《物業管理條例》第四十二條規定，租賃合同約定，承租人應當繳納物業費，承租人拒不繳納的，出租人承擔連帶責任。
如果物業公司向承租人索要物業費，但承租人拒絕繳納，物業公司可以向業主即出租人收取。我國合同法的法律關系也決定了業主與物業公司是直接的合同法律關系，與承租人是間接的服務和被服務關系，業主即出租人和承租人與租賃合同是直接的法律關系。
出租人應以房屋租賃合同直接起訴承租人違約，要求承租人履行合同約定的義務完全成立。如果物業公司起訴要求繳納水電費、物業費，那麽被告必須是業主出租人，承租人最多列為第三人或者第二被告。如果租賃合同沒有備案，物業公司直接起訴業主。