但是運營到底是什麽？對於景區來說，應該說是從運營開始，到運營結束。前者的“運營”是運營的市場化思維，後者的“運營”是產品的運營效益。壹句話，運營就是在市場反轉的條件、環境、場景下，對產品內容的運營。沒有產品，任何活動都是虛擬的，註定是不可持續和無利可圖的。可能是賠本賺吆喝，在景區做出成績。景區運營需要遵循市場規律，從景點建設，到市場需求下的主題產品設計、遊憩路線、景觀推廣、建築設計，再到建設運營管理，等等。這壹系列的過程* * *同構形成了壹個完整的旅遊景區規劃設計框架。
我們需要做的，是站在景區的角度去思考和理解景區運營的壹些根本問題和本質，面對有好有壞的旅遊資源，面對幾百個景區如饑似渴的各級員工，面對手中可憐的資金，面對山門內外熙熙攘攘挑剔的遊客，面對千變萬化的市場，那就是:什麽是景區運營？景區運營都涉及到什麽？以及，如何才能做好景區的運營？
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景區運營的七種常見商業模式
模態分析
1.票務商業模式
這種商業模式是簡單的門票經濟，利用自然資源進行簡單的改造，同時建壹個大門收取參觀費。這是目前國內旅遊景區的主流模式，這種模式的成功與否取決於其旅遊資源的檔次。這種投資方式規模小，但如果資源品位不高，很難形成有效的資金循環。當然，如何抓住賣點進行營銷推廣也很重要。張家界的天門山和黃龍洞就是這種模式的典型。
2.旅遊綜合收益的商業模式
這種模式擺脫了單壹的門票經濟，而是強調餐飲、購物、住宿等多種形式的收入。單壹的門票經濟很難滿足現階段發現的需求，收益非常有限。壹般情況下，壹個景區門票占總收入的40%是合理的。如果完全依賴門票經濟，很難實現可持續發展。比如四川的碧峰峽就很成功。除了門票，還有酒店、餐廳、購物等諸多福利。
3.產業聯動商業模式
這種模式就是以旅遊業為平臺，發展相關產業，從而獲取更多利益。典型的農業旅遊，除了旅遊收入，還有農業和農產品加工的收益。內蒙古的畜牧旅遊也很典型。投資者不僅發展旅遊業，還發展奶牛養殖，形成互動，獲得綜合收益。
4.旅遊房地產商業模式
這種商業模式其實是壹種產業聯動，但這種模式在國內已經比較成熟，所以單獨說明。在這種模式下，投資者在開發旅遊業的同時，要求政府對壹定數量的土地進行補償(價格壹般是各種許可證的成本)，旅遊業和房地產同時開發，對旅遊業的投資由房地產的收益進行補償。
5.旅遊資源整合的商業模式
這種模式是壹些靠近中心城區的景區開發的常見模式。即壹個投資人控制資源，完成基礎設施，然後為各種項目招商，聯合很多小投資人參與運營。廣東有些景點比較成功，比如中山的泉林山莊。投資人基本不做具體項目，景區內100多個項目都是很多中小投資人建立的。
6.產業與資本運營相結合的商業模式。
這種模式是在景區開發到壹定程度後，通過引入戰略投資者來獲取利潤。這種模式在廣東漂流界比較流行。在廣東投資壹個漂流往往只需要654.38+0萬元多。操作得當的話，壹般兩年就能收回投資，隨著資源的升值賣出高價。
7.混合商業模式
混合經營模式適用於壹些超大型景區，是前六種經營模式從前期籌集資金到采取多種運營模式的綜合應用。
促銷總結
傳統的觀光模式是以觀光資源為基礎，依賴性強，布局分散，規模小。轉型升級後的商業模式以市場需求為主，創新性強，布局集中，規模大，什麽都需要發展。中國的旅遊發展30年來經歷了這樣壹個過程:首先是景區，依托資源。二是旅遊區，是在資源的基礎上擴大的。三是旅遊經濟綜合體，以服務設施為主體，建設新的旅遊景點。第四是旅遊產業集群，資本密集、智力密集、人才密集、規模龐大、設施齊全、市場品牌突出。
在實踐中，已經創建了三種類型的模型。壹種是華僑城模式，可以簡稱為用地模式，即旅遊加地產模式，最大化利用土地資源；二是中旅的海泉灣模式，可以簡稱為造地模式，在沙灘上造地壹步到位，直接建旅遊小鎮，但海泉灣模式成本太高，最後造壹畝地要二三十萬；三是Xi安曲江新區模式，簡稱養地模式，通過地塊開發和項目運作提升土地價值。
這三種模式各有特點，最後總結為“A+B+C”模式。a是吸引的中心。作為壹個吸引中心，它不僅吸引遊客，也吸引政府，從而成為壹個發展亮點。因為這樣的項目需要較大的投入，市場需要培育，直接經營有可能形成虧損的局面。所以壹方面需要開發商的遠見，另壹方面需要政府的政策支持。b是利潤中心。目前壹般形式是配套房地產建設，長期會形成其他形式。c是文化中心及其衍生發展。通過市場聚集、政策聚集和創意聚集，最終聚集發展了其衍生產業。更深層次的，是A、B、c三個要素的階段性轉化和交換，比如第壹階段，這個項目是A，是虧損的，但是幾年後就不虧損了，變成盈利的項目。b今天看起來是賺錢了，但是房地產建設是壹次性投入，壹次性回收。從長遠來看，利潤中心是不會存在的。所以，A、B、C三個要素在不同的階段必然要發生轉化和互換，這是很自然的。
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景區運營模式的升級與分析
運營理解進化論:運營是從懷孕生孩子到景區全站保姆帶孩子。
人從猿進化到人用了七八百萬年，作者對“進化”關於操作的理解用了近1周。所以“時間是世界上壹切成就的土壤”，麥肯錫的名言，貼在這裏說明成就的不易！
筆者對運營的理解是:運營=看場地，看場地=運營。也就是說，在景區內從山門遊蕩到山頂的壹線部門的管理和服務人員在做運營。作者還利用自己強大的能力，將所有景區，無論大小級別，歸納總結為三個業務部門:
後勤部門:貓在幕後管理和服務壹線人員和其他部門和人員。
運營部門:在壹線為遊客提供服務的部門和人員；
銷售部門:為景區招徠顧客的部門和人員。
看，什麽感覺？是不是很簡單直白簡單粗暴？
經過對景區所涉及的各類業務的仔細分析，以及與國內外運營管理的壹些經典理論的對比，經過不眠之夜的深入思考，筆者對運營有了不壹樣的認識:運營是壹個大概念，不僅僅是壹線部門的職能。規模化經營應該是貫穿景區管理始終的所有業務或職能(從規模化經營的概念來看，景區營銷其實應該算作經營板塊，也就是景區的產品運營！)。
但為了對應當前景區的實際情況，使理論看起來更貼近景區的管理現狀，我們將景區的“營銷職能”單獨出來。那麽，整個景區的營業部只有兩個板塊，即:
景區=運營+營銷。這裏，運營對應的職能是“生產和管理產品和服務”，銷售對應的職能是“銷售產品和服務”。
為了進壹步理解經營的內涵，這裏可以把景區看成壹個人，那麽:
在景區取得營業執照=有準生證；
景區籌備和開放=生孩子和生孩子；
景區營業期=養孩子，帶孩子；
景區銷售怎麽說？是否等同於“賣孩子”？
所以，景區銷售=“賣孩子”！
所以，景區的運營相當於壹個人從懷孕到生孩子、養孩子的管理過程(這個“孩子”就是景區的“產品和服務”)。也就是說，景區的運營是“從懷孕生孩子，生孩子，養孩子到帶孩子的全站保姆！”，涉及景區從籌建、開業到後期經營管理(不含銷售)的所有職能。其功能是通過投入人力、物力和各種資源，將各種投入轉化為景區產品和服務的過程。
這可能是開天辟地至今為止，人們對景區運營做出的最理論化的定義。先定義壹下吧！
為了讓這篇文章看起來不那麽簡單粗暴，更專業，筆者特意貼了壹個與本文觀點最接近的關於運營管理的“書面定義”供大家琢磨:
運營管理是對壹個組織中負責制造產品或提供服務的職能部門的管理，具體地說，是對提供該組織主要產品和服務的系統的設計、實施和改進。
概念上的解釋到此為止。
景區運營:分階段實施，三核鑄就景區運營管理的根本。
景區的經營管理是壹件非常復雜的事情，內容繁雜瑣碎。但筆者發現，無論我們在做什麽樣的景區，無論是規模還是類型，我們面對的景區經營管理，永遠離不開以下四個板塊:內部生產、外部銷售、內部管理、外部協調。
“生產”是指旅遊產品和服務的生產，包括基礎設施和服務設施建設、景區規劃、景觀營造、項目設計、環境綠化美化、員工培訓和服務等有形產品和無形產品，目的是為顧客創造良好的景區產品和旅遊服務。
“銷售”是指在景區銷售旅遊產品和服務，包括線路產品設計、價格體系制定、銷售渠道建設、宣傳促銷、活動策劃等壹攬子市場運作手段，其目的是通過產品和服務的銷售實現在景區收取金錢或資金。
“經營”是指景區經營計劃的制定(包括三至五年的戰略經營計劃和年度、季度、月度甚至周計劃等。)，管理體系和組織結構的建立，職責和流程的制定，人員配備，安全應急響應，績效考核等。，包括對人的管理(依托制度、權責和流程)、對財產的管理(依托財產制度倡導開源節流)、對時間的管理(管理重要的工作計劃和時間節點)。其目的是經營產品，為遊客提供優質的產品和服務。
“協調”是指景區與周邊村民、地方政府、各職能部門、媒體、競爭對手等相關群體之間的協調，其目的是為景區創造良好的外部經營環境。
這四個部門的關系如下:生產和管理是經營的重點，承擔著將資源轉化為滿足市場需求的產品和服務的重任；銷售是生產經營的重點，壹切生產經營都必須圍繞銷售或市場需求展開，是實現資金回籠、調整生產任務的導向棒；外部協調為景區的生產、管理和銷售創造良好的外部條件。
結合以上對“運營”二字的理解，除了“銷售”環節，生產、管理、協調是景區運營管理的三大核心任務，是景區運營管理的根本。這三項核心工作在景區運營的不同階段有不同的側重點和內容。
景區在工商部門領取營業執照後，籌備期是從開發建設到具備營業條件。在籌備期，景區經營管理的重點應是:選擇合適的規劃單位和設計單位，做好景區規劃設計；選擇不同專業的施工隊伍，做好景區基礎景觀工程、土建工程和特殊工程(如索道、透明玻璃棧道)的施工，同時調動設計單位和監理單位的積極性，根據施工條件及時靈活調整施工設計，做好現場工期管理和安全管理；根據建設需要，做好審批和施工，及時做好征地拆遷補償和工地協調工作，不要讓老百姓或職能部門另找工作耽誤工作；準備結束，管理服務團隊準備進場，建立基礎管理制度、部門和崗位設計、薪酬體系建設、培訓組織、試運行。
景區自開業以來已進入正式運營期。現階段景區運營管理的重點應該是:在實踐中不斷完善和優化管理制度、職責和流程，不斷提高景區的管理和服務水平；進壹步優化部門管理，綜合協調山門、停車場、遊客中心、衛生、酒店、安保、運營項目(如車隊、索道)和業務管理(餐飲、購物等業務)等部門管理，量力而行定崗，進壹步優化部門人員編制，提高部門運行效率(部門分工和人員編制對於景區行政人員來說是小兒科，此處不再贅述)；按照國家A級景區的要求，搞好景區設施的維護、修繕和完善，積極創建國家A級景區和各類國家名牌，塑造景區服務品牌；為現場遊客做好購票、停車、觀光、餐飲、住宿、投訴處理、安全救援等服務，做好“三防”及各項安全管理和應急處置工作；根據市場需要，對景區核心產品進行規劃和調整，保持景區產品的新穎性和獨特性。
根據企業生命周期理論和實踐經驗，景區在經營十幾年後，往往會進入衰退期或二次創業期。如果不希望景區被市場淘汰，那麽在景區衰退到來之前，景區的開發商要重點做好兩件事:壹是積極創新更新景區產品，不斷提升硬件品質，植入符合當時市場需求的特色產品和服務設施，使其在某壹區域保持新穎、獨特、獨特，保持景區產品的活力；二是運用或引入智能化管理手段，不斷提高管理和服務水平，重視遊客的體驗和互動，以先進的服務手段適應未來年輕遊客的管理和服務需求。
湖北陽信仙溪花藝館
三
如何做好景區運營:六點建議供參考
明白了什麽是運營，也大致知道了景區運營涉及的壹些基本內容。那麽，在景區的實際運營中，應該把握哪些方面或點呢？從而以點帶面引領景區整體運營？筆者認為，不必面面俱到。以下六點可能是做好景區經營管理的重點，大家要註意:
1，列平面圖
“沒有計劃就不要運營”，計劃是運營管理中所有工作的規劃，小到中長期戰略計劃，大到年度、季度、月度計劃，或是公司計劃、部門計劃、個人計劃等等。這些方案都是為了說明壹個問題:妳需要做什麽來解決景區在壹定時間內的運營？到什麽程度？誰來做？景區的壹切事務都要通過規劃來落實。沒有規劃，景區運營就像無頭蒼蠅亂撞，毫無章法。所以，做好規劃是做好景區經營管理的前提。
2.善用金錢
從事景區經營管理的人員壹定要清楚，資金是景區經營首先要考慮的。從基本建設到項目投資，從運營管理到營銷推廣，景區都需要資金來支撐。啟動壹個項目或工程需要多少錢？哪些項目和工程會自己投資？什麽需要融資？如何在最短時間內實現資金回籠？如何在保證正常運營的同時省錢，從而更好的利用資金。
用好錢，就是要保證景區在發展的各個階段都有充足的現金流，保證項目前期建設、後期運營管理和營銷工作能夠正常進行，避免景區因為資金鏈斷裂而倒閉。
3、了解產品
如前所述，將資源轉化為產品和服務是景區運營管理的關鍵職能。所以景區經營者要清楚妳要賣什麽。妳要賣給誰？能夠計劃和預測產品。要懂得根據市場情況，圍繞旅遊元素，開發觀光、休閑、度假等不同功能的線路產品，采用先進的開發理念，針對市場制定合適的銷售價格，在功能和價格上區別於競爭對手，推向市場。
4.管理好員工
人是壹切管理的核心，景區的壹切工作都需要人來完成，所以壹切管理最終都要歸結到對人的管理，景區的經營管理也是如此。
對人的管理要靠頂層設計(包括管理制度、組織架構、職責分工、績效考核等。)，而系統告訴大家能做什麽，不能做什麽，做不好怎麽辦；二要靠企業文化，企業文化反映了企業的工作作風和氛圍，決定了壹個企業是積極向上、團結壹致還是互相推諉、各自為政，對員工的個人和團隊工作作風影響很大；第三，要靠管理者來領導藝術，不同的人用不同的方法對不同的人進行管理。頂層設計、企業文化、領導藝術在管理中所占的比重，因企業而異，因階段而異。成熟景區50%、30%、20%的比例呢？在小景區和新建景區，或許高層管理者的領導藝術會在運營管理中發揮更大的作用；在大型景區和相對規範的景區，或許頂層設計和企業文化才是做好景區運營管理的基礎。
5.做正確的事
景區從來都不是封閉的單位。在運營過程中，會與內部員工、周邊村民、當地政府、職能部門、新聞媒體、合作客戶甚至競爭對手發生各種接觸和沖突。做正確的事情是針對這些不同的個人和單位。面對各種矛盾和沖突，景區運營管理者應以冷靜客觀的態度認真分析這些內外部相關群體的訴求，找準問題的癥結所在，采取保守或積極的措施處理和解決景區運營中的各種矛盾，站在客觀的立場上，化矛盾為合作共贏，做正確的事，為景區運營管理理順各方面的關系。
6.保持安全
安全是景區經營管理中必須考慮的問題。很多企業的口號是“安全第壹還是安全第壹”。安全工作不到位導致遊客人身或財產損失，對景區造成很大的負面影響。壹方面會因為賠償問題給景區造成嚴重的經濟損失，毀掉壹年甚至多年的經營成果；壹方面，A級景區會因安全事故被摘牌甚至停業整頓；壹方面會給社會造成不好的口碑，導致客流明顯下降，經營越來越慘淡。所以，安全是景區運營的基石。沒有安全，就無法操作。誰說不是呢？
7.景區運營模式的實施步驟
專業的景區管理公司組成統壹的營銷中心。
1，景區管理公司的定位和職能
為了保證景區業務的相關能力建設，整合景區資源，提升整體品牌和效益，需要匹配組織架構，建立專業的景區公司。
定位:運營協調中心、品牌整合中心、戰略規劃中心、人才培訓中心。
功能:
(1)明確景區業務發展方向和重點，建立景區業務盈利模式，挖掘盈利能力。
(2)協調景區品牌建設，設計推廣景區商業整體品牌，提升品牌知名度和影響力。
(3)註重項目可行性分析，建立相關流程體系。
(4)培養景區人才，建立自己的景區管理團隊，保證日常運營和出口管理的人才數量。
2、統壹品牌，專註產品運營。
對景區品牌和相應產品做壹個整體規劃，統壹規則，從長遠和全局的戰略角度看待品牌營銷。通過合理的品牌定位、品牌營銷和品牌傳播，在遊客數量大幅增長的基礎上，在遊客中建立品牌知名度和美譽度，促使遊客積極宣傳景點，產生品牌效應。這就需要對品牌所包含的產品、價值觀、文化、管理進行相應的定位，並轉化為可以貫穿整個運營過程的信息和口號，確定品牌元素和傳播渠道，註重後續機制對品牌營銷的監督和跟蹤效果。
3.發展網絡營銷渠道。
現有的旅遊業態比較健全:旅行社、酒店、芒果網、景區、度假村、客運、高爾夫、演藝。充分利用旅遊部門內部資源，積極拓展與體系內旅行社、公司、景區產品、在線旅遊平臺的合作，將網站作為產品展示、銷售和客戶資源共享的統壹平臺，使各旅遊業態形成完整的產業鏈和完善的網絡覆蓋，實現客戶資源共享。
推出不同類型的會員卡、儲值消費卡等。，並建立龐大的客戶群。持卡人可在各旅遊景點、酒店、客運、旅行社等進行消費和打折。集團下；與各大航空公司和商家合作，實現資源共享，讓客戶感到榮幸和自豪，真正體現周到體貼的服務理念。
分析客戶類型，建立相應的營銷渠道。
1.客戶分析:通過分析目標客戶的類型、年齡、收入、地域等情況，總結出客戶的消費能力、停留時間等。結合不同類型的自助遊遊客、旅行團遊客和機構客戶，定位景區產品的類型和特點，進行相應的市場推廣。
2.構建渠道:通過構建景區營銷渠道，針對不同類型的客戶，贏得大量客戶。對於大型機構客戶的直銷，可以建立相應的制度，拓展客戶關系，承接大型跨國企業、上市公司、行業龍頭公司的會議、度假、展覽、商品發布活動；對於旅行團遊客，可以積極拓展全國各大旅行社的合作，利用旅行社板塊內部資源，壹般會在項目初期為景區貢獻遊客；對於自助遊遊客來說，可以通過品牌推廣進行聯系，在項目運營初期可以進行壹定的廣告營銷，通過網絡和便捷的售票讓自助遊遊客更容易來到景區。
3.營銷工具:在構建好景區的營銷渠道後，從廣告、贊助、市場調研、網絡、推廣、印刷品、公關、媒體等眾多營銷工具中選擇最適合的工具和內容。
加強專業化管理，考慮租賃外包
在投資景區時，需要對產品和服務的要素進行評估，通過項目在整體戰略中的重要性、品牌影響力、盈利能力以及自身的經營能力來確定哪些項目是自營的，並考慮哪些項目需要利用社會資源。
1.專註於管理經驗豐富、管理良好的項目。
自營主要是指完全依靠景區板塊內部資源，由景區核心團隊經營，做好核心特色項目和溫泉、酒店等特色項目，提高利潤率水平，充分利用集團資源經營各類核心生產網點。
2.其他非重點項目的招商引資和租賃外包。
外包和租賃主要依靠景區板塊外的資源來運營。外包壹般將項目的人員和資源集中在獲取土地、自然資源和經營優勢上，保證回報率，通過外包獲得穩定、理想的收益，而不會過多涉及日常的細節運營。
隨著景區運營能力的加強，條件成熟時可以形成景區的壹系列標準，並考慮包裝上市，創新創造自身造血功能。
以上提到的景區運營中涉及到的三個問題，到目前為止都有闡述和列舉，與辛苦的景區運營管理人員分享。