；
(二)因發生或防禦自然災害，確需遷移的；
(三)確需按戶建房的；
(四)因征地拆遷或村莊建設，需要搬遷建房的；
(五)自願放棄原有分散建房用地，向中心村和村民集中建房的；
(六)經依法批準回原籍或者移民遷入後，成為村集體經濟組織成員後享有土地承包經營權或者本集體經濟組織權益，符合申請條件，需要新建房屋並落戶的；
(七)法律、法規規定可以申請建房的其他情形。
第十五條農村村民建房申請，有下列情形之壹的，不予批準:
(壹)不是集體經濟組織成員:
(二)不符合村莊規劃的；
(三)不符合壹戶壹宅要求的；
(四)將原有住房出售、出租、贈與他人或者改作生產經營用途的；
(五)原住房雖因項目建設征地被拆遷，但已得到安置的；
(六)申請的土地權屬所在地確有爭議且尚未解決的；
(七)非法占用房屋建築不予處理的；
(八)法律、法規和規章規定的其他不予批準的情形。
第十六條村民申請建房，應當持下列材料向鄉鎮人民政府提出申請:
(壹)建房申請書；
(二)建築審批表；
(三)申請人的身份證、戶口簿或家庭成員身份證明；
(四)政府免費提供的房屋建築工程設計方案或設計圖紙，並書面承諾按示範圖紙施工；
(五)異地拆除舊房，需提供原宅基地使用權證明並同意自願退出原宅基地，按規定復墾並移交集體經濟組織進行調整。
第十七條農村村民住房建設應當按照下列程序進行:
(1)應用。申請人應當向村(居)民小組提交住房建設書面申請。村(居)民小組進行初審，經村(居)民小組三分之二代表同意的，報村(居)民委員會審核。書面申請應包括以下內容:
1.申請人的姓名、身份證號、年齡、住址、家庭人口和戶籍，是否為村集體經濟組織成員；
2.原有住房面積、宅基地面積和層高；
3.是否符合分戶建房條件；
4.位置、面積及有無土地權屬爭議；
5.法律法規和政策文件要求的事項。
(2)宣傳。村(居)委會將建房申請和村(居)組初審意見在村(居)務公示欄公示不少於7天。公示期滿無異議的，村(居)委會應當簽署初審意見。
未通過村(居)委會審核的，或者公示期間有異議，經村(居)委會調查核實不符合申請條件的，將申請材料退回申請人。
(3)驗收。村(居)委會將附有初審意見的農村村民建房申請材料提交鄉鎮人民政府。鄉鎮人民政府收到申請材料後，應當當場受理，不符合受理條件的，應當將申請材料退回村(居)委會並說明情況。
(4)探索。鄉鎮人民政府應當在受理申請後五個工作日內，組織農業、農村、自然資源、住建、村(居)民委員會等相關部門到現場踏勘四至範圍、面積、用地類型，對住房建設申請人的申請進行審核。現場審批後，出具用地、規劃、建設審批單並告知相關事項，涉及公路、水利、電力、林業、自然保護區、文物保護區等相關部門前置審批的。
(五)審批。鄉鎮人民政府收到村民建房審批相關材料後，材料齊全的，應當在三個工作日內出具鄉村建設規劃許可證和農村宅基地批準書，並壹次性告知補正要求。
(6)定點放樣。《鄉村建設規劃許可證》和《農村宅基地批準書》核發後5個工作日內，鄉鎮人民政府應當組織相關單位和村(居)委會人員到現場對宅基地用地和居民住房建設的具體位置實施定點放樣，確定用地面積和面積。村民定點放樣後才能開工。
(7)建築。申請人取得相關許可後，應當嚴格按照許可要求進行施工，不得擅自變更。確需變更的，應當經原審批機關批準後，按照法定程序組織實施。
農村村民住宅建設應當選擇有資質的農村建築工匠或者經過建築技能培訓的有資質的建築企業，並簽訂書面施工合同，明確雙方的權利和義務，約定房屋保修期限和責任。
農村建築工匠或者建築企業應當嚴格按照建築規劃、設計圖紙、施工技術標準和操作規程進行施工，確保施工質量和安全。對未取得規劃許可、用地批準或者違反規劃許可、用地批準規定的農村村民，不得進行住房建設。
村民要求使用不合格的建築材料、建築構配件和設備，農村建築工匠或者建築企業應當勸阻或者拒絕。
(8)竣工驗收。房屋竣工後，申請人應當在3個月內向鄉鎮人民政府申請竣工驗收。鄉鎮人民政府應當在收到驗收申請後5個工作日內，組織相關職能部門人員、建築工匠或者施工企業對已建成的房屋是否符合相關要求、原房屋自願拆除等承諾是否已兌現進行實地檢查。驗收合格的，由鄉鎮人民政府出具最終驗收意見。
(九)註冊認證。建房申請人應當持相關建房審批手續和竣工驗收意見，向不動產登記機構申請核發不動產權證書。
第五章管理責任和保障措施
第十八條市農業農村部門負責農村宅基地的改革、管理和監督檢查，建立健全宅基地分配、使用、流轉和違法用地查處等管理制度，完善宅基地用地標準，引導宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農房利用；組織開展農村宅基地現狀和需求統計調查，及時向自然資源部門通報農民建房新增建設用地需求；參與編制國家空間規劃和村莊規劃。
市自然資源部門負責指導鄉鎮人民政府開展土地空間規劃和村莊規劃的編制，辦理農用地轉用和不動產登記。
市住建部門負責編制農房建設通用圖集和質量安全技術手冊，指導和監督實施農房建設設計示範圖紙、村民住房建設質量、安全監管和農房建設工匠培訓，建立信用檔案。
市交通、水利、林業、財政、電力、稅務等部門應當在各自職責範圍內做好農村村民住房建設工作。
第十九條鄉鎮人民政府具體負責農村住房建設的監督、管理和服務；根據法律法規授權和相關政策文件要求，統壹受理村民建房申請和審批，指導村民按照統壹的村民建房圖集建房；指導村(居)民委員會開展村民建房管理工作，發現村(居)民委員會違法審核村民建房申請的，應當及時制止或者責令改正。
村(居)民委員會應當在鄉鎮人民政府的指導下，制定村民自治管理的村規民約，經村民會議討論通過後實施；指導村民辦理或辦理農房建設審批手續，引導村民依法依規開展農房建設活動。
第二十條有關部門應根據本辦法保障村民住宅建設規範化管理的順利進行。市委辦公室、市人力資源和社會保障部門要保證必要的人員編制。市農業農村、自然資源、住建、交通、水利、財政、林業、電力、風景名勝區管理機構等部門要整合新農村建設、新型城鎮化、危房改造、移民搬遷、飲水安全、村內公路建設等惠民利農資金，用於村民集中居住區基礎設施建設。任何單位和個人在辦理農村村民建房審批和權屬登記時，不得非法收取費用。
第二十壹條農村村民住房建設管理工作納入全市年度績效考核體系。
第六章監督管理
第二十二條鄉鎮人民政府應當通過政府網站和政務大廳公示農村村民住房建設的申請條件、申請材料、申請受理機關、審批程序和時限，並定期公布審批情況。
第二十三條鄉鎮人民政府應當建立農村村民住房建設動態巡查制度，對發現的違法行為及時處理並報告市農業、農村、自然資源和住建部門依法查處。
村(居)民委員會要認真做好建築工地的監管協調和違法用地、違法建築的日常巡查工作。發現村民違法建房的，應當立即勸阻，並立即向鄉鎮人民政府報告。
市農業農村、自然資源部門和鄉鎮人民政府應當建立農村村民違法建房舉報制度，接到舉報後及時組織調查處理。
第二十四條鄉鎮人民政府應當建立農村村民住房建設管理聯席會議制度，研究解決村莊規劃的編制和調整、村民集中建房規劃布局、許可和執法等重大問題。
第七章法律責任
第二十五條鄉鎮人民政府和市農業、農村、自然資源、住房、建設等主管部門應當按照土地管理、城鄉規劃、建築管理等有關法律法規的規定，對在永久基本農田區、飲用水水源壹級保護區、河湖管理區、公路兩側建築控制區以及法律法規規定禁止建設的其他區域內違法建房的，予以糾正。
第二十六條村民未經批準或者采取欺騙手段非法占用土地建住宅的，由市農業農村主管部門責令其退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
超過省、市規定標準占用的土地視為非法占用土地。
第二十七條農村建築工匠或者建築企業在農村住房建設中，有下列情形之壹的，由市住建部門責令其限期改正；情節嚴重的，處以2000元以上10000元以下罰款；造成損失的，依法賠償損失；構成犯罪的，依法移送司法機關處理:
(壹)不按照建設規劃、設計圖紙、施工技術標準和操作規程施工的；
(二)未取得規劃許可、土地使用批準或者違反規劃許可、土地使用批準規定為農村村民建房的；
(三)偷工減料或者使用不合格的建築材料、建築構配件和設備。
第二十八條實施新的拆遷。村民在開工建設前，應先拆除必要的生活用房以外的舊房；預留的客廳要在新房竣工驗收前拆除。逾期不拆除的，鄉鎮人民政府應當組織當地村民小組依法拆除。
第二十九條市人民政府有關部門和鄉鎮人民政府及其工作人員，有下列情形之壹的，應當依照有關規定追究相關人員的責任:
(壹)未按照規定編制或者修改村莊規劃的；
(二)未按照規定辦理規劃許可和用地批準手續的；
(三)未按要求提供免費放線服務的；
(四)未按照規定進行規劃、土地核實的；
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